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??前段時(shí)間，東莞南城“網(wǎng)紅盤”萬象府一銷售人員因涉嫌收取“茶水費(fèi)”被移送司法機(jī)關(guān)，樓市亂象問題從坊間直接暴露于市場之下。導(dǎo)火索點(diǎn)燃下，一時(shí)間，這座粵港澳大灣區(qū)核心城市成為全國樓市焦點(diǎn)。

??12月15日，東莞召開了房地產(chǎn)亂象整治專項(xiàng)行動(dòng)工作會(huì)議，會(huì)議不僅對(duì)當(dāng)前東莞房地產(chǎn)市場“治亂”形勢進(jìn)行了研判，并對(duì)下一階段整治工作作出部署。

??其中會(huì)議明確指出，當(dāng)前東莞樓市仍存在一些突出問題：“茶水費(fèi)”、炒買房號(hào)屢禁不止；以意向度為由，提前“凍資”，引發(fā)變相提前銷售爭議與投訴；二手房操盤控價(jià)、抱團(tuán)漲價(jià)，掛牌價(jià)虛高失實(shí)等等，需嚴(yán)格管控。

??業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，這些違規(guī)行為背后與東莞樓市“異軍突起”以及緊張供地有緊密關(guān)系，在市場仍舊保持高預(yù)期背景下，相關(guān)整治以及有效供地將是解決方案。

??違規(guī)的現(xiàn)象

??購房者與銷售人員各有所求，一直讓“茶水費(fèi)”“內(nèi)定”等灰色操作屢禁不止。相關(guān)部門雖三令五申、多次強(qiáng)調(diào)，但面對(duì)強(qiáng)大的市場誘惑，不少買賣方仍難以抵抗，尤其是在供需缺口大，“日光盤”頻現(xiàn)的熱門板塊。

??“把好的房源鎖死，不對(duì)外賣，一直要你交錢，然后直接內(nèi)定。”一購房者略顯不甘的說，最后結(jié)果仍是該位購房者以多加5萬元“服務(wù)費(fèi)”買到了自己中意房源。

??隨著樓市熱度保持，面對(duì)高預(yù)期套利空間，這類行為已成為市場上半公開的“潛規(guī)則 ”。在購房者切身感受中，房源內(nèi)定的“喝茶費(fèi)”可從幾千元到幾十萬元不等；同時(shí)據(jù)某一樓盤現(xiàn)場置業(yè)顧問透露，對(duì)于一些市場反響較好的項(xiàng)目，同樣會(huì)有銷售自己交錢搶房，搶到了再倒賣給客戶，市場亂象較多。

??“通常的做法是第三方收錢、面談、只收現(xiàn)金等，銷售們的反偵探意識(shí)很強(qiáng)。”某位參與其中的購房者表示，買到房的不會(huì)將事情暴露出來，沒買到的也沒有證據(jù)，全面整治難度非常大。

??此外，在房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)中，其他各類五花八門違規(guī)行為同樣不少，如幫客戶搞定銀行流水、征信、低首付、購房名額等各類“服務(wù)”也時(shí)常閃現(xiàn)，費(fèi)用從幾千元到幾萬元不等。

??上月，中國房地產(chǎn)網(wǎng)東莞走訪了南城街道莞太路某一二手房門店，了解房源信息后，提到首付可能不夠，店內(nèi)中介立馬壓低聲音告知可幫忙做低首付，最低僅需1成；當(dāng)問及費(fèi)用，該中介人士表示，費(fèi)用以中介費(fèi)形式一起收取，大概需要2萬元。

??輔助去化的現(xiàn)象主要發(fā)生在市場冷淡期或部分冷門區(qū)域，新房市場火熱的當(dāng)下，另一種挑選客戶的現(xiàn)象正在成為開發(fā)商小心翼翼試探的又一領(lǐng)域。

??“對(duì)于購房者來說，他們面對(duì)的是一個(gè)相對(duì)不透明的市場，從項(xiàng)目營銷節(jié)點(diǎn)到銷售環(huán)節(jié)等，都掌握在開發(fā)商手中，加上網(wǎng)簽數(shù)據(jù)延后性，購房者并不能準(zhǔn)確掌握房源的真正狀態(tài)。”某地產(chǎn)從業(yè)人員表示。

??這樣的不透明性對(duì)于正處于市場高預(yù)期環(huán)境下的東莞而言，購房者更處于劣勢。

??前段時(shí)間，一位劉姓購房者頻繁與中國房地產(chǎn)網(wǎng)東莞咨詢東莞某重點(diǎn)鎮(zhèn)街一項(xiàng)目情況，主要是何時(shí)開盤，能不能買到等問題。已做了誠意登記的劉先生對(duì)于項(xiàng)目銷售動(dòng)向卻毫不知情。“銷售只是讓我們等通知，但第一批房子賣完了我都沒等到，大家都說只有全款和可以給到高首付才有資格，期間銷售也曾多次問到我首付能給幾成？”

??沒買到是心塞點(diǎn)之一，在這期間錯(cuò)失的其他機(jī)會(huì)同樣讓劉先生深深不滿，“東莞房價(jià)夸張點(diǎn)講真是一天一個(gè)樣，現(xiàn)在再去買其他項(xiàng)目，暫且不說能不能搶得到，價(jià)格與之前相比早已拉開了一大截。”

??劉先生并非個(gè)例，打開東莞陽光網(wǎng)問政平臺(tái)，類似的訴苦很多。

??“我只是一個(gè)剛需購房者中的一員，內(nèi)心非常渴望東莞有一個(gè)公平公正公開合法合規(guī)的健康房地產(chǎn)市場。”在問政平臺(tái)上，一位購房者如此寫到。

