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??11月20日，武漢市住房保障和房屋管理局官微發布10月房地產市場數據，1-10月，武漢市新建商品住房銷售128930套，銷售面積1462.69萬平方米（其中，預簽約4721套，預簽約面積48.92萬平方米），而武漢市10月的新建商品住房成交量為27103套，創下了單月銷量新高。

??“這個月度成交量是武漢地產市場有史以來的第三高，也是2016年至今年的4年多來的最高紀錄。”  相關研究機構市場研究中心主任向中國房地產報記者表示。

??經過半年的調整與修復，高流量的武漢地產市場又回來了。然而，市場高成交量的回歸，卻也伴隨著大量庫存的居高不下，今年以來，武漢住房庫存始終維持在2000萬平方米左右居高不下，如此高的庫存量猶如“堰塞湖”盤踞著武漢市場，讓企業難以喘息。

??逐月走低的去化率

??11月18日，武漢的深秋晴朗而溫暖，為市民看房買房提供了便利，位于武漢市漢陽區的“融創武漢1890”營銷大廳內，聚集了一些前來看房的人。樓盤的營銷人員不斷的為客戶講解著：有學校、單價低、位置好，精裝交房帶中央空調、全屋地暖。而記者卻發現了掛著鏈家工作牌的銷售員江先生，他也帶來了幾個自己的客戶前來看房。面對記者疑惑的目光，江先生解釋說：“融創與鏈家是有合作的，“融創武漢1890”是個超百萬平方米的大盤，如果不發動分銷渠道，在武漢目前競爭非常激烈的市場中，很難達到銷售預期。今年受疫情影響，銷售難度很大。”

??嚴峻的現實是，即使發動各種渠道的力量，在開盤前期的蓄客中，武漢的不少樓盤仍難達到銷售預期，為此，有些樓盤推出不少優惠吸引客戶，甚至有打折或采取真實的降價。

??江先生告訴記者，在“十一”期間，“融創?武漢1890”迫于壓力，為了加快銷售，在原前期備案價23500元/平方米基礎上，下調3500元至20000元/平方米(帶精裝)，相當于毛坯16500元/平方米。這個價格在武漢二環內，吸引并爭奪了不少客戶。但卻遭到了前期業主的投訴，而融創給出的解釋與托詞是，降價銷售的幾棟樓距離鐵道比較近。

??中國房地產報記者了解到，為保障市場供應，武漢市住房保障和房屋管理局加強了對全市商品房項目清理，在四季度，武漢將有180個項目、839.45萬平方米商品房可達銷售條件。如此大的市場供應量，疊加“三道紅線”政策及市場環境的各種壓力，房企在權衡著利潤追求與去化速度，開始了與市場的博弈。

??“不少公司采取了“以價換量”的策略，而融創便是率先行動者。”江先生私下告訴記者說：“不只是融創?武漢1890，融創在武漢的不少項目在銷售定價上，都作出了讓步，即使是位于武漢江漢區核心位置的高端盤“融創玖璽臺”原計劃是賣3萬多元的，開盤售價也僅是3萬元/平方米。”

??李國政說： “目前，各大房企在武漢開啟全面的沖刺階段，但市場整體去化率表現卻并不理想 ！”

??相關研究機構10月監測了武漢開盤的64個項目，累計推出13120套，去化率僅為52%，較上月下降約3個百分點，而這已是連續3個月下降，去化壓力持續擴大。今年1-10月武漢開盤平均去化率僅為57%，遠低于去年同期80%的水平。

??而率先“以價換量”的企業則搶到了市場，在克而瑞發布的“武漢市1-10月房企商品住宅銷售金額流量榜”中，融創中國以116億元位居首位，拔得頭鑄。而以各種促銷活動，小步快跑的旭輝武漢，以白沙洲的剛需樓盤吸納了很多客戶，也取得了良好的業績，以58.8億元的銷售額，躍升至第六位。

??“快跑多次開盤刺激成交，也成為不少樓盤的主要策略。”李國政表示。

       然而，就融創、保利、萬科等房企在武漢重倉布局的貨值而言，百億元的銷售額也僅能暫時緩解資金之渴。融創武漢某位營銷負責人告訴記者，融創2015年進入武漢深耕布局，5年來已獲35個盤，目前可售貨值已超千億元，營銷任務與壓力巨大。

??紓困政策的雙面性

??4月8日，武漢重啟，樓市陸續恢復，從5月開始，住房成交量連續爬升，特別是7月、10月均突破2萬套大關。 其中，10月新房銷售22372套，加上預簽約4721套，累計27093套，成為武漢歷史第三高，這也是自2016至今4年多來的最高紀錄。 

