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??房地產(chǎn)行業(yè)政策面迎來(lái)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，但市場(chǎng)仍在探底。

??上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，11月40個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住宅成交規(guī)模同環(huán)比雙降，成交規(guī)模為近十年表現(xiàn)最差11月。二手房市場(chǎng)方面，11月13個(gè)熱點(diǎn)城市二手住宅成交量約為4.7萬(wàn)套，較上月增長(zhǎng)28.9%，較去年同期下降40.6%，二手住宅成交持續(xù)降溫。

??實(shí)際上，從政策面?zhèn)鲗?dǎo)到市場(chǎng)往往會(huì)有半年左右的滯后期，預(yù)期的市場(chǎng)底尚未真正到來(lái)。加上現(xiàn)階段房企加強(qiáng)銷(xiāo)售回款仍是第一要?jiǎng)?wù)，年末企業(yè)將加大供貨力度，打折降價(jià)潮或?qū)⒙?。受此影響，年末成交有望企穩(wěn)，但回升幅度有限。

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??40城新房成交仍在探底

??9月末自央行提出“兩個(gè)維護(hù)”以來(lái)，個(gè)人按揭貸款確實(shí)有邊際改善的趨勢(shì)，從市場(chǎng)層面來(lái)看，政策基本面改善將帶動(dòng)年底房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖，成交有望企穩(wěn)回升，但市場(chǎng)較難出現(xiàn)反轉(zhuǎn)行情。

??11月，重點(diǎn)城市新房成交繼續(xù)走低，上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)，11月，40個(gè)典型城市新建商品住宅成交2014.0萬(wàn)平方米，為近10年表現(xiàn)最差的11月。

??從增速來(lái)看，11月40城新房成交量環(huán)比下降4.3%，同比大降39.4%，自6月新建商品住宅成交面積同比增速年內(nèi)首次轉(zhuǎn)負(fù)以來(lái)，同比降幅已連續(xù)5個(gè)月加速擴(kuò)大。

??從近6個(gè)月新建商品住宅移動(dòng)平均同比增速來(lái)看，11月，成交增速曲線(xiàn)降幅擴(kuò)大8.8個(gè)百分點(diǎn)至-26.4%，已接近10年來(lái)歷史最低位。

??實(shí)際上，整體走勢(shì)具有很強(qiáng)的周期性，2020年上半年受疫情影響，成交增速曲線(xiàn)在歷史較低值附近震蕩，7月開(kāi)始上行，至2021年4月見(jiàn)頂后持續(xù)回落，隨后三季度以來(lái)，調(diào)控組合拳下，40城新房成交量近6個(gè)月移動(dòng)平均同比增速于9月份首次轉(zhuǎn)負(fù)，隨后市場(chǎng)情緒持續(xù)快速回落。

??近期中央密集釋放寬松信號(hào)，但考慮到傳導(dǎo)至市場(chǎng)面仍需時(shí)日，且臨近年底，開(kāi)發(fā)商會(huì)加大推盤(pán)和促銷(xiāo)力度，預(yù)計(jì)未來(lái)3個(gè)月，40城新房成交量難以扭轉(zhuǎn)頹勢(shì)，還會(huì)繼續(xù)向下探底。

??02

??浙江三線(xiàn)城市領(lǐng)跌，寧波年內(nèi)縮水六成

??從各線(xiàn)城市累計(jì)增速來(lái)看，一、二、三四線(xiàn)城市1-11月新建商品住宅累計(jì)成交同比增速均收窄，增速依次為23.7%、4.9%、-8.3%，較上月分別收窄8.7、5.1、4.7個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)計(jì)12月將繼續(xù)回落，聚焦城市層面，絕大部分城市同比增速均呈現(xiàn)出明顯回落。

??各城市之間分化進(jìn)一步加劇，一線(xiàn)城市和部分強(qiáng)二線(xiàn)城市1-11月新建商品住宅累計(jì)成交同比增速領(lǐng)先，其中廈門(mén)、珠海、杭州累計(jì)成交增速均超50%；而三線(xiàn)城市降幅較為明顯，其中金華、洛陽(yáng)、惠州等城市累計(jì)成交增速降幅均超過(guò)20%。

