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??在經歷了前兩年的野蠻生長后，2019年起長租公寓市場風口消退，資本介入更加謹慎，市場優勝劣汰加劇。2020開年突如其來的新冠肺炎疫情，讓長租公寓行業困境疊加，但也給行業發展帶來了新的啟示。疫情之后，預計長租公寓行業洗牌將進一步加劇，集中度提升，頭部效應顯現，向租賃社區轉型趨勢明顯。

??一、長租公寓的“多事之秋”

??走過2015——2017年的長租公寓行業投資風口后，2018——2019年市場資金面轉向收緊，加之長租公寓行業并未探索出一條清晰的盈利之道，資本介入趨向謹慎，燒錢模式走向末路，長租公寓倒閉屢見不鮮。

??近日媒體報道，南京的我樂公寓疑似跑路，辦公室大門緊鎖，人去樓空，有關部門已介入調查。這是自2018年下半年以來眾多暴雷的長租公寓品牌中的一個。

??據專注于長租公寓領域的研究機構房東東統計，2019年我國長租公寓倒閉的品牌數量高達53家，遠多于前兩年。其中，因為資金鏈斷裂及跑路的共有45家，被收購的有4家，拖欠或拒付房租的有4家。

??屋漏偏逢連夜雨。新冠疫情的暴發，讓長租公寓行業雪上加霜。

??在中國房地產報·中房智庫近日接連舉辦的兩場長租公寓主題在線論壇上，來自多家集中式長租公寓品牌的負責人表示，疫情期間公寓企業暫停接待新客、延緩招租，對出租率沖擊較大，且復工延遲，人口流動大量減少，租房需求大幅下降，導致房屋空置率上升，營收大幅下滑。

??樂乎公寓創始人、CEO羅意表示，2月份樂乎公寓的單日去化量為正常月份的1/4,到3月份，華東市場恢復比較理想，華南市場受影響不大，至3月中旬單日去化量已恢復至正常月份的一半。但北京因為有境外輸入病例的發生，截至3月中旬還不能正常招租展業。

??羅意表示，據公司內部統計數據，預計3月份的財務情況要比2月份差一些，并且下行態勢可能會持續到4月底。盡管各城市招租限制陸續放開，但上游產業恢復需要時間，長租公寓作為下游消費服務業，恢復到正常展業水平尚需時日。

??碧桂園BIG+碧家國際社區執行總經理陳顯剛認為，全方位實施防疫措施導致長租企業運營成本上升，不少租賃房成為空置房，對企業現金流是極大的考驗。他預計疫后長租公寓至少需要3個月的恢復期。

??綜合來看，全國布局的規模化公寓企業，具有全國調度平衡項目財務壓力的能力，能夠弱化單一城市疫情管控帶來的營收沖擊。而布局城市較為單一的公寓企業，如果收入模式單一依賴租金差，背后又沒有強大的資本支撐，疫情加劇資金鏈承壓，可能會面臨被淘汰的危機。

??二、長租公寓企業迎來疫情大考

??盡管新冠肺炎疫情讓長租公寓企業普遍感受從未有過的寒意，但在這次抗擊疫情中，長租公寓尤其是集中式長租公寓機構在調動資源、支持政府防疫管理、保護租客利益方面，體現了企業品牌擔當、管理運營與資本運營的能力。

??保利公寓副總經理姚志鵬表示，除了做好租客信息收集、抗疫物資采購、返程居家隔離、心理疏導等常規措施，保利公寓還給予受疫情影響的租客不同程度的減租，并嘗試和房東商談減租，但尊重房東意愿，不做道德綁架。與此同時，加強企業文化建設，克服人員短缺矛盾，避免因疫情而裁員。

