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??上海易居房地產(chǎn)研究院12月31日發(fā)布《2020年12月40城土地市場(chǎng)報(bào)告》，該報(bào)告顯示:

??2020年40城地市量?jī)r(jià)齊升，溢價(jià)率小幅下降，地市整體平穩(wěn)。從土地成交面積看，2020年二季度以來(lái)，隨著疫情后貨幣寬松，部分城市樓市地市火熱，下半年熱點(diǎn)城市調(diào)控雖有收緊，全年40城土地成交建筑面積仍增長(zhǎng)8%，創(chuàng)2015年以來(lái)新高。從土地成交價(jià)格看，2020年二季度部分城市土地市場(chǎng)較熱，地價(jià)上漲較快，下半年隨著熱點(diǎn)城市調(diào)控升級(jí)，以及“三道紅線”監(jiān)管新政的試點(diǎn)出臺(tái)，地市逐漸降溫，全年地價(jià)同比上漲8%。從溢價(jià)率來(lái)看，2020年一季度，土地溢價(jià)率維持在10%左右的歷史低位水平；二季度部分城市土拍火熱，溢價(jià)率逐步上升；三季度以來(lái)多個(gè)熱點(diǎn)城市政策收緊，溢價(jià)率不再上升；四季度以來(lái)溢價(jià)率持續(xù)下降。

??易居研究院研究員沈昕表示:2020年一線城市和三線城市土地市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升，未明顯過(guò)熱；二線城市量?jī)r(jià)微升，表現(xiàn)偏弱。2020年，一線城市土地成交建筑面積同比大幅增長(zhǎng)31%，成交均價(jià)同比上漲9.6%，今年一線城市雖然成交面積增幅較大，但地價(jià)漲幅未明顯偏高，整體地市并未過(guò)熱。二線城市土地成交建筑面積繼續(xù)同比小幅增長(zhǎng)3.2%，漲幅進(jìn)一步收窄，成交均價(jià)同比小漲1.3%，地市表現(xiàn)偏弱。三線城市地市繼續(xù)升溫，全年土地成交建筑面積同比增長(zhǎng)16%，成交均價(jià)同比上漲19%，量?jī)r(jià)齊升，疫情后部分城市限地價(jià)競(jìng)配建等政策開(kāi)始放松，加之貨幣寬松導(dǎo)致，量?jī)r(jià)漲幅均未超過(guò)20%，未明顯過(guò)熱。

??報(bào)告主要內(nèi)容如下：

??一、40城整體: 2020年量?jī)r(jià)齊升、溢價(jià)率小幅下降

??1、土地成交建筑面積：2020年同比增長(zhǎng)8%

??2020年12月，40個(gè)典型城市土地成交建筑面積9864萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)108%；同比小幅增長(zhǎng)4%。

??2020年全年，40個(gè)典型城市年初累計(jì)土地成交建筑面積62496萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8%。回顧歷史，年初累計(jì)土地成交建筑面積同比增幅于2018年6月開(kāi)始持續(xù)回落，2019年2月轉(zhuǎn)負(fù)，隨后漲幅震蕩收窄至0軸附近。2020年1-2月后，增速雖為負(fù)值但持續(xù)收窄，7月開(kāi)始轉(zhuǎn)正并持續(xù)提高，11月以來(lái)增速小幅回落。

??年度走勢(shì)來(lái)看，2011年在“限購(gòu)、限貸”等政策影響下，40城土地市場(chǎng)降溫。2012年40城土地市場(chǎng)開(kāi)始回暖。2013年再度繁榮。2014年40城土地成交建筑面積大幅下滑。2015年繼續(xù)大幅下滑。2016年跌幅收窄，開(kāi)始回溫。隨著三四線城市和部分熱點(diǎn)二線城市房屋銷(xiāo)售的持續(xù)火熱，2017年40城土地成交建筑面積出現(xiàn)較大幅度的增長(zhǎng)。2018年上半年，三四線城市和部分二線城市房屋銷(xiāo)售持續(xù)火熱，開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆楦邼q，下半年土地市場(chǎng)有所降溫，底價(jià)成交和流拍現(xiàn)象也逐漸增多。2019年上半年部分城市出現(xiàn)小陽(yáng)春，地市成交火熱，但下半年政策收緊后市場(chǎng)明顯降溫，全年土地成交面積微增。2020年二季度以來(lái)，隨著疫情后貨幣寬松，部分城市樓市地市火熱，下半年熱點(diǎn)城市調(diào)控雖有收緊，全年40城土地成交建筑面積仍增長(zhǎng)8%，創(chuàng)2015年以來(lái)新高。

