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??過去五年，中國商業地產新增供給保持高位水平，二十多個主要城市的甲級辦公樓和物流地產市場總量近乎100%的增長，未來商業地產的供給依然保持較高增長速度。面對龐大體量的使用人群以及大規模的物管需求，房地產科技提升了物業應對風險的能力。特別是當今年疫情出現時，房地產科技可以讓大樓更為智能、高效和靈活。房地產科技從過去單一功能方向的發展，開始下沉到行業縱深層面，伴隨互聯網、5G、云計算等新興技術的運營，迎來了一個高速發展時期。

??日前，仲量聯行首次發布針對中國市場的房地產科技研究報告——《構建開放生態，重塑行業價值》(下稱“報告”)。報告指出，由房地產企業、房地產科技企業和相關機構共同建立的中國房地產科技生態圈已“初具雛形”，這將加速推進行業的資源整合、效率提升及人才培養等，房地產科技推動中國房地產行業轉型升級的時代機遇已到來。

??揭秘中國房地產科技圈

??仲量聯行研究部高級董事婁辰接受《中國房地產金融》專訪時表示，仲量聯行團隊對200多家房地產科技公司、房地產企業和相關機構進行深入地調研分析和總結，以此為基礎對行業成熟度現狀和未來進行分析與預測，不僅關注房地產科技市場規模，更關注用戶對房地產科技的認可與反饋。

??房地產科技(PropTech)泛指任何有助于房地產產業鏈價值提升或革新其分析、設計、建造、交易的科學或技術，例如，云計算、物聯網、大數據、人工智能等數字化技術在房地產開發、運營、流通、后服務等環節的應用。

??牛津大學在其《2020房地產科技:房地產的未來》報告中指出，房地產科技經歷了三個時期，Proptech1.0起源于20世紀80年代的PC和90年代的互聯網興起，以2001年的互聯網泡沫破裂告終;Proptech2.0是由GFC和技術發展刺激的，最終在AppStore中達到頂峰，有跡象表明它現在正在成熟;Proptech3.0將由全球氣候變化和快速城市化的壓力推動，并通過物聯網、機器學習和人工智能以及區塊鏈等外生技術的成熟來實現。

??從房地產科技的發展路徑與現狀看，中國房地產科技并沒有完全遵循上述演化路徑。報告顯示，中國的數字經濟發展路徑和模式與西方相比差異明顯，中國房地產科技具有鮮明的本土化特征，科技的商業化很大程度上受益于政府政策和重大項目的推動，支撐智慧城市、新基建、可持續發展等項目的房地產科技或將得到更快速的發展。

??“每個國家和地區的房地產，尤其是商業地產的運營模式非常具有當地特色。中國房地產科技的發展水平和房地產市場本身的特性，以及整個科技環境的生態圈相關。”婁辰表示，從房地產市場看，政府和企業所扮演的角色比較重要，政府對市場起引導作用。從科技環境看，中國房地產科技企業相對比較獨立，但中國的企業未必更適合中國市場，目前有很多優秀的境外的科技企業，進入中國房地產科技市場。

??“對于外資在中國的房地產科技企業而言，在中國發展只做到簡單的本土化遠遠不夠，還需要定制一套更加適合中國市場的戰略。要考慮中國用戶，尤其是內地用戶對于移動互聯網的使用習慣。”婁辰說。

??婁辰認為，中國房地產科技市場，場景非常多元化，未來會以終端用戶(商務辦公人群、消費者和物管人員等)需求為核心。此外，用戶對于科技和數據以及個人信息持有更加開放的態度，這意味著未來科技會應用在更多的場景。

??婁辰和她的團隊走訪調研了近150家房地產科技企業、近80家房地產企業和專業機構，根據技術特性，將中國房地產科技分為基礎型、集成型、場景型和成長型四類，和12種在中國房地產行業關注度較高的科技，包括大數據、物聯網、虛擬現實、5G等。

??婁辰表示，基于房地產科技應用類型及方向的研究，他們認為目前中國房地產科技生態圈已“初具雛形”。

??何為房地產科技生態圈?報告指出，是以終端用戶的需求為核心，以房地產企業與科技企業雙向賦能為基礎，包括業主、租戶、政府、高校、投資機構、專業服務機構等各方參與者，積極發揮研發、金融、政策等聯動效應，共同打造極致產品、完善應用場景、提升物業價值的平臺。

??仲量聯行發現，房企與科技企業的交流日趨多元、跨界人才交流培養提速、與房地產合作探索長期的合作方式和行業應用標準日漸完善。這些都在促使房地產科技創新，在房企的進化過程中扮演著非常重要的角色。房地產科技生態圈助力房地產行業轉型升級的優勢主要體現在五大方面:

