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??易居房地產(chǎn)研究院12月3日發(fā)布《2020年11月全國40城新建商品住宅成交報告》。該報告核心觀點如下，11月40城新房成交面積環(huán)比小幅增長3%，樓市成交總體平穩(wěn)。11月，易居研究院監(jiān)測的40個典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比小幅增長3%，同比增長15%。從往年經(jīng)驗來看，年底房企為沖刺年度業(yè)績，推盤規(guī)模會大幅增加，預計12月40城新房成交面積環(huán)比將有較大增幅。今年中西部二線城市新房成交整體表現(xiàn)較差。從今年1-11月的新房成交面積來看，南昌和西安的同比降幅超過20%，重慶、武漢、長沙和南寧的同比降幅超過15%，這六個中西部城市的樓市是今年二線城市中表現(xiàn)較低迷的。

??易居研究院研究員沈昕表示，今年以來，長三角和大灣區(qū)的城市樓市整體表現(xiàn)較好，中西部城市則整體表現(xiàn)較差，其他大部分城市的新房成交還是比較平穩(wěn)的。全國樓市并未出現(xiàn)大范圍過熱或者過冷等跡象，基本上實現(xiàn)了穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的既定目標。臨近年底，預計房企推盤力度和促銷力度將加大，以期加快去庫存、促回款、降負債，購房者也可以抓住年末促銷時機購房。

??該報告主要有以下內(nèi)容：

??11月40城成交面積環(huán)比增長3%，樓市成交總體平穩(wěn)

??2020年11月，易居研究院監(jiān)測的40個典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長3%，同比增長15%。從往年經(jīng)驗來看，年底房企為沖刺年度業(yè)績，推盤規(guī)模會大幅增加，預計12月40城新房成交面積環(huán)比將有較大增幅。

??由于單月數(shù)據(jù)可能存在異動現(xiàn)象，這里結(jié)合近6月移動平均數(shù)據(jù)來進行分析，11月的移動平均同比增速為11.6%，增速小幅提高。該曲線在2015年9月達到本輪周期的最高點之后，便開始震蕩下行至2017年10月左右達到本輪低點。2017年11月之后，該曲線開始上行，2018年12月開始震蕩下行。

??受年初疫情影響，今年一季度曲線下行幅度有所擴大，二季度商品房銷售逐漸恢復正常，曲線于5月份開始震蕩上行。該指標二季度以來持續(xù)上行，并于9月由降轉(zhuǎn)增，主要是從9月開始，近6個月的移動平均數(shù)據(jù)（4月-9月）已經(jīng)沒有了疫情的影響。

??2020年1-11月40城成交面積同比下降2%，降幅持續(xù)收窄

??2020年1-11月，40城成交面積同比下降2%，3月以來降幅持續(xù)收窄。

??從本輪行情的歷史走勢來看，2017年2月，40城年初累計成交面積同比增速進入負區(qū)間，之后降幅不斷擴大，年底在-22%處企穩(wěn)。這說明2017年市場出現(xiàn)了降溫，主要由于多地先后出臺或升級了“分類調(diào)控，因城施策”的樓市調(diào)控政策，并且以個人房貸利率上浮為代表的信貸政策趨緊也有效地打擊了投資投機需求。

??2018年，40城累計成交面積同比增速曲線出現(xiàn)了反彈，這主要是因為三四線城市尤其是未調(diào)控或弱調(diào)控的三四線城市成交面積增長較多。

??2019年1月，40城累計成交面積同比增速曲線大幅跳水，2月持平，3月上行，此后一直在0軸附近小幅震蕩。

??2020年1月，受春節(jié)與去年錯位影響，成交面積同比下降近兩成。2月受新冠肺炎疫情影響，全國大部分城市售樓處關(guān)閉，銷售受到極大影響，40城累計成交面積同比增速曲線大幅跳水。3月份以來隨著銷售逐步恢復正常，40城累計成交面積同比降幅已連續(xù)9個月收窄。

??對比國家統(tǒng)計局公布的全國住宅成交累計同比數(shù)據(jù)來看，兩條曲線走勢大致相近，40城曲線波動更大。這主要由于板塊輪動效應(yīng)，一二線典型城市對宏觀政策更為敏感。1-10月全國新建商品住宅成交面積同比已經(jīng)由降轉(zhuǎn)增，預計1-11月同比增速將小幅擴大。

??分城市來看，2020年1-11月，一線城市累計同比增長14%，二線城市累計同比下降5%；三四線城市累計同比增長1%。

??從分地區(qū)的年初累計成交面積同比增速歷史走勢來看，一線城市在經(jīng)歷2017年和2018年的樓市低迷期后，2019年1月年初累計成交面積同比開始轉(zhuǎn)為正增長，上半年增速逐漸提高，下半年則逐漸回落。受春節(jié)因素和疫情影響，2020年前兩月一線城市累計同比曲線大幅跳水，3月繼續(xù)小幅下行,4月以來降幅持續(xù)收窄，并于9月由降轉(zhuǎn)增，10月和11月增速持續(xù)提高。今年1-11月，深圳、上海和廣州的新房成交同比均有較大增幅。

