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??1月23日，疫情暴發(fā)后，武漢封城，市場遭遇前所未有冰封。4月8日，歷經(jīng)76天艱苦卓絕抗疫，武漢勝利解封，市場開啟了復(fù)蘇之路。

??在房地產(chǎn)交易端，市場交易在4月份試探性恢復(fù)后，5月和6月成交量均強(qiáng)勢破萬。特別是二季度，武漢新房成交量分別達(dá)到6627套、1.2萬套和1.33萬套。進(jìn)入7月，武漢市場全面步入正常軌道，首周成交量高達(dá)4895套。

??土地端，上半年武漢拍地總收入為688億元，屢次引發(fā)市場關(guān)注。

??亮眼數(shù)據(jù)的背后也隱現(xiàn)著現(xiàn)實(shí)困境：截至2020年5月末，武漢已批準(zhǔn)預(yù)售尚未網(wǎng)簽的商品住房161991套，面積1861.08萬平方米，庫存創(chuàng)下新高。

??“武漢面臨的形勢仍然比較嚴(yán)峻，我們對房地產(chǎn)下半年的發(fā)展不能盲目的樂觀！”武漢大學(xué)發(fā)展研究院院長、湖北發(fā)展問題研究中心主任曾國安教授說。

??“我們與省市領(lǐng)導(dǎo)一同到這些企業(yè)調(diào)研、企業(yè)負(fù)責(zé)人在匯報時說著說著就哭了起來，非常令人揪心。”一位與會專家說。

??這席話發(fā)自7月8日在武漢地產(chǎn)研究院學(xué)術(shù)委員會成立大會上。當(dāng)天，資深地產(chǎn)專家齊聚一堂，圍繞2020年武漢下半年房地產(chǎn)機(jī)遇和挑戰(zhàn)展開深入研判。

??歷經(jīng)茫然、緊張、恐慌以及抗疫告捷后，武漢扛過了艱難上半年，市場生機(jī)逐步復(fù)蘇。下半年，武漢地產(chǎn)能否迎來快速發(fā)展進(jìn)入新的機(jī)遇期？

??曾國安認(rèn)為，最大的挑戰(zhàn)還是市場，以及整體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。

??復(fù)蘇的信心

??6月30日，武漢市舉行上半年最后一次土拍，出讓9幅地塊，吸金243.83億元。在上半年最后一日武漢又逆襲。

??實(shí)際上，自新冠疫情緩解以來，武漢土地市場頻頻爆出新聞。

??3月31日，武漢尚未解封，武漢市土地交易中心通過網(wǎng)上及視頻兩種揭牌方式，重啟土地公開出讓，推出的10宗土地均順利成交，成交面積120.74公頃，出讓金額108.53億元。

??這則出讓信息一時間引發(fā)市場關(guān)注，業(yè)內(nèi)紛紛將其視為武漢土地、樓市開封標(biāo)志。

??隨后的幾個月里，武漢土地市場開始正常化。4月23日，武漢“解封”后首場土拍再度出讓10宗土地，融創(chuàng)拿下4宗地塊，武漢當(dāng)日土拍攬金228億元。5月，武漢又推出用地18宗，出讓面積共計129.69萬平方米，土地成交金額達(dá)到167.06億元，經(jīng)過11輪競價，招商局地產(chǎn)（武漢）有限公司以總價58.873億元競得硚口區(qū)古田路的P（2020）022號地塊。

??經(jīng)過統(tǒng)計，上半年武漢拍地總收入為688億元，在1-6月土地出讓金TOP20城市中躍居全國前十行列。

??百億土地出讓金背后表明，盡管深受疫情重創(chuàng)，頭部房企對于武漢只會遲到不會缺席，融創(chuàng)中國、中國金茂、華僑城、綠地集團(tuán)、招商蛇口、華夏幸福、中海地產(chǎn)等房企紛紛爭相在武漢拿地，持續(xù)深耕。

??華中師范大學(xué)城市經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)研究中心主任、住建部住房政策專家委員會副主任委員鄧宏乾

??華中師范大學(xué)城市經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)研究中心主任、住建部住房政策專家委員會副主任委員鄧宏乾教授說：“疫情暴發(fā)以來，房地產(chǎn)市場是武漢經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的先行者。目前武漢零售商業(yè)、酒店、旅游等行業(yè)恢復(fù)仍不理想，房地產(chǎn)市場恢復(fù)速度比其他行業(yè)要快。盡管上半年土地市場及房地產(chǎn)市場成交數(shù)據(jù)與去年比還有差距，但市場信心已經(jīng)逐步恢復(fù)。”