??值得注意的是，浙江省三線(xiàn)城市市場(chǎng)降溫最為明顯，由于去年同期浙江省各城市樓市較熱，今年下半年以來(lái)多地出臺(tái)樓市調(diào)控政策，市場(chǎng)逐漸降溫。

??以寧波為例，今年1月，寧波新房成交量一度達(dá)到187.4萬(wàn)平方米，5月，寧波樓市調(diào)控加碼，自此之后寧波新房成交量同比增速連降7個(gè)月，至11月，僅成交約64萬(wàn)平方米，較見(jiàn)年年初成交量縮水高達(dá)65%，并且增速已降至-52.7%，創(chuàng)2012年以來(lái)最低值（除去2020年2月）。1-11月，新房成交累計(jì)同比下降17.3%。

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??二手房成交規(guī)模持續(xù)下滑，深圳成交筑底

??今年下半年以來(lái)，隨著調(diào)控政策和信貸環(huán)境的持續(xù)收緊，全國(guó)二手住宅市場(chǎng)形勢(shì)急轉(zhuǎn)直下，成交量連續(xù)多月快速下滑，部分城市單月成交量甚至連創(chuàng)多年新低。至11月，多個(gè)城市二手房成交量環(huán)比出現(xiàn)明顯增長(zhǎng)，結(jié)束下半年以來(lái)二手房成交量?jī)r(jià)齊跌的態(tài)勢(shì)。

??上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，11月，13個(gè)熱點(diǎn)城市二手住宅成交量約為4.7萬(wàn)套，環(huán)比增長(zhǎng)28.9%，較去年同期下降40.6%。

??但從累計(jì)增速來(lái)看，13個(gè)熱點(diǎn)城市1-11月累計(jì)成交同比下降6.0%，降幅擴(kuò)大3.9個(gè)百分點(diǎn)，其中，深圳累計(jì)下降57.6%創(chuàng)熱點(diǎn)城市最大降幅。

??深圳作為全國(guó)首個(gè)實(shí)行二手房指導(dǎo)價(jià)的城市，二手房成交量連續(xù)多月在近10年低位徘徊。CRIC數(shù)據(jù)顯示，深圳11月二手住宅成交2118套，較上月增長(zhǎng)7.2%，較去年同期下降63.9%。

??過(guò)去10年，深圳二手住宅成交規(guī)模月均在6600套左右，而過(guò)去幾個(gè)月，深圳單月二手房成交連續(xù)在2000套以下，甚至9月創(chuàng)下1765套的最低規(guī)模（除去2012年和2020年的春節(jié)月份）。受益于信貸層面的寬松，11月，深圳二手房成交略有回暖，成交套數(shù)回升至2000套以上，但并不能說(shuō)明市場(chǎng)明顯轉(zhuǎn)向，而是進(jìn)入筑底盤(pán)整期。

??此外，從二手住宅成交量近6個(gè)月移動(dòng)平均同比增速來(lái)看，11月13城二手住宅成交增速下降32.7%，同時(shí)，11城二手住宅價(jià)格同比漲幅已連續(xù)5個(gè)月收窄。考慮到目前二手住宅成交量尚未恢復(fù)到穩(wěn)定水平，市場(chǎng)信心塑造仍需時(shí)間，預(yù)計(jì)在市場(chǎng)慣性作用下，未來(lái)兩三個(gè)月熱點(diǎn)城市二手房量?jī)r(jià)總體將進(jìn)一步走弱。

??政策層面來(lái)看，近期中央多部委密集表態(tài)，重點(diǎn)滿(mǎn)足首套房、改善性住房按揭需求，各地銀行房貸投放和利率情況雖略有好轉(zhuǎn)，但總體依然審慎。

??與此同時(shí)，政治局會(huì)議最新表態(tài)，支持商品房市場(chǎng)更好滿(mǎn)足購(gòu)房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。中央首次提出房地產(chǎn)行業(yè)“良性循環(huán)”的發(fā)展目標(biāo)，這也意味著此次房地產(chǎn)市場(chǎng)急速降溫引起的風(fēng)險(xiǎn)得到了充分重視。考慮到政策傳導(dǎo)至市場(chǎng)具有滯后性，未來(lái)三個(gè)月市場(chǎng)頹勢(shì)難以根本性扭轉(zhuǎn)，市場(chǎng)尚未真正見(jiàn)底。