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??門庭冷落、成交慘淡，大量中介公司正因虧本裁員關(guān)店，上海二手房中介行業(yè)正在陷入艱難境況。

??“明珠小區(qū)學(xué)區(qū)房價格幾乎‘腰斬’，降了三分之一還是沒人買；我們公司9月份虧了5000萬元，有上市中介公司一個月虧了2億元關(guān)了200家門店，很多小中介公司已經(jīng)倒閉。”面對近兩個月市場現(xiàn)狀，上海浦東南路一家房產(chǎn)中介吳經(jīng)理對中國房地產(chǎn)報記者說。

??根據(jù)10月20日國家統(tǒng)計局發(fā)布的70城房價統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比上月從上漲0.2%轉(zhuǎn)為下降0.4，其中，北京、上海和廣州環(huán)比分別由上月的上漲0.4%、0.2%和0.5%轉(zhuǎn)為下降0.2%、0.6%和0.4%。這是上海20個月以來首次由漲轉(zhuǎn)跌，且與北廣深一線城市相比，上海二手房跌幅最高，達0.6%；市場也進入極速“冰凍”狀態(tài)。

市場速凍，中介現(xiàn)“關(guān)店潮”

??“前灘，整個9月沒有一套成交，10月份市場也不好。”上海浦東三林的一名中介人員說。

??在浦東南路，中國房地產(chǎn)報記者看到一家中介公司大門緊閉，門上貼著“旺鋪轉(zhuǎn)租”字條；這家房產(chǎn)中介隔壁的公司除了兩名工作人員外，也冷冷清清，整個下午沒有一名客戶過來。

??最近上海二手房成交一片低迷，環(huán)比8月份成交套數(shù)幾乎“腰斬”。來自上海鏈家房產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，9月份上海全市二手房成交僅約1.2萬套，成交量環(huán)比下降33%，比2021年1月高峰期下降了73%；目前成交水平幾乎降至近幾年底部。

??“現(xiàn)在很多小中介都關(guān)門了，客戶看到這個情況不敢買，房東看到后也不想賣，小中介公司撐不住，要么裁員，要么關(guān)門。”上海浦東南路太平洋房產(chǎn)吳經(jīng)理對記者說。

??“浦東南路明珠小區(qū)對應(yīng)上海第一梯隊的明珠小學(xué)，現(xiàn)在價格幾乎是‘腰斬，之前明珠小區(qū)30平方米的一房戶型可以賣500多萬元，現(xiàn)在390萬元都沒人要了。”太平洋房產(chǎn)吳經(jīng)理搖搖頭，對目前的房產(chǎn)現(xiàn)狀表示無奈。

??記者在走訪上海多個區(qū)域發(fā)現(xiàn)，上海二手房不論是房價還是成交量均有大幅下降，即便是優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)集中的徐匯區(qū)也是如此。10月30日，記者來到徐匯區(qū)，位于汾陽路的汾陽小區(qū)對應(yīng)九年一貫制徐匯區(qū)位育實驗學(xué)校，旁邊就是淮海路和上海音樂學(xué)院，祺家房產(chǎn)馬經(jīng)理告訴記者：“徐匯學(xué)區(qū)房很少降價，去年底到年初至少漲了30%，52平方米的房子總價為850萬-900萬元/套；現(xiàn)在也降了，52平方米總價750萬元，下降100多萬元”。

??在臨港新片區(qū)，此前因新區(qū)政策與規(guī)劃利好不斷，不僅新房市場人才購房一票難求，二手房售價也水漲船高，今年上半年臨港滴水湖板塊部分次新房售價高達6萬-7萬元/平方米。調(diào)控下，臨港自貿(mào)區(qū)交易也在下滑，“9月份房貸申請很難，10月份也才放款4套，價格降了，部分二手房已經(jīng)跟一手房價格持平了。”周經(jīng)理舉例說：“保利鈴蘭公館之前89平方米賣500多萬元，現(xiàn)在400多萬元，不到5萬元/平方米；東城原著92平方米三房戶型4萬元/平方米，一二手房持平了”。