??此外，值得注意的是，同樣針對(duì)新房營銷，在12月15日住建局會(huì)議上還提及一個(gè)被群眾投訴頻繁的“凍資”現(xiàn)象，據(jù)悉，這也是政府相關(guān)部門首次將該現(xiàn)象劃入房地產(chǎn)市場存在的問題中。

??由于凍資方式為客戶本人將款項(xiàng)存至自己銀行賬戶，并未涉及開發(fā)商提前收取錢款，對(duì)于此類行為也是包括東莞在內(nèi)的多數(shù)城市眾多樓盤操作方式之一。

??但據(jù)中國房地產(chǎn)網(wǎng)東莞咨詢的廣東洛亞律師事務(wù)所陳泰律師所述：從行為方式上看，未取得預(yù)售許可證的開發(fā)商要求購房者必須預(yù)先“凍結(jié)資金”才能獲得開盤資格，實(shí)質(zhì)上剝奪了其他沒有參與“凍結(jié)資金”購房者的購房權(quán)利，本質(zhì)上仍屬于預(yù)售行為。但由于目前并沒有相關(guān)法律法規(guī)對(duì)此類行為進(jìn)行規(guī)范，開發(fā)商這種“打擦邊球”行為導(dǎo)致部分有意向購房者只能接受開發(fā)商不合理要求。因此，建議政府主管部門盡快對(duì)此類行為進(jìn)行明確規(guī)定，維護(hù)好房地產(chǎn)銷售秩序，保護(hù)購房者的合法權(quán)益。

??東莞市住建局本次重點(diǎn)提及“凍資”一事，后續(xù)是否會(huì)跟進(jìn)相關(guān)措施值得關(guān)注。

??燥熱市場背后的土地失衡

??從東莞近期新盤去化情況看，市場購買勢頭依舊強(qiáng)勁。“秒光”“告罄”仍頻頻在多樓盤上演；與此同時(shí)，“地王年”“2萬元/平方米以下住宅即將絕跡”等標(biāo)簽也在為2021年樓市預(yù)期鼓勁。

??12月15日，位于萬江街道汽車總站附近由保利、世茂、陽光城3家房企攜手打造的純新項(xiàng)目閱云臺(tái)成功拿證，備案均價(jià)3.8萬元/平方米，最高單元去到4.2萬元/平方米，創(chuàng)下萬江新房價(jià)格新高，再一次引發(fā)熱議。

??據(jù)貝殼平臺(tái)成交數(shù)據(jù)顯示，與該項(xiàng)目相鄰的北大資源御城最近二手房成交價(jià)也已去到3.8萬元/平方米。一二手倒掛現(xiàn)象雖不明顯，但如此價(jià)格水平及未來預(yù)期卻足以讓市場客戶興奮。類似情況還在多個(gè)新盤上演，“打新”早已成當(dāng)下東莞樓市一大關(guān)鍵詞。

??“打新潮”“茶水費(fèi)”出現(xiàn)背后是日益緊張的供需關(guān)系導(dǎo)致。

??數(shù)據(jù)上看，2016年開始，東莞住宅用地年均出讓面積總體呈下降趨勢，從230.67公頃的高位下降到2019年的119.07公頃，增量可開發(fā)用地資源越來越緊張，加上蘇醒的購房需求和火熱的交投氛圍，商品房始終處于供不應(yīng)求狀態(tài)。

??據(jù)合富大數(shù)據(jù)顯示，截至11月底，東莞一手庫存面積僅為247萬平方米，按照過去3個(gè)月平均消化速度測算，去庫存僅需約3.2個(gè)月。整個(gè)1-11月東莞新房供需比為0.76：1，熱點(diǎn)區(qū)域樓盤這一比例還更低。

??“一房難求”在多項(xiàng)目上演。

??加大市場監(jiān)管

??12月15日會(huì)議后，在“重點(diǎn)突破，增強(qiáng)以案說法效果”這一大行動(dòng)方針下，何紹田局長更是帶領(lǐng)全體參會(huì)人員前往南城華潤萬象府和萬江保利首鑄天際兩大當(dāng)下市場熱盤，實(shí)地檢查項(xiàng)目銷售情況，并于現(xiàn)場再次強(qiáng)調(diào)開發(fā)企業(yè)應(yīng)自覺規(guī)范銷售行為，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)“茶水費(fèi)”“更名費(fèi)”“讓渡費(fèi)”等違法違規(guī)行為，住建部門將與公安部門協(xié)作配合進(jìn)行查處，整治決心強(qiáng)烈。

??加大監(jiān)管及懲戒力度的另一面，是市場調(diào)控手段的同步進(jìn)行。

??今年以來，東莞市政府便在不斷加大住宅用地供應(yīng)力度，隨著東莞全面啟動(dòng)“拓空間”工作，推動(dòng)城市更新體制機(jī)制創(chuàng)新、TOD開發(fā)和連片“三舊”改造等示范項(xiàng)目，東莞住宅用地供應(yīng)正呈現(xiàn)大幅增加趨勢。

??僅從土拍市場來看，2020年全年東莞公開出讓住宅用地面積已超200萬平方米，比2019年增長接近1倍，預(yù)計(jì)可新增供應(yīng)商品住房逾5萬套，創(chuàng)近年新高，將有力緩解全市住房供需矛盾。

??在增加土地供應(yīng)、穩(wěn)定地價(jià)房價(jià)、規(guī)范市場秩序的同時(shí)，東莞還在同步加大安居房、租賃房、人才房的建設(shè)力度，不斷擴(kuò)大保障范圍，實(shí)現(xiàn)多渠道保障。

??目前，東莞正在摸索經(jīng)驗(yàn)，這個(gè)以實(shí)業(yè)起步的城市開始主動(dòng)調(diào)控地產(chǎn)，使其平穩(wěn)而有活力。