??現(xiàn)實(shí)中的難題

??鄧宏乾認(rèn)為，疫情后武漢市場雖然在恢復(fù)，但基本面卻發(fā)生了幾點(diǎn)重要變化：

??一是居民收入水平在下降。受疫情沖擊，企業(yè)效益下滑，就業(yè)率下降，人們的收入水平有所下降，這為市場帶來一定影響。特別是人們的負(fù)債率在提升，目前，武漢市居民住房貸款負(fù)債占可支配收入超過了160%；下半年，居民負(fù)債率有繼續(xù)攀升可能。

??二是武漢城市人口總量下降。疫情讓人口流動性下降，據(jù)不完全統(tǒng)計，疫情暴發(fā)后武漢流動人口減少了200多萬。這對擁有1400多萬人口的武漢有一定損失，由此造成房地產(chǎn)市場需求陡然下降，對樓市產(chǎn)生負(fù)面沖擊。

??三是房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率高企。數(shù)據(jù)顯示，今明兩年房地產(chǎn)行業(yè)償還負(fù)債總額達(dá)到1.4萬億元，今年估計有6000多億元。今年下半年到明年行業(yè)面臨一定挑戰(zhàn)。

??據(jù)武漢市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會統(tǒng)計，2020年上半年武漢新建商品房成交5.03萬套，同比下降48.78%；成交面積552.91萬平米，同比下降47.82%。其中商品住宅成交4.36萬套，同比下降48.77%；成交面積494.06萬平米，同比下降47.93%。

??上半年市場交易幾乎腰斬，商品房庫存卻在持續(xù)攀升。6月中旬，武漢市住房保障和房屋管理局發(fā)布市場運(yùn)行數(shù)據(jù)顯示，截至2020年5月末，已批準(zhǔn)預(yù)售尚未網(wǎng)簽商品住房161991套，面積1861.08萬平方米，庫存創(chuàng)下新高。

??顯然，武漢市場在上半年留下較大缺口，下半年顯得更尤為重要。但市場基本面變化為武漢地產(chǎn)復(fù)蘇增添了更多不確定性。

??武漢市政協(xié)委員、湖北省長江經(jīng)濟(jì)研究院執(zhí)行院長王濤說：“我們感覺疫情對酒店、文旅、產(chǎn)業(yè)園等產(chǎn)業(yè)打擊幾乎是毀滅性的。我們與省市領(lǐng)導(dǎo)一同到這些企業(yè)調(diào)研、企業(yè)負(fù)責(zé)人在匯報時說著說著就哭了起來，非常令人揪心。由于武漢有些企業(yè)的優(yōu)惠政策比如稅收減免、租金減免等即將到期，市場與企業(yè)面臨考驗時刻已經(jīng)到來。”

??武漢大學(xué)發(fā)展研究院院長、湖北發(fā)展問題研究中心主任曾國安

??“上半年武漢是在茫然、緊張、恐慌中度過的，目前面臨的形勢比較嚴(yán)峻。我們對房地產(chǎn)下半年發(fā)展不能盲目樂觀！”曾國安說，“由于武漢疫情暴發(fā)最早、受沖擊最大，要短時期內(nèi)消除對投資、人才流入的負(fù)面影響比較難，也不太現(xiàn)實(shí)。由于多方面因素，目前武漢市場購房意愿下降出現(xiàn)了觀望景象。從市場表現(xiàn)來看，比較突出的是支付能力在下降。市場需求側(cè)和房價都面臨壓力。房企提升產(chǎn)品品質(zhì)也面臨較大壓力，近幾年倡導(dǎo)的全裝修、綠色建筑及綠色環(huán)保產(chǎn)品應(yīng)用需要增加科技配置，成本也會加大，因此，企業(yè)面臨著兩難。”

??曾國安認(rèn)為，最大的挑戰(zhàn)還是市場，以及整體經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇。

??武漢地產(chǎn)何時復(fù)蘇？

??在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇中武漢也出現(xiàn)了新機(jī)遇。

??曾國安說：“中央已經(jīng)開始推出對湖北和武漢一攬子扶持政策，作為疫情重災(zāi)區(qū)可以爭取更好的扶持政策，這都蘊(yùn)含著機(jī)遇。”