??“武漢樓市終于突破。從疫情中走了出來。”中國地質大學教授、武漢地產研究院院長殷躍建頗為感慨的說：“當初擔心的疫后不振，或報復性消費后再下滑，都沒有出現，這極大的提振了市場信心。”

??然而，武漢市場卻也正在面臨著疫情后時代的隱憂。

??中國房地產報記者梳理數據，截至2020年10月末，武漢市已批準預售尚未網簽的商品住房167871套，面積達1980.54萬平方米，這個庫存量基本與9月末與8月末的1977.34萬平方米、1986.21萬平方米持平。今年以來，武漢住房庫存始終維持在2000萬平方米左右居高不下。

??一個奇特的現象是，在武漢有些房企拿地3個月就蓄客認籌、5個月就開盤的項目開始涌現，這些新盤神速的投入市場，與去年拿地開發的樓盤展開競爭。這讓市場整體供應量與去年比放大了很多，在武漢有一種房子越賣越多的感覺。

??年初，為對沖疫情的負面影響，武漢出臺了《關于支持房地產開發企業復工復產確保我市房地產市場平穩健康發展的六條措施》（以下簡稱“六條措施”），六條措施的執行還將延續至明年3月31日。武漢這個特別的六條房企紓困政策，放松了預售標準，提高房企預售監管資金使用效率，房地產項目高層施工到1/4、多層施工至正負零,即可銷售，緩解了企業開工銷售的時間壓力，卻也為房企加快周轉速度提供了條件。

??“任何政策都具有雙面性！”李國政說：“六條房企紓困政策有利于促進投資、拉動消費。但是，全面放松預售條件，新地塊新項目入市步伐加快，老樓盤還在分期銷售，多重因素造成市場高庫存，使得市場競爭更加激烈。疊加國家對房企融資的“三道紅線”要求，讓品牌房企開始加快推盤入市、回籠資金。”

??殷躍建同樣認為：“項目銷售入市的門檻低，誘發了企業的急功近利，這樣給房企提供了加杠桿、高周轉騰挪的空間與條件。也無形之中增加了市場供應。而很多房企下半年對武漢的銷售目標與預期也有提高。”

??從9月、10月的數據來看，武漢市場成交量的恢復，是巨大的市場供應量推動的結果，今年市場供應的基數要高于去年很多，實際上，大多項目投入市場開盤的去化率不及預計，不少項目開盤去化率低于50%，然后進入艱難的平銷期。

??而在競爭激列的市場中，也有明星樓盤的涌現，開盤就售罄，中建星光城以10.7億元的銷售額成為武漢10月的銷冠。而中建三局地產某位負責人憂慮的說：“盡管個別樓盤賣得好，但全市各區域以及武漢三鎮各樓盤板塊區域內競爭非常激烈，而且從銷售數據來看，市場分化越演越烈，也為從業人員帶來了巨大挑戰與壓力。”

??目前武漢市場主要的特征是，供應量井噴，而市場需求卻仍有缺口，讓市場供需難以平衡。

??相關數據顯示，從需求分類來看，剛需與改善性需求仍是武漢市場的最大支撐，1-10月，武漢2萬-2.8萬元/平方米檔樓盤去化率達到62%，位居第一；1萬-2萬元/平方米檔樓盤以 59%去化率，排第二。而價格超3萬元/平方米的高端項目，銷售難度大，境遇艱難。

??讓殷躍建憂慮的問題是，武漢的人口如何才能全面的恢復起來？疫情后，目前武漢的400萬流動人口的規模仍未回歸，那么怎樣才能回歸？從全國各大城市的人才政策來看，武漢的人才政策與落戶政策太單一、也狹窄，因此，武漢人才政策應該更為寬廣、落戶門檻應該更包容。而從武漢今明年及中長期的發展來看，曾創下的年度銷售接近30萬套的輝煌成交規模不會再現，因為從大學生留漢、城市更新與舊改等各類需求看，武漢每年的住房需求可能只會維持在16萬套至18萬套。

??目前，僧多粥少，百強房企在年底的最后兩個月在武漢擺了擂臺，一場營銷大戰已經上演。

??“融創、萬科、保利等頭部企業全都有多個項目同時在售，以價換量的促銷項目不斷增多，不少項目實際成交價格低于批準的預售價格，武漢很多區域已經轉為買方市場。”李國政說。