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??近日，住房和城鄉(xiāng)建設部等9部門聯(lián)合印發(fā)《商貿物流高質量發(fā)展專項行動計劃（2021~2025年）》（以下簡稱《專項行動計劃》），在全國范圍內部署實施專項行動。

??《專項行動計劃》提出，要堅持市場主導、政府引導，堅持創(chuàng)新驅動、轉型升級，堅持因地制宜、有序推進，著力提升商貿物流網(wǎng)絡化、協(xié)同化、標準化、數(shù)字化、智能化、綠色化和全球化水平。到2025年，初步建立暢通高效、協(xié)同共享、標準規(guī)范、智能綠色、融合開放的現(xiàn)代商貿物流體系，為形成強大國內市場、構建新發(fā)展格局提供有力支撐。

??《專項行動計劃》堅持問題導向、目標導向，針對我國商貿物流領域的短板和不足，提出了優(yōu)化商貿物流網(wǎng)絡布局、建設城鄉(xiāng)高效配送體系、促進區(qū)域商貿物流一體化、提升商貿物流標準化水平、發(fā)展商貿物流新業(yè)態(tài)新模式、加快推進冷鏈物流發(fā)展、培育商貿物流骨干企業(yè)等12項重點任務和構建良好營商環(huán)境、加大政策支持力度、完善重點企業(yè)聯(lián)系制度、發(fā)揮行業(yè)組織作用、加強商貿物流行業(yè)統(tǒng)計5方面的保障措施。

??物流地產(chǎn)成“藍海”

??當前，發(fā)展需求旺盛、投資收益率高的物流地產(chǎn)已成為資本競相追逐的對象，從收購參股到與電商或物流公司形成戰(zhàn)略合作，再到建立自己的物流地產(chǎn)板塊，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛采用不同的形式加入到物流地產(chǎn)行業(yè)的爭奪戰(zhàn)中，持續(xù)為自身尋求多元化的發(fā)展新路徑。

??2007年，廣州富力地產(chǎn)股份有限公司在廣州投資建設了富力國際空港綜合物流園，目前，落成的高標準倉庫、廠房及冷庫的可出租面積共約88.98萬平方米，未開發(fā)的倉庫凈用地面積約210畝。

??2017年，綠地控股集團有限公司宣布與中國遠洋海運集團有限公司啟動全面戰(zhàn)略合作，涉及航運物流產(chǎn)業(yè)、物流地產(chǎn)開發(fā)、金融產(chǎn)業(yè)等領域。此次戰(zhàn)略合作是綠地控股集團有限公司首次布局物流地產(chǎn)市場。

??同年，碧桂園控股有限公司選擇以資本形式快速切入，出資約9.3億元成為中國國際海運集裝箱（集團）股份有限公司旗下產(chǎn)城業(yè)務板塊的戰(zhàn)略投資者，并在2020年再度增資16.06億元，目前持有約30%的股權。

??今年6月2日，遠洋資本有限公司通過關聯(lián)公司與紅星美凱龍家居集團股份有限公司達成合作框架協(xié)議，擬收購紅星美凱龍家居集團股份有限公司所持有的西藏紅星美凱龍企業(yè)管理有限公司、紅星美凱龍（上海）企業(yè)管理有限公司、天津紅星美凱龍物流有限公司、上海倍博物流有限公司、上海倍正物流有限公司、上海倍躍物流有限公司、上海倍茂物流有限公司7家物流子公司。

??值得注意的是，早在2014年，萬科企業(yè)股份有限公司就提出要做“城市配套服務商”，走多元化道路，先后布局了物流地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、長租公寓、養(yǎng)老、滑雪度假與文化娛樂等多個業(yè)務板塊，試圖從地產(chǎn)開發(fā)商向城市配套服務商轉變。

??2017年，郁亮首次以萬科企業(yè)股份有限公司董事會主席身份亮相時曾表示，除了傳統(tǒng)住宅開發(fā)之外，萬科未來有機會做大的優(yōu)勢業(yè)務領域，一是商業(yè)地產(chǎn)，另一個就是物流地產(chǎn)。

??《中國物流地產(chǎn)市場快報（2020年第四季度）》顯示，普洛斯投資(上海)有限公司獨占約28.5%的國內市場份額，排名第一。其他物流地產(chǎn)企業(yè)各自所占份額僅為個位數(shù)，排名第二的萬緯物流發(fā)展有限公司，占據(jù)約8.0%國內市場份額。

