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??2020年，物管行業(yè)呈現(xiàn)逆勢爆發(fā)態(tài)勢，特殊的市場環(huán)境給物管行業(yè)的發(fā)展機遇與挑戰(zhàn)并存。2021年伊始，物管行業(yè)將進入規(guī)范健康的大發(fā)展時代。

??1月5日，住建部等10部門聯(lián)合印發(fā)《關于加強和改進住宅物業(yè)管理工作的通知》，綱領性文件以行業(yè)一直存在的敏感點、矛盾點等為抓手，從6大方面細化到21個點，全面規(guī)范和改進住宅物業(yè)管理工作。

??實際上，物業(yè)企業(yè)過去存在或多或少的問題，此次政策更多的規(guī)范整個物業(yè)行業(yè)端發(fā)力，多項提法對物管行業(yè)構成利好的同時，行業(yè)也迎來規(guī)范健康發(fā)展的新時期。

??從企業(yè)的角度來看，政策實際對規(guī)模物業(yè)企業(yè)形成巨大利好。在行業(yè)規(guī)范度日益提升的背景下，行業(yè)整體優(yōu)化升級已箭在弦上，品牌物企的優(yōu)勢更加明顯，加之政策明確支持物業(yè)服務企業(yè)兼并重組，物管行業(yè)將迎來收并購高峰期的到來。未來，將更加有利于推動物業(yè)服務規(guī)模化、品牌化經營，提升行業(yè)整體服務水平。

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??行業(yè)監(jiān)管制度趨于完善

??政策的核心是規(guī)范行業(yè)出現(xiàn)的一些亂象，特別是基層治理單元的關系，理清基層協(xié)作上的治理邊界，促進物管行業(yè)健康發(fā)展。從規(guī)范物企和行業(yè)的角度來看，行業(yè)發(fā)展監(jiān)管加強，長久利好物業(yè)發(fā)展。

??健全業(yè)主委員會治理結構，通過業(yè)主、街道、業(yè)委會加強對物企的服務品質與管理質量進行監(jiān)管，督促物企進行高品質服務輸出。過去業(yè)委會的權利太大缺乏監(jiān)督，導致在物業(yè)公司選聘等方面存在不公平現(xiàn)象；從業(yè)主的角度講，物業(yè)服務收費不透明，服務投入無法衡量保障，在自由選擇物業(yè)公司上有障礙等。此次政策對業(yè)委會的治理結構進行了規(guī)范，提到了優(yōu)化業(yè)主委員會人員配置，加強對業(yè)主委員會人選把關，以及業(yè)委會的監(jiān)督和退出機制。另一方面，對物業(yè)服務信息公開、信用評價等方面也做了涉足，可以更好的形成雙向市場化選擇的機制，對企業(yè)和業(yè)主的權利都有所保障。

??督促提升物業(yè)服務質量。過去，部分物業(yè)服務企業(yè)服務意識不強，服務行為不規(guī)范，企業(yè)規(guī)模化、專業(yè)化、集約化程度較低，服務內容單一，側重對物的管理，對人的服務兼顧不夠。《通知》明確提出，支持物業(yè)服務企業(yè)兼并重組，推動物業(yè)服務規(guī)模化、品牌化經營，提升整體服務水平。

??進一步完善物業(yè)服務價格形成機制，提倡酬金制計費方式。以往物管行業(yè)存在亂收費的現(xiàn)象，服務信息沒有及時公開，此次《通知》明確要公布物業(yè)服務清單，明確物業(yè)服務內容和標準，避免行業(yè)出現(xiàn)亂收費現(xiàn)象，同時從政策層面進一步突出強化了物業(yè)服定價市場化的趨勢。

??提升物業(yè)服務行業(yè)人員素質。物業(yè)作為居民生活的“最后一公里”，行業(yè)每年提供大量新增就業(yè)崗位，作為勞動密集型行業(yè)，缺乏高技能人才和專業(yè)技術人才，行業(yè)人員素質一直以來是物企追求服務力的核心抓手，也是全行業(yè)面臨的痛點難題。因此，《通知》明確推動物業(yè)服務人員職業(yè)技能等級認定工作，展職業(yè)技能培訓和競賽，提高從業(yè)人員整體素質和技能水平等舉措。

??規(guī)范維修資金使用和管理。此前，維修資金的使用通常存在效率低、使用難、管理弱等問題。《通知》通過建立緊急維修事項清單等方式優(yōu)化維修資金會用流程，提高維修資金使用效率，對物業(yè)服務企業(yè)更好的開展社區(qū)維護工作提供了支持。

