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??五天前，浙江臺州一宗住宅地塊的出讓“引爆”了土地拍賣市場的熱度。

??這宗編號為臺土告字[2020]067的地塊，在經過了近8小時、287輪的競價后，由德信以上限價15.92億元拿下，溢價達34.92%。

??當時，拿下這宗地塊的主體實際為德信地產旗下的溫州盛銀企業管理有限公司（簡稱“溫州盛銀企業管理”）。

??拿地的一天前，這家公司剛完成變更，由德信地產的孫公司變更為其子公司。而這起并不起眼的變更，只是德信地產系列調整中一個插曲。近一個月以來，這種由孫公司變更為子公司的“把戲”在德信地產內部頻繁上演。

??11月16日，成都信程企業管理有限公司（簡稱“成都信程企業管理”）的股東首先出現變更，其投資人由成都杭派德信置業有限公司（簡稱“成都杭派德信置業”）變更為德信地產集團有限公司（簡稱“德信地產”）。

??成都信程企業管理成立于2020年10月22日，注冊資本50萬元，業務為企業管理咨詢。工商信息顯示，成都杭派德信置業實際為德信地產旗下子公司；經此變更后，成都信程企業管理由德信地產100%持有，由孫公司變更為其直接持有的子公司。

??緊接著11月18日，杭州潤佶企業管理、杭州潤涵企業管理、杭州潤呈企業管理等12家公司也由德信地產孫公司變更成為其100%直接持有的子公司。此后，11月19日、24日、25日、26日、27日，這種變更持續發生。

??樂居財經統計發現，僅在11月份，德信地產內部出現變更的企業達到31家。從這些公司類型來看，多為企業管理或信息咨詢公司，區域分布主要集中在杭州、溫州、南京、寧波以及成都。

??經過變更，這31家公司均由德信地產孫公司變更為直接持股的子公司。

??在外界看來，孫公司變子公司在財務的角度有可能會增厚母公司業績。IP Global中國區首席經濟學家柏文喜針對德信地產出現的此類頻繁變更表示，之前房企設立三級架構，在母公司和項目公司之間做了一個風險隔離，但是這樣做的代價是每一層級企業都要繳納所得稅，在分配利潤的時候，存在多重稅收的問題。

??“架構調整后，節省了中間層級公司的費用，相當于變相增厚當期利潤。另外，企業管理公司或信息咨詢公司，有可能成為業績輸送的橋梁，為調節報表預留空間。”

??柏文喜分析稱，在集團內部，管理咨詢公司起到了統管眾多項目公司的作用，便于在各個項目公司之間進行報表調節。通過這類公司，可以將沒有納入德信地產的企業進行業績輸送。一方面營收規模增加了，公司運行會更穩定；另一方面業績數據上去了，會有利于公司后續融資。

??另也有業內人士向樂居財經分析稱，一般而言，上市公司內部股權架構調整，即孫公司變為子公司，合并報表范圍未發生變化，不會對公司的生產經營、財務狀況和經營成果產生重大影響，不會損害公司及股東利益。

??上述所涉及調整的公司主要集中區域在浙江一帶，那也是德信的大本營和重倉區域。起步于1993年的德信集團，最初發家于浙江湖州市德清。其于去年在香港上市，區域布局也發展為長三角、珠三角、成渝、長江中游四大核心都市圈。

??2006年，德信在杭州開發了首個樓盤——德信·銀樹灣，并在此后十多年的發展中，在杭州市場站穩腳跟；2012年，德信地產銷售額突破50億元，在杭州本土房企中位列上市公司綠城和濱江之后，躋身前三。

??得益于浙江一帶的布局，2013年，德信集團銷售額達60億元，同比年增長已達20%。同于當年，德信還投資20億元在溫州一舉拿下了5宗地塊，成為當年在溫州土地市場投入最多的房地產企業。

??這種布局在其早前提供的上市資料中也可窺見，2019年招股書就顯示，德信中國85%的土儲位于浙江省。而今年的中報也顯示，2020年上半年，德信共計取得20幅新增地塊，新增總建筑面積約286萬平方米，這些土地儲備中，就有15宗新增地塊是位于浙江區域。

??整體來看，數據顯示德信上半年在全國的土地儲備總面積為1571萬平方米，當中就有超過83.3%的土儲面積位于長三角，其中68.5%的土儲面積位于浙江區域。

??特別在杭州和溫州兩個城市，經過多年的深耕，德信2020上半年在杭州的土地儲備占總土地儲備的31.7%。而在2013年進入的溫州，其土地儲備占比也達到19%，僅次于杭州，占據第二名的位置。

??根據此前公告，今年前十月，德信中國實現累計合約銷售金額約474.40億元，同比增長31.19%，累計合約銷售面積約214.8萬平方米。行業統計數據顯示，在今年1-11月新增拿地中，德信中國以237億元的拿地金額，排名第39位，新增貨值578億元。

??近段時間以來，德信中國在浙江區域也頻繁落子。除了11月27日以上限價15.92億元拿下臺州宅地，11月23日，德信以底價5.72億拿下舟山2.8萬平方米商住地；11月11日，德信還以底價2.36億元競得溫州樂清市〔2020〕034號地塊，出讓面積為1.61萬平方米。