??2、土地出讓金收入：2020年同比增長(zhǎng)17%

??12月，40個(gè)典型城市土地出讓金收入為4301億元，環(huán)比大幅增長(zhǎng)80%，同比小幅增長(zhǎng)1.3%。

??2020年全年，40個(gè)典型城市土地出讓金累計(jì)收入33449億元,同比增長(zhǎng)17%。2019年下半年，年初累計(jì)同比增速一直穩(wěn)定在15%左右的水平。受疫情影響，2020年一季度明顯下行；疫情受控后，4月開(kāi)始同比轉(zhuǎn)正，三季度以來(lái)同比增速穩(wěn)定在15%-20%區(qū)間。

??分城市來(lái)看，2020年全年，40城土地出讓金排名前5的城市分別為上海、廣州、杭州、北京和寧波，其土地出讓金總額分別為2739、2465、2275、1912和1707億元。排名靠前的城市中，除一線城市外，主要為長(zhǎng)三角和大灣區(qū)的核心城市，以及部分中西部省會(huì)城市。

??3、土地出讓均價(jià)：2020年同比上漲8%

??12月，40個(gè)典型城市移動(dòng)平均土地成交均價(jià)為4941元/平方米，環(huán)比下跌8.5%，同比上漲4.2%。

??年度走勢(shì)來(lái)看，2011年和2012年，在國(guó)家樓市調(diào)控背景下，市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，土地成交均價(jià)下跌。2013年，部分城市樓市持續(xù)升溫，開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆楦邼q，導(dǎo)致成交均價(jià)大幅反彈。2014年，土地成交均價(jià)繼續(xù)小幅上漲。2015年，一線城市和部分二線城市成交回暖，土地成交均價(jià)也出現(xiàn)較大幅度的上漲。2016年，由于一線及部分熱點(diǎn)二線城市市場(chǎng)火爆，地王數(shù)量史無(wú)前例之多，面粉貴過(guò)面包的地塊數(shù)量很多，導(dǎo)致地價(jià)大幅上漲。2016 年下半年，部分熱點(diǎn)城市相繼出臺(tái)相應(yīng)的土地市場(chǎng)政策，控制地價(jià)增長(zhǎng)，2017年40城土地成交均價(jià)同比漲幅有所回落。2018年，尤其是下半年，多地土地流拍頻現(xiàn)，低溢價(jià)甚至底價(jià)成交成為常態(tài)，地價(jià)創(chuàng)2011年以來(lái)最大跌幅。2019年，上半年部分城市土地市場(chǎng)較熱，地價(jià)上漲較快，下半年地市降溫，全年地價(jià)同比上漲16%。2020年，二季度部分城市土地市場(chǎng)較熱，地價(jià)上漲較快，下半年隨著熱點(diǎn)城市調(diào)控升級(jí)，以及“三道紅線”監(jiān)管新政的試點(diǎn)出臺(tái)，地市逐漸降溫，全年地價(jià)同比上漲8%。

??4、土地成交溢價(jià)率：2020年為13.1%，小幅下降

??12月，40個(gè)典型城市土地成交溢價(jià)率為11.1%，相比11月下降4.3個(gè)百分點(diǎn)。2020年一季度，土地溢價(jià)率維持在10%左右的歷史低位水平；二季度部分城市土拍火熱，溢價(jià)率逐步上升；三季度以來(lái)多個(gè)熱點(diǎn)城市政策收緊，溢價(jià)率不再上升；四季度以來(lái)溢價(jià)率持續(xù)下降。