??第一，整合內外資源，提升創新

??效率。房地產科技生態圈內的協同合作，能夠幫助房地產企業高效地整合人力、資本、技術等內外部資源，實現高效創新發展的行業訴求。

??第二，完善行業標準，促進產業發展。房地產科技生態圈的建立有利于構建一個更加開放兼容的技術應用體系，從而促進房地產科技產品向標準化、規模化和產業化發展方向邁進。

??第三，強化造血功能，激發創新活力。房地產科技生態圈所具有的“造血機制”可彌補房地產企業自主創新所存在的“高投入、高風險”的問題，激發源源不斷的新想法、新模式、新產品和新服務。

??第四，培養復合人才，加速跨界流動。房地產科技生態圈有助于培養兼具房地產行業背景和技術專長的復合型人才，并加快不同類型人才在生態圈內的流動。

??第五，深度高頻溝通，縮短產品周期。隨著房地產科技生態圈內各方溝通的頻率和質量大幅提升，科技產品從提出概念到產生雛形，再到驗證性試驗，逐步成熟并最終實現規模化應用的周期有望顯著縮短。

??存量時代，賦能房地產轉型

??房地產行業從高速增長的階段，已經進入了增速放緩的階段。現階段，行業的需求、供給、政策、技術等驅動因素的變革，正在改變房地產開發、運營、流通到后服務等產業鏈的各個環節，給產業鏈各主體帶來全新的挑戰。房地產開發企業需要從開發業務向存量資產運營和服務轉型，數字化能否實現這種業務轉型的重要支撐，未來房地產科技如何賦能房地產行業的發展與創新?

??報告顯示，作為推動行業價值重塑的重要變量之一，房地產科技可以從人性化體驗、安全健康、高效運營及數字化驅動這四個維度提升物業的“韌性”，提高業主、開發商及投資者應對變化和抵御風險的能力，成為賦能商業地產價值的強大引擎。

??婁辰指出，上述四個維度中最具有挑戰的是數字化驅動，對于任何一家企業都是長期的工程。不僅是在硬件和軟件方面，需要戰略性部署，同時對于企業員工的技能、數據整合、工作流程等軟實力方面，都需要長期的戰略規劃。

??當前，房地產行業的數字化轉型還處于初期，作為物聯網新一代基礎設施，5G時代的到來，將加速房地產領域的萬物互聯和數字化的發展應用。相關研究顯示，資產運營環節，5G賦能下的智能傳感等終端設備，將具備更強大的功能和更高的通信效率，推動智慧辦公、智慧樓宇的應用深入發展，進一步發揮互聯和數據的價值。

??在迎接5G時代到來的過程中，在房地產開發和存量改造方面，為了滿足5G基站等基礎設施的需求和網絡覆蓋特征，建筑空間設計乃至城市布局的規則都將產生相應的變化。

??婁辰認為，如果能把5G和其他技術結合應用，可以釋放龐大的乘數效應，人們所處的樓宇，無論是住宅、商業地產、辦公樓還是物流倉庫，這些信息都會形成龐大的數據庫，這些數據是未來房地產實現數字化的前提和基礎，在此基礎上，釋放更大能量。物聯網對于傳感器的實時數據輸送，以及算法的提高，能提前預知將會出現的故障和能源的耗費情況，還可以解鎖新零售里的新產品，提升終端用戶的需求，打造智慧樓宇、智慧物管，使其更加高效地運營。

??未來五到十年是數字化轉型的重要機會窗口期。開發商、資產運營商等產業鏈主體，需要數字化置于核心戰略地位，探索自身的數字化轉型路徑。

??人工智能已經深刻推動了社會變革，未來，還有哪些新興技術將進一步推動房地產行業的數字化變革?“在第四次工業革命的中期，中國科技還處在成長期，像無人機、無人駕駛等技術，也在飛速成長中，這些技術可能有的是在商用或者是在其他的一些領域，已經走在試驗的前端了，在房地產領域它的應用的話可能會讓人比較期待。”婁辰表示，長期來看，區塊鏈的技術是值得關注的賽道，它需要政府強有力的引導和更多科技企業的加入。

??仲量聯行表示，未來“空間即服務”理念或將引領商業地產市場從“以租售為中心”的商業思維，轉型為“以服務為核心”的業務模式。一系列更成熟、更有技術含量、更能滿足終端用戶需求的房地產科技產品和解決方案將助力整個商業地產行業抓住數字化轉型升級的歷史機遇。