??二線城市累計同比曲線在2016年10月出現(xiàn)下行，2017年進入負區(qū)間，2018年上半年降幅有所收窄，下半年重回正增長，2019年前兩個月同比大幅下降，3月后同比降幅收窄，下半年重新進入正增長。受春節(jié)因素和疫情影響，2020年前兩月二線城市累計同比曲線大幅跳水，3月以來降幅持續(xù)收窄。今年1-11月，二線城市是三類城市中唯一成交同比下降的，主要是南昌、西安、武漢、重慶、長沙等中西部二線城市樓市比較低迷，同比降幅較大。

??三四線城市累計同比曲線在2016年11月出現(xiàn)下行，2017年進入負區(qū)間，2018年重回正區(qū)間，且同比增速逐漸擴大，2019年前兩個月同比大幅下降，3月以來同比降幅有所收窄。受春節(jié)因素和疫情影響，2020年三四線城市累計同比曲線大幅跳水,3月以來降幅持續(xù)收窄，11月曲線已由降轉(zhuǎn)增。

??40城1-11月新房成交量同比增速排名：廈門增速最高，南昌降幅最大

??具體城市來看，2020年1-11月，40城中廈門、深圳、東莞、韶關(guān)、合肥等21個城市新建商品住宅成交量同比增長，數(shù)量比10月多2個，占比超過了一半。其中廈門增速最高，廈門樓市經(jīng)過連續(xù)2017年以來連續(xù)兩三年的調(diào)整，今年疫情后在學區(qū)房、豪宅等的帶動下，樓市開始升溫，整體成交相比去年同期漲幅較大。今年下半年以來，深圳商品住宅供應(yīng)量上升，11月更是供銷兩旺，月度成交量創(chuàng)今年以來新高。東莞上半年的樓市表現(xiàn)火熱，7月出臺調(diào)控升級政策，9月以來成交量已有所下降，但今年的成交量相比去年仍有較明顯的增長。

??1-11月新房成交量同比降幅最大的5個城市分別是南昌、西安、重慶、武漢和煙臺。南昌今年尤其是下半年以來樓市持續(xù)低迷，傳統(tǒng)的“金九銀十”成交面積比去年下降20%以上，11月成交仍未明顯改觀。西安樓市前兩年表現(xiàn)比較火熱，去年年中調(diào)控升級以來，樓市成交開始降溫，今年成交量降幅較大。重慶今年以來的新房銷售也比較低迷，成交面積相比前幾年下降較多。

??其他主要城市1-11月的新房成交量來看，一線城市中廣州和上海分別同比增長18%和17%，北京則同比下降4%。二線主要城市中，杭州、寧波、成都的同比增速較高，長沙、南寧、鄭州等中西部城市降幅較大。

??預計年末更多房企將加入促銷行列，促回款降負債

??2020年11月，40城新建商品住宅成交面積環(huán)比小幅增長3%，同比增長15%。1-11月，40城新建商品住宅成交面積同比下降2%，同比降幅持續(xù)收窄。今年以來，長三角和大灣區(qū)的城市樓市整體表現(xiàn)較好，中西部城市則整體表現(xiàn)較差，其他大部分城市的新房成交還是比較平穩(wěn)的。全國樓市并未出現(xiàn)大范圍過熱或者過冷等跡象，基本上實現(xiàn)了穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的既定目標。

??從政策面來看，9月份以來，又有多個熱點城市出臺了調(diào)控或進一步加強管理的新規(guī)。近日，央行發(fā)布《中國貨幣政策執(zhí)行報告（2020年第三季度）》，報告提出，牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，堅持穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性，實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度。進入下半年以來，全國已有常州、沈陽、無錫、唐山、西安等多城對房貸政策也進行了收緊。下半年從調(diào)控到金融政策都在收緊，這說明中央“房住不炒”的底線不可觸碰。

??克而瑞地產(chǎn)研究中心報告顯示，目前仍有部分房企業(yè)績完成率較低，業(yè)績沖刺壓力大。目前單月同比增速已經(jīng)連續(xù)數(shù)月下滑，再加之“三條紅線”等融資新規(guī)的影響，所以房企去化壓力并沒有減輕。臨近年底，預計房企推盤力度和促銷力度將加大，以期加快去庫存、促回款、降負債，購房者也可以抓住年末促銷時機購房。

??附注：40個典型城市分別為：

??4個一線城市：北京、上海、廣州、深圳。

??18個二線城市：蘇州、福州、南京、青島、杭州、長春、鄭州、南寧、成都、南昌、武漢、長沙、重慶、西安、蘭州、廈門、合肥、寧波；

??18個三四線城市：揚州、東莞、溫州、岳陽、無錫、洛陽、泉州、淮安、金華、佛山、肇慶、惠州、煙臺、舟山、韶關(guān)、珠海、中山、徐州。