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易居月報  之

【40城新建商品住宅成交】

??核心 · 觀點

??10月40城新房成交面積環(huán)比小幅下降3%，金九銀十樓市成交平淡。10月，易居研究院監(jiān)測的40個典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比小幅下降3%，同比增長12%。9月和10月，40城成交面積連續(xù)小幅環(huán)比下降，說明下半年以來的多地調(diào)控收緊起到了明顯的作用，使得原本銷售旺季的9月和10月成交量出現(xiàn)了下降。

??今年中西部二線城市新房成交整體表現(xiàn)較差。從今年1-10月的新房成交面積來看，南昌的同比降幅超過30%，西安、武漢和重慶的同比降幅都超過20%，長沙和鄭州的同比降幅也超過10%，這六個中西部城市的樓市是今年二線城市中表現(xiàn)較低迷的。

??10月40城成交環(huán)比小幅下降3%，

??金九銀十樓市成交平淡

??2020年10月，易居研究院監(jiān)測的40個典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比小幅下降3%，同比增長12%。9月和10月，40城成交面積連續(xù)小幅環(huán)比下降，說明下半年以來的多地調(diào)控收緊起到了明顯的作用，使得原本銷售旺季的9月和10月成交量出現(xiàn)了下降。

??由于單月數(shù)據(jù)可能存在異動現(xiàn)象，這里結(jié)合近6月移動平均數(shù)據(jù)來進(jìn)行分析，10月的移動平均同比增速為10%，增速小幅提高。該曲線在2015年9月達(dá)到本輪周期的最高點之后，便開始震蕩下行至2017年10月左右達(dá)到本輪低點。2017年11月之后，該曲線開始上行，2018年12月開始震蕩下行。

??受年初疫情影響，今年一季度曲線下行幅度有所擴(kuò)大，二季度商品房銷售逐漸恢復(fù)正常，曲線于5月份開始震蕩上行。該指標(biāo)近幾個月持續(xù)上行，并于9月由降轉(zhuǎn)增，主要是從9月開始，近6個月的移動平均數(shù)據(jù)（4月-9月）已經(jīng)沒有了疫情的影響。隨著多地調(diào)控的收緊，預(yù)計四季度樓市不太會出現(xiàn)二季度的火熱行情，40城成交同比大概率會在目前位置附近小幅震蕩。

??2020年1-10月40城成交面積同比下降4%，

??降幅持續(xù)收窄

??2020年1-10月，40城成交面積同比下降4%，3月以來降幅持續(xù)收窄。

??從本輪行情的歷史走勢來看，2017年2月，40城年初累計成交面積同比增速進(jìn)入負(fù)區(qū)間，之后降幅不斷擴(kuò)大，年底在-22%處企穩(wěn)。這說明2017年市場出現(xiàn)了降溫，主要由于多地先后出臺或升級了“分類調(diào)控，因城施策”的樓市調(diào)控政策，并且以個人房貸利率上浮為代表的信貸政策趨緊也有效地打擊了投資投機(jī)需求。

??2018年，40城累計成交面積同比增速曲線出現(xiàn)了反彈，這主要是因為三四線城市尤其是未調(diào)控或弱調(diào)控的三四線城市成交面積增長較多。

??2019年1月，40城累計成交面積同比增速曲線大幅跳水，2月持平，3月上行，此后一直在0軸附近小幅震蕩。

??2020年1月，受春節(jié)與去年錯位影響，成交面積同比下降近兩成。2月受新冠肺炎疫情影響，全國大部分城市售樓處關(guān)閉，銷售受到極大影響，40城累計成交面積同比增速曲線大幅跳水。3月份以來隨著銷售逐步恢復(fù)正常，40城累計成交面積同比降幅已連續(xù)8個月收窄，但收窄的幅度已經(jīng)明顯放緩。

??對比國家統(tǒng)計局公布的全國住宅成交累計同比數(shù)據(jù)來看，兩條曲線走勢大致相近，40城曲線波動更大。這主要由于板塊輪動效應(yīng)，一二線典型城市對宏觀政策更為敏感預(yù)計2020年1-10月全國新建商品住宅成交面積同比降幅將繼續(xù)小幅收窄。

??分城市來看，2020年1-10月，一線城市累計同比增長9%，二線城市累計同比下降7%；三四線城市累計同比下降1%。

??從分地區(qū)的年初累計成交面積同比增速歷史走勢來看，一線城市在經(jīng)歷2017年和2018年的樓市低迷期后，2019年1月年初累計成交面積同比開始轉(zhuǎn)為正增長，上半年增速逐漸提高，下半年則逐漸回落。受春節(jié)因素和疫情影響，2020年前兩月一線城市累計同比曲線大幅跳水，3月繼續(xù)小幅下行,4月以來降幅持續(xù)收窄，并于9月由降轉(zhuǎn)增。1-10月，一線城市是唯一成交正增長的，主要是經(jīng)過連續(xù)兩三年的調(diào)整，上海的新房市場今年成交較好，深圳樓市則從年初以來就很熱，下半年調(diào)控升級后雖有所降溫，但1-10月累計成交仍同比增長兩成。