??萬緯物流發(fā)展有限公司是萬科企業(yè)股份有限公司于2015年打造的獨立物流品牌。發(fā)展至今，該公司已在44個城市累計管理148個項目，包括128個高標庫和20個冷庫，可租賃建筑面積1148萬平方米，成為目前國內最大的冷庫運營商。

??公司年報顯示，2020年，萬科企業(yè)股份有限公司旗下物流管理項目實現(xiàn)營收18.7億元，同比增長37%。在2020年，萬科共獲得10個物流地產(chǎn)項目，可租賃建筑面積約74.76萬平方米。

??2020年6月，萬科企業(yè)股份有限公司通過一項對其全資子公司萬科物流發(fā)展有限公司增資180億元的議案。這筆增資金額占公司當年合計增資金額的58.74%。如此看來，萬科企業(yè)股份有限公司在物流地產(chǎn)方面或正在醞釀新的計劃。

??機遇與挑戰(zhàn)并存

??房地產(chǎn)企業(yè)為何紛紛投身于物流地產(chǎn)市場？

??向來嗅覺敏銳的房地產(chǎn)企業(yè)，早已發(fā)現(xiàn)隱藏在國民經(jīng)濟水平提高、居民消費持續(xù)升級、電商行業(yè)不斷拓展等因素背后，物流地產(chǎn)持續(xù)釋放的發(fā)展需求。而新冠肺炎疫情更是讓物流行業(yè)成為“最忙碌”的行業(yè)之一，也讓現(xiàn)代化倉儲需求加速增長。

??近日，第一太平戴維斯在2021年上半年度房地產(chǎn)市場回顧及展望暨中國產(chǎn)業(yè)及物流地產(chǎn)市場分析的媒體分享會上表示，物流地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展，并正在成為地產(chǎn)增長的新引擎。

??2021年是“十四五”規(guī)劃的開局之年?！秶窠?jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035年遠景目標綱要》明確指出，要建設現(xiàn)代物流體系，加快發(fā)展冷鏈物流，統(tǒng)籌物流樞紐設施、骨干線路、區(qū)域分撥中心和末端配送節(jié)點建設，完善國家物流樞紐、骨干冷鏈物流基地設施條件，健全縣鄉(xiāng)村三級物流配送體系，發(fā)展高鐵快運等鐵路快捷貨運產(chǎn)品，加強國際航空貨運能力建設，提升國際海運競爭力。

??未來，中國物流地產(chǎn)市場有著良好的發(fā)展前景。房地產(chǎn)企業(yè)打入物流市場，更多的是滿足自身多元化轉型升級的需要。從“去地產(chǎn)化”的努力，再到今天積極尋求和摸索多元化發(fā)展，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)在開辟新賽道，尋找更多的利潤空間、生存空間和發(fā)展空間。

??遠洋資本有限公司副總經(jīng)理林川曾表示，遠洋資本之所以在眾多擬投賽道中選擇深耕大物流，一方面是基于與生俱來的“地產(chǎn)基因”，另一方面則是基于冷鏈供需不匹配、電商高速發(fā)展、高標倉的升級驅動、新零售布局加速以及最后一公里的挑戰(zhàn)五大因素驅動物流行業(yè)實現(xiàn)跨越式發(fā)展的基本面判斷。

??仲量聯(lián)行評估咨詢服務部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在國際主要城市，物流地產(chǎn)的投資收益表現(xiàn)普遍優(yōu)于辦公樓物業(yè)和5年期國債。

??穩(wěn)定旺盛的發(fā)展需求、較高的投資回報率，讓傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)對物流地產(chǎn)板塊的關注度持續(xù)提升，但相對于強勁的市場需求，國內物流地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀并不能為之提供有力支撐，仍有很大提升空間。

??仲量聯(lián)行發(fā)布的《中國物流地產(chǎn)市場白皮書》顯示，中國倉儲物流設施庫存總量約10億平方米，僅次于美國。但從人均面積的角度，中國當前人均倉儲物流設施庫存不足1平方米，僅相當于美國和日本的20%左右；同時，中國倉儲物流設施中的現(xiàn)代化設施占比僅7%，低于一般發(fā)達國家水平。

??風口之下，機遇與挑戰(zhàn)并存，對于包括碧桂園控股有限公司、萬科企業(yè)股份有限公司等行業(yè)巨頭在內的“跨界玩家”而言，物流地產(chǎn)能否成為其新的增長引擎，還有待時間驗證。