??“頭部房企對武漢發(fā)展前景和預(yù)期普遍看好，還有個基本面沒有改變。目前武漢的困難是階段性的。”王濤說：“武漢面臨的機(jī)遇一是新基建，二是新政策。中央支持湖北要發(fā)行萬億地方債，主要用于基建與經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，這很值得期待。武漢房地產(chǎn)機(jī)遇是疫情后人居的新需求。

??鄧宏乾認(rèn)為：“智慧社區(qū)、健康住宅、城市更新與老舊小區(qū)改造幾個方面將是今后房地產(chǎn)發(fā)展著力點(diǎn)，也是企業(yè)新機(jī)遇。”

??華中師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)與工商管理學(xué)院副院長、博士生導(dǎo)師陳淑云

??華中師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)與工商管理學(xué)院副院長、博士生導(dǎo)師陳淑云教授說：“從房地產(chǎn)政策來說有個天花板，那就是“房住不炒”。對于深受疫情沖擊的武漢來說，如何因城施策需要周密考慮。從基本政策手段來說，主要是運(yùn)用好“人、地”這些基本要素政策，國家的要求是人隨地走。從武漢城市所處發(fā)展階段來看，目前還是‘虹吸效應(yīng)’為主，要充分利用有效政策，吸引周邊人、資金，形成優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)聚集，從而推動區(qū)域發(fā)展。另外。不能只盯著新房這個增量市場，因為增量市場會逐步減少的，因此，應(yīng)該把存量市場激活。特別是老舊小區(qū)改造方面的政策要用好用活，把存量市場激活并釋放出來。”

??湖北省社會科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所所長，湖北省房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會會長葉學(xué)平說：我們要在“房住不炒”的政策框架下制定有效的政策措施，提振市場需求。宏觀政策要穩(wěn)，產(chǎn)業(yè)政策要準(zhǔn)，改革政策要實(shí)，微觀政策要活。首先要讓企業(yè)活下來才能有機(jī)會獲取今后發(fā)展；其次，應(yīng)該考慮后疫情時代變化，要關(guān)注市場需求、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的變化，比如人們對健康生態(tài)宜居的新需求，另一方面考慮生活方式、工作方式的變化，對居家辦公的需求，再疊加到“二孩家庭”對居住空間的需求。

??有專家特別表示，武漢在某些政策制定方面顯得頗為保守與謹(jǐn)慎，政策出臺不及時，表現(xiàn)的不太給力。

??在疫情暴發(fā)與防控中，全國各個城市人才爭奪大戰(zhàn)并沒有停止，受疫情重創(chuàng)的武漢更需要在人才政策方面下功夫。從引進(jìn)人才政策來看，主要是戶籍、資金獎勵、住房補(bǔ)貼等三個方面。目前，武漢在這些方面政策與全國其他二線城市比無競爭優(yōu)勢。因此，專家們認(rèn)為，武漢應(yīng)該盡快出臺關(guān)于人才引進(jìn)的購房政策，應(yīng)以更有效、更積極人才政策推動城市發(fā)展。

??曾國安強(qiáng)調(diào)，從中央到地方要充分肯定房地產(chǎn)業(yè)對相關(guān)行業(yè)的關(guān)聯(lián)性及其對經(jīng)濟(jì)的拉動性，來明確房地產(chǎn)業(yè)對疫后經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的重要性。從房地產(chǎn)行業(yè)施政著力點(diǎn)上要考慮如何更好的推動經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，推動經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展，以此角色來發(fā)展自己，奠定地位。

??武漢地產(chǎn)何時復(fù)蘇？

??“房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇要依賴于經(jīng)濟(jì)基本面的好轉(zhuǎn)。雖然經(jīng)濟(jì)有相關(guān)指標(biāo)與GDP數(shù)據(jù)，但我們可以從人流、物流的表現(xiàn)直觀看到，如果武漢人口開始大量凈流入，農(nóng)民工都進(jìn)城務(wù)工了，商業(yè)恢復(fù)景氣了，那就說明城市真正的復(fù)蘇了。這樣房地產(chǎn)市場會真正的好起來。”曾國安分析。

??市場，正期待著這一天到來。