??二線城市累計同比曲線在2016年10月出現(xiàn)下行，2017年進(jìn)入負(fù)區(qū)間，2018年上半年降幅有所收窄，下半年重回正增長，2019年前兩個月同比大幅下降，3月后同比降幅收窄，下半年重新進(jìn)入正增長。受春節(jié)因素和疫情影響，2020年前兩月二線城市累計同比曲線大幅跳水，3月以來降幅持續(xù)收窄。今年1-10月，二線城市是三類城市中成交量同比降幅最大的，主要是南昌、西安、武漢、重慶、長沙等中西部二線城市樓市比較低迷，同比降幅較大。

??三四線城市累計同比曲線在2016年11月出現(xiàn)下行，2017年進(jìn)入負(fù)區(qū)間，2018年重回正區(qū)間，且同比增速逐漸擴(kuò)大，2019年前兩個月同比大幅下降，3月以來同比降幅有所收窄。受春節(jié)因素和疫情影響，2020年三四線城市累計同比曲線大幅跳水,3月以來降幅持續(xù)收窄。

??40城1-10月新房成交量同比增速排名：

??廈門增速最高，珠海降幅最大

??具體城市來看，2020年1-10月，40城中廈門、韶關(guān)、東莞、杭州、寧波等19個城市新建商品住宅成交量同比增長，數(shù)量比9月多1個，占到了40城中的近一半。其中廈門增速最高，廈門樓市經(jīng)過連續(xù)2017年以來連續(xù)兩三年的調(diào)整，今年疫情后在學(xué)區(qū)房、豪宅等的帶動下，樓市開始升溫，整體成交相比去年同期漲幅較大。韶關(guān)主要是去年樓市表現(xiàn)較差，成交量基數(shù)低，導(dǎo)致今年的增速較高。東莞、杭州、寧波這三個城市上半年的樓市表現(xiàn)火熱，7月份以來均出臺了調(diào)控升級政策，9月以來成交量均已有所下降，但今年以來成交量相比去年仍有較明顯的增長。

??1-10月新房成交量同比降幅最大的5個城市分別是珠海、南昌、西安、武漢和泉州。珠海2018年末和2019年上半年放松了對部分區(qū)域的限購，2019年上半年新房成交量同比大幅增長一倍多，去年同期基數(shù)太高，導(dǎo)致今年的成交量降幅最大。南昌9月和10月的新房成交量環(huán)比雖小幅增長，但相比去年同期，成交面積仍下降20%以上，樓市表現(xiàn)比較低迷。西安樓市前兩年表現(xiàn)比較火熱，去年年中調(diào)控升級以來，樓市開始降溫，今年成交量降幅較大。

??其他主要城市1-10月的新房成交量來看，一線城市中深圳、上海和廣州分別同比增長22%、18%和12%，北京則同比下降10%。二線主要城市中，合肥和成都的同比增速較高，重慶、長沙、鄭州等中西部城市降幅較大。

??預(yù)計今年最后兩個月更多房企將加入促銷行列，

??以價換量促回款

??2020年10月，40城新建商品住宅成交面積環(huán)比小幅下降3%，同比增長12%。1-10月，40城新建商品住宅成交面積同比下降4%，同比降幅持續(xù)收窄。今年以來，長三角和大灣區(qū)的城市樓市整體表現(xiàn)較好，中西部城市則整體表現(xiàn)較差，其他大部分城市的新房成交還是比較平穩(wěn)的。全國樓市并未出現(xiàn)大范圍過熱或者過冷等跡象，基本上實現(xiàn)了平穩(wěn)健康發(fā)展的目標(biāo)。

??從政策面來看， 8月26日，住建部召集了沈陽、長春、成都、銀川、唐山、常州等六個城市政府及所在省（自治區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳負(fù)責(zé)人召開房地產(chǎn)工作會商會，這幾個城市多為今年來房價漲幅靠前的城市。9月，這6城均升級了調(diào)控政策。而且，進(jìn)入下半年以來，全國已有常州、沈陽、無錫、唐山等多城對房貸政策也進(jìn)行了收緊。下半年從調(diào)控到金融政策都在收緊，這說明中央“房住不炒”的底線不可觸碰。

??克而瑞地產(chǎn)研究中心報告顯示，前三季度有近3成房企目標(biāo)完成率不足65%，占比達(dá)到近三年來同期最高，房企的銷售壓力仍然很大。9月初，恒大就率先開啟了“全國樓盤7折優(yōu)惠”的大促銷，打響了樓市促銷的第一槍，此后碧桂園、綠地、萬科等房企也開始了不同程度的促銷活動。近日，碧桂園、保利、融創(chuàng)等多家知名房企都加入了天貓“雙11”網(wǎng)上促銷賣房。預(yù)計在“三條紅線”的資金壓力下，今年最后兩個月將會有更多房企加入促銷行列，以價換量促進(jìn)資金回籠。

??■ 附注 

??40個典型城市分別為：

??4個一線城市：北京、上海、廣州、深圳。

??18個二線城市：蘇州、福州、南京、青島、杭州、長春、鄭州、南寧、成都、南昌、武漢、長沙、重慶、西安、蘭州、廈門、合肥、寧波；

??18個三四線城市：揚州、東莞、溫州、岳陽、無錫、洛陽、泉州、淮安、金華、佛山、肇慶、惠州、煙臺、舟山、韶關(guān)、珠海、中山、徐州。