??對于目前上海二手房中介行業(yè)生存現(xiàn)狀，上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦對中國房地產(chǎn)報記者表示，企業(yè)在市場好的時候按月成交2萬多套甚至3萬多套規(guī)模擴張配置門店，現(xiàn)在市場只有1萬多套交易量，不需要過多門店，維持成本和負擔(dān)都很重，只能關(guān)門。

??同策研究院分析師黃鈺聘也對中國房地產(chǎn)報記者表示，市場低迷的原因首先是受掛牌核驗價影響，各中介展示的房源大幅減少，中介線上獲客能力大幅下滑；其次，“三價取低”信貸政策的實施加大了購房者現(xiàn)金支付能力，購房意愿下降。此外，房東出售房源意愿下降，市場觀望情緒較重。

??房貸依然緊，現(xiàn)金要求高

??門庭冷落！上海二手房市場“速凍”后大量中介正虧本關(guān)店

??二手房暴跌的背后是上海8月初起執(zhí)行的二手房“三價取低”政策，從8月6日起，上海各大銀行審核二手房貸款額度以“三價取低”為原則，即銀行根據(jù)合同網(wǎng)簽價、涉稅評估價、銀行評估價3個價格中，相對最低的價格審批貸款額度。

??太平洋房產(chǎn)中介吳經(jīng)理表示，現(xiàn)在首套房購房者首付款需要60%-70%，以總價500萬元房子為例，過去首套房首付款35%是175萬元，剩下325萬元可以向銀行貸款。現(xiàn)在一套500萬元的房子評估價可能不到300萬元，以總價300萬元計算貸款65%金額為195萬元，首付款35%為105萬元，加上評估價之上超出的200萬元，首套房的首付金額為305萬元，為總房款500萬元的60%-70%。

??“對現(xiàn)金買房的要求高了，做投資的沒有現(xiàn)金炒房。”太平洋房產(chǎn)吳經(jīng)理說，由于銀行貸款指導(dǎo)價普遍比交易中心核驗價低很多，購房者能貸款的額度大幅縮水，無法承擔(dān)購房首付款的剛需購房者會選擇解約，導(dǎo)致交易無法進行。

??盧文曦對記者表示，貸款政策“三價取低”后，能貸款的金額少，首付比例變高，“首套變二套，二套變?nèi)睢保瑒傂瓒唐趦?nèi)不可能多出幾百萬元首付，交易進行不下去、市場速凍，這是主要原因。

??針對二手房貸款難的現(xiàn)狀，記者采訪中信銀行上海浦東支行房貸相關(guān)負責(zé)人時其表示：“目前二手房方面銀行沒有額度；一手房方面開發(fā)商有指定銀行，合作新盤也是一兩個月才能放款。”

??記者致電工商銀行上海閔行支行了解情況，該行相關(guān)工作人員也表示，新房開發(fā)商有指定銀行放款比較快，二手房放款時間比較長，要看銀行節(jié)點和資金是否充足。

??對于目前一二手房房貸政策，中房數(shù)據(jù)研究院院長陳晟對中國房地產(chǎn)報記者表示，整個房貸方面，針對剛性需求的房貸有所加速；二手房市場獲得貸款有一定周期和難度。

??對于上海房貸政策和上海樓市的市場走向，盧文曦表示，房貸方面上海目前還沒有明顯放松，后續(xù)依然不太樂觀，至少今年第四季度不會有特別好的改善。新房市場從價格到供應(yīng)都受政府高度管控，新房成交方面沒有問題；二手房貸款一直比較緊，二手房會繼續(xù)速凍，下半年反轉(zhuǎn)的可能很小，明年上半年可能會緩一緩。

??“上海作為2400多萬人口的城市，市場需大于供，想在上海落戶買房的人很多，市場需求在，雖然取消了學(xué)區(qū)房，總得有個房才能上學(xué)，沒有房子上不了學(xué)，進入10月份，看房子人又多了。”太平洋房屋吳經(jīng)理說。

??同策研究院分析師黃鈺聘則表示，雖然目前各方消息稱房地產(chǎn)信貸現(xiàn)松動信號，但據(jù)調(diào)研情況顯示，上海各大銀行并未整體放松貸款審核，只是不同銀行或支行根據(jù)自身貸款額度作出的適當(dāng)調(diào)整。從截至10月前三周的二手房成交數(shù)據(jù)來看，成交量開始有回升跡象。