??年度數(shù)據(jù)來(lái)看，2011年和2012年，在國(guó)家樓市調(diào)控背景下，市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，40城土地成交溢價(jià)率均下跌。2013年，部分城市樓市持續(xù)升溫，開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆楦邼q，導(dǎo)致40城土地成交溢價(jià)率反彈。2014年，土地成交溢價(jià)率再次下行。2015年，一線城市和部分二線城市成交回暖，土地成交溢價(jià)率重新上漲。2016年，由于一線及部分熱點(diǎn)二線城市市場(chǎng)火爆，地王數(shù)量史無(wú)前例之多，面粉貴過(guò)面包的地塊數(shù)量很多，導(dǎo)致土地成交溢價(jià)率大幅上漲。2016 年下半年，部分熱點(diǎn)城市相繼出臺(tái)相應(yīng)的土地市場(chǎng)政策，控制地價(jià)增長(zhǎng)，2017年40城土地成交溢價(jià)率有所回落。2018年，尤其是下半年，多地土地流拍頻現(xiàn)，低溢價(jià)甚至底價(jià)成交成為常態(tài)，創(chuàng)2010年以來(lái)新低。2019年，上半年部分城市出現(xiàn)小陽(yáng)春，地市成交火熱，但下半年政策收緊后市場(chǎng)明顯降溫，溢價(jià)率略高于2018年。2020年，隨著疫情后貨幣放水，二季度部分城市地市火熱，下半年多個(gè)熱點(diǎn)城市升級(jí)調(diào)控政策，且“三道紅線”監(jiān)管新規(guī)的試點(diǎn)出臺(tái)限制了房企加杠桿拿地的能力，地市逐漸降溫，全年溢價(jià)率為13.1%，低于2019年。

??分城市來(lái)看，12月，40城中土地成交溢價(jià)率排名前5的城市分別為東莞、金華、廈門(mén)、荊州和福州，土地成交溢價(jià)率分別為72%、56%、36%、31%和25%。12月東莞溢價(jià)率高達(dá)72%，主要是全月只出讓了2宗商辦用地，其中一宗石碣鎮(zhèn)的商辦地塊由于起拍價(jià)較低，溢價(jià)率高達(dá)619%，另一宗松山湖片區(qū)的商辦用地溢價(jià)率為22.5%。12月，溢價(jià)率小于10%的城市比11月明顯增多，可以看出40城整體地市仍處于降溫趨勢(shì)中。

??二、城市分類(lèi)：2020年二線城市地市表現(xiàn)偏弱

??1、一線城市：2020年量?jī)r(jià)齊升，未明顯過(guò)熱

??12月，一線城市土地成交建筑面積為707萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)19%，同比下降13%。12月，一線城市6個(gè)月移動(dòng)平均成交均價(jià)為15052元/平方米，環(huán)比上漲3.5%，同比上漲15.1%。

??年度走勢(shì)來(lái)看，2011年在“限購(gòu)、限貸”等政策影響下，一線城市土地市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌。2012年一線城市土地成交建筑面積繼續(xù)下降，成交均價(jià)則微幅上漲。2013年土地成交量?jī)r(jià)均大漲。2014年土地成交建筑面積大幅下降，成交均價(jià)則繼續(xù)大漲。2015年土地成交建筑面積繼續(xù)小幅下降，成交均價(jià)則小幅上漲。2016年土地成交建筑面積大幅下降，成交均價(jià)大幅上漲。2017年土地成交建筑面積大幅增長(zhǎng)，成交均價(jià)小幅下跌。2018年，土地成交面積同比微增，地價(jià)下跌明顯。2019年，一線城市土地成交量?jī)r(jià)均比較平穩(wěn)。2020年，一線城市土地成交建筑面積同比大幅增長(zhǎng)31%，成交均價(jià)同比上漲9.6%。可以看到，今年一線城市雖然成交面積增幅較大，但地價(jià)漲幅未明顯偏高，整體地市并未過(guò)熱。

??2、二線城市：2020年量?jī)r(jià)微升，表現(xiàn)偏弱

??12月，二線城市土地成交建筑面積為6798萬(wàn)平方米，環(huán)比大幅增長(zhǎng)134%，同比增長(zhǎng)13%。12月，二線城市6個(gè)月移動(dòng)平均成交價(jià)為4407元/平方米，環(huán)比下跌9.6%，同比下跌1.7%。

??2020年二季度，杭州、南京、寧波、成都等熱點(diǎn)城市地市火熱，成交均價(jià)快速反彈。三季度，多個(gè)熱點(diǎn)城市出臺(tái)調(diào)控收緊的政策，地市逐漸降溫，地價(jià)開(kāi)始高位盤(pán)整。四季度，成交均價(jià)持續(xù)下降。

