2020年百城地市成交增14%，都市圈城市群機(jī)會(huì)被看好

??1月4日，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布《2020年全國(guó)百城住宅用地成交報(bào)告》。2020年，全國(guó)100個(gè)城市住宅用地成交面積為70866萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)13.7%。觀察2020年全年年初累計(jì)土地成交面積同比增速曲線，其呈現(xiàn)了V型走勢(shì)。2020年一季度疫情沖擊下，土地交易市場(chǎng)迅速降溫，跌幅較為明顯。二季度開(kāi)始，隨著開(kāi)復(fù)工節(jié)奏的加快和房企拿地工作的重啟，該曲線有所抬升。到了6月份該曲線已經(jīng)走出了負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間。三季度雖然繼續(xù)上行，但受三道紅線的影響，已經(jīng)有所放緩。而四季度該曲線進(jìn)一步趨緩。不過(guò)由于增速為兩位數(shù)，依然要認(rèn)為2020年全國(guó)百城地市走出了疫情的陰影，體現(xiàn)了土地交易市場(chǎng)的韌勁和活力。

??觀察2011-2020年10年期間的土地交易。數(shù)據(jù)顯示，2013和2017年全國(guó)百城土地交易的增速較高，體現(xiàn)了房企看好土地投資市場(chǎng)的傾向。而2018年全國(guó)百城地市明顯較冷，全年增速僅為3.1%。這一年，三四線城市明顯降溫，一二線城市也沒(méi)有明顯復(fù)蘇，所以都會(huì)牽制土地交易市場(chǎng)的規(guī)模。而2019年開(kāi)始全國(guó)百城地市開(kāi)始復(fù)蘇，這也和部分城市庫(kù)存絕對(duì)規(guī)模偏小、房企補(bǔ)庫(kù)存意愿增強(qiáng)等有關(guān)。2020年雖然受到疫情沖擊，但地市交易同比增速相對(duì)偏高，為近10年第三高的水平。

??2020年，32個(gè)二線城市住宅用地成交面積為36885萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)6.5%。從全年增速看，其明顯低于一線城市。這有幾個(gè)原因。從市場(chǎng)數(shù)據(jù)看，二線城市已經(jīng)保持了5年同比增速為正的態(tài)勢(shì)，即基數(shù)比較高，自然會(huì)限制2020年的同比增速。從政策面看，二線城市的購(gòu)地政策依然從緊，比如南京等城市土地約束依然較多，這會(huì)限制部分地塊的交易。后續(xù)都市圈和城市群的發(fā)展依然是大方向，此類(lèi)二線城市土地市場(chǎng)依然會(huì)呈現(xiàn)穩(wěn)中向上的態(tài)勢(shì)。

??易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，2020年全國(guó)百城住宅用地交易市場(chǎng)雖有坎坷，但終究走出了疫情的陰影，土地交易同比增速達(dá)到了兩位數(shù)，體現(xiàn)了此類(lèi)城市土地市場(chǎng)的投資價(jià)值和吸引力。此類(lèi)土地交易行情，客觀上有助于補(bǔ)充庫(kù)存，為2021年房源供給創(chuàng)造更好的條件。尤其是對(duì)于一些大城市而言，地市活躍有助于解決大城市的住房問(wèn)題。

??市場(chǎng)預(yù)測(cè)方面，必須清醒看到2021年住宅用地交易面臨的諸多壓力。壓力一在于，外部金融環(huán)境有收緊的可能，尤其是在三道紅線政策、央行房貸集中度管理政策下，房企資金壓力或增大，這會(huì)限制其拿地。壓力二在于，各地政府通過(guò)大規(guī)模供地來(lái)“穩(wěn)財(cái)政”，多少面臨風(fēng)險(xiǎn)，而供地節(jié)奏若是放緩，客觀上也會(huì)限制地市的交易。當(dāng)然，對(duì)于融入幾大都市圈和城市群的相關(guān)城市和區(qū)域，預(yù)計(jì)地市交易行情并不會(huì)太差，這是2021年住宅用地交易值得重點(diǎn)關(guān)注的。

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