??支持物業(yè)服務企業(yè)兼并重組。《通知》指出，要進一步提升物業(yè)服務質量，支持物業(yè)服務企業(yè)兼并重組，推動物業(yè)服務規(guī)模化、品牌化經營，提升整體服務水平。可以預見，未來行業(yè)內的品牌規(guī)模物企具備更長久的生命力，效率低、服務品質低、成本控制能力弱的中小物企將面臨被淘汰，未來行業(yè)將迎來收并購高峰期。

??建立物業(yè)服務企業(yè)信用管理制度，優(yōu)化市場競爭環(huán)境。《通知》明確建立物業(yè)服務信用評價制度，制定統(tǒng)一的信用評價標準，建設全國信用信息管理平臺；加強物業(yè)服務企業(yè)登記注冊信息部門共享，探索建立健全物業(yè)服務合同備案、項目負責人備案制度。

??除此之外，《通知》還關照到物管行業(yè)的痛點，包括社區(qū)治理邊界上，明確了政府應該承擔的職責，提到落實政府職能部門、社區(qū)、專營單位對小區(qū)事務的管理責任，推動城市管理部門執(zhí)法進小區(qū)，可以幫助物業(yè)公司在處理社區(qū)問題上有更多可依靠的力量。

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??收并購時代加速到來

??從企業(yè)的角度而言，值得注意的是，政策首次提出支持物業(yè)服務企業(yè)兼并重組，推動物業(yè)服務規(guī)模化、品牌化經營，提升整體服務水平。

??總的來看，行業(yè)發(fā)展趨于規(guī)范健康的大背景下，對于一些不規(guī)范的中小型物業(yè)企業(yè)將面臨淘汰，“優(yōu)勝劣汰”將在未來幾年成為行業(yè)常態(tài)，對于更加規(guī)范的品牌物業(yè)企業(yè)來說，也是一個巨大的機會，持續(xù)加大收并購投入，或將抓住規(guī)模化擴張的機遇。

??在剛剛過去的“丁祖昱評樓市”年度發(fā)布會上我就曾針對物管行業(yè)提出，未來2-3年整個物管領域基本可以確定行業(yè)格局，優(yōu)秀的規(guī)模物企通過收購兼并，在未來3年內實現(xiàn)高速發(fā)展，物業(yè)板塊30強的行業(yè)規(guī)模集中度可以基本確定下來，未來兩三年物企也會形成像房地產市場一樣的市場集中度和市場占有率。

??克而瑞物管數據顯示，2020年TOP10物業(yè)服務企業(yè)市場集中度10.35%，TOP30市場集中度16.56%，TOP50市場集中度19.31%。與2019年比，市場集中度小幅提升，市場仍較分散，但市場頭部聚集的趨勢正在加快，預計后期行業(yè)的集中度會更高，物企通過收并購和市場拓展均將朝著大型物企進行靠攏。

??過去一年，行業(yè)的收并購呈現(xiàn)加速態(tài)勢，克而瑞統(tǒng)計僅上市物業(yè)服務企業(yè)共發(fā)生60余次收并購事件，并購金額達到84.5億元。在當前政策支持收并購的情況下，無疑將加速物企的收并購步伐，考慮到上市物業(yè)服務企業(yè)通過IPO和配股融資總額在年底達到接近千億，未來或將有大量資金出現(xiàn)在收并購市場。

??整體來講，在監(jiān)管逐漸趨嚴的背景下，行業(yè)邁向了規(guī)范健康發(fā)展的新階段，物業(yè)管理行業(yè)優(yōu)化升級勢在必行。預計，2021年或將有更多城市以此為基礎出臺更多規(guī)范政策。

??從企業(yè)的角度而言，行業(yè)越是規(guī)范，品牌物業(yè)企業(yè)的優(yōu)勢就更加明顯，規(guī)模物企具備更廣闊發(fā)展空間。

??對于一些不規(guī)范的中小型物業(yè)企業(yè)將面臨淘汰，“優(yōu)勝劣汰”將在未來幾年成為行業(yè)常態(tài)，對于品牌物業(yè)企業(yè)來說，也是一個巨大的機會，未來必須規(guī)范經營、不斷提升服務力，持續(xù)加大收并購投入，通過收并購等途徑做強做大規(guī)模。但值得警惕的是，企業(yè)在收并購的過程中應該注重并購后整合，在快速發(fā)展的過程中也應更加關注企業(yè)末端管控能力的塑造。