??年度走勢(shì)來(lái)看，2011年在“限購(gòu)、限貸”等政策影響下，二線城市土地市場(chǎng)量?jī)r(jià)均小幅下降。2012年二線城市土地成交建筑面積增長(zhǎng)，成交均價(jià)則繼續(xù)小幅下跌。2013年土地成交量?jī)r(jià)均小幅增長(zhǎng)。2014年土地成交建筑面積下降，成交均價(jià)小幅下跌。2015年土地成交建筑面積繼續(xù)下降，成交均價(jià)則小幅上漲。2016年土地成交建筑面積微幅下降，成交均價(jià)大幅上漲。隨著部分熱點(diǎn)二線城市房屋銷(xiāo)售的持續(xù)火熱，2017年土地成交建筑面積小幅增長(zhǎng)，成交均價(jià)繼續(xù)小幅上漲。2018年，土地成交面積同比明顯增長(zhǎng)，但成交均價(jià)同比下跌也較明顯。2019年，二線城市土地成交面積繼續(xù)同比小幅增長(zhǎng)，成交均價(jià)漲幅較大。2020年，二線城市土地成交建筑面積繼續(xù)同比小幅增長(zhǎng)3.2%，漲幅進(jìn)一步收窄，成交均價(jià)同比小漲1.3%。

??3、三線城市：2020年量?jī)r(jià)齊升

??12月，三線城市土地成交建筑面積為2359萬(wàn)平方米，環(huán)比大幅上漲90%，同比下降11%。12月，6個(gè)月移動(dòng)平均成交價(jià)為3243元/平方米，環(huán)比下跌15%，同比上漲15%。

??年度走勢(shì)來(lái)看，2011年三線城市土地市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌。2012年三線城市土地成交建筑面積小幅增長(zhǎng)，成交均價(jià)則繼續(xù)小幅下跌。2013年土地成交建筑面積增長(zhǎng)，成交均價(jià)基本持平。2014年土地成交建筑面積下降，成交均價(jià)小幅下跌。2015年土地成交建筑面積繼續(xù)下降，成交均價(jià)則小幅上漲。2016年土地成交建筑面積繼續(xù)小幅下降，成交均價(jià)漲幅較大。隨著三四線城市房屋銷(xiāo)售的持續(xù)火熱，2017年三線城市土地市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升。2018年，土地成交面積同比繼續(xù)增長(zhǎng)，成交均價(jià)也同比上漲，量?jī)r(jià)齊升。2019年，三線城市土地成交量跌價(jià)升。2020年，疫情后部分城市限地價(jià)競(jìng)配建等政策開(kāi)始放松，加之貨幣寬松，三線城市地市繼續(xù)升溫，全年土地成交建筑面積同比增長(zhǎng)16%，成交均價(jià)同比上漲19%，量?jī)r(jià)齊升。

??三、40城土地市場(chǎng)趨勢(shì)研判： 預(yù)計(jì)明年年初地市仍將穩(wěn)中有降

??12月18日的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中，關(guān)于房地產(chǎn)的表述，除了延續(xù)自2016年以來(lái)“房住不炒”定位政策基調(diào)外，本次會(huì)議首次提出要“解決好大城市住房突出問(wèn)題”，將解決大城市住房問(wèn)題提升到重要戰(zhàn)略地位。會(huì)議指出，土地供應(yīng)要向租賃住房建設(shè)傾斜，單列租賃住房用地計(jì)劃，探索利用集體建設(shè)用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)租賃住房，國(guó)有和民營(yíng)企業(yè)都要發(fā)揮功能作用。預(yù)計(jì)明年一線和強(qiáng)二線城市的土地供應(yīng)會(huì)向租賃住房?jī)A斜。

??會(huì)議還強(qiáng)調(diào)，明年宏觀政策要保持連續(xù)性、穩(wěn)定性、可持續(xù)性。要繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，保持對(duì)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的必要支持力度，政策操作上要更加精準(zhǔn)有效，不急轉(zhuǎn)彎，把握好政策時(shí)度效。預(yù)計(jì)明年貨幣政策將保持穩(wěn)健基調(diào)，監(jiān)管機(jī)構(gòu)將加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)管和防范。

??下半年以來(lái)，多個(gè)熱點(diǎn)城市收緊了調(diào)控政策，8月份40城土地市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)短期拐點(diǎn)，9月份以來(lái)繼續(xù)小幅降溫，穩(wěn)地價(jià)目標(biāo)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)。短期來(lái)看，調(diào)控政策和貨幣政策均不會(huì)放松，預(yù)計(jì)明年一季度地市仍將穩(wěn)中有降。

??執(zhí)筆人：上海易居房地產(chǎn)研究院研究員沈昕

??郵  箱：shenxin@ehousechina.com

??電  話：021-60868811