??旭輝領寓北京事業部總經理湯若季介紹，旭輝領寓在做好社區防疫管理的基礎上，也主動肩負社會責任，為湖北籍租客、防疫醫護人員推出了租金減免措施，與大家共克時艱。

??政府的短期政策扶持、向上游房東爭取短期的租金支持，治標不治本。公寓企業要積極復工復產，恢復到正常經營流轉的狀態，才是抗擊疫情沖擊的治本之策。各公寓企業為推動展業復蘇，都積極采取了對策。

??姚志鵬介紹，保利公寓在疫情期間積極進行了線上營銷和推廣，樹立企業品牌形象，為疫情后提高出房效率助力。旭輝領寓北京地區也推出了線上看房及預訂租金優惠，推出了短租可享零押金、7天無理由退換房政策。樂乎公寓管理層每天都要進行會議復盤，力爭4月底業務全面恢復正常。

??疫情也給公寓企業發展帶來了啟示。不盲目數量擴張，以質量和利潤為先；練好內功，打磨產品和服務，提高組織決策、運營能力，完善長租資產管理能力，成為品牌公寓企業的共同選擇。

??自如資管平臺總經理孟月表示，自如在疫情期間有5棟公寓實現了100%滿租、其他公寓95%——98%的良好出租率。這很大程度上源于基礎能力的積累，包括自如APP流量的支持、品牌在用戶心里建立的認知和形象、品質對于租價的支撐以及強大的智能系統。

??三、長租公寓市場趨勢

??1.下半年市場行情看好

??盡管新冠肺炎疫情給長租公寓行業帶來了較大沖擊，但相比受影響更為嚴重的酒店、餐飲、零售等行業，長租公寓的抗風險能力仍然較強。預計隨著國內疫情得到有效控制，下半年長租公寓行業會有比較好的市場行情，從業者不用特別悲觀。

??首先，經過2019年一年的跌宕盤整和挑戰，行業從業者更加理性，品牌商更加自律。突如其來的疫情讓公寓企業意識到要更加謹慎，會傾向于盤整現有的存量資源，不會盲目地拿房新增，并會提高資產合規性認識，更注重利潤，提升精細化運營能力。

??其次，行業供給會呈現階段性減少，市場競爭減弱。很多二房東扛過2019年的資本寒冬，本以為2020年會迎來小陽春進行“回血”，但是疫情讓期望成為泡影，預計會有一些二房東將房源退給房東或割肉離場；隨著疫后監管的提升，一批非合規產品也要進行重新改造暫時退出市場。同時，疫情給市場租金上漲帶來了不確定性，新進入者也會保持一段時間的觀望。

??第三，宏觀政策利好租賃市場長期發展。中央層面，2019年中央經濟工作會議重申要“大力發展租賃市場”，2019年底全國住房和城鄉建設工作會議明確提出重點探索把集體土地租賃房委托給專業運營商配租的運行機制。地方層面，多省市發布推動和落實住房租賃市場發展的相關政策或舉措。這意味著，長租公寓作為租賃市場的重要組成部分，未來仍將處于政策紅利期。

??2.行業洗牌加速，頭部效應顯現

??長租公寓行業遇冷，疊加新冠肺炎疫情沖擊，長租公寓企業困境疊加，市場會迎來新一輪洗牌。經過新冠疫情的洗禮，長租公寓市場會變得更加理性，資金和資源將愈發向頭部企業集中。未來兩三年，長租公寓市場并購事件會增多，具有絕對領先優勢的頭部企業會出現。

??一方面，資本能更清晰甄別公寓企業的投資價值，投資會愈發理性；另一方面，單一依賴租金差及過于激進發展的以二房東模式為主的公寓企業，將主動或被動離場。而運營健康、風控到位、管理得當的企業將彰顯品牌價值，拉開與對手差距，市場份額會進一步提升。

??業界的共識是，大浪淘沙之后，有兩類公寓企業或將成為市場的最終贏家。一類是具有極強O2O運營能力的公司，一類是具有重資產獲取和持有能力的公司。而優勢互補、強強聯合，也會成為未來行業的發展趨勢。

??3.租賃社區成為升級選擇

??長租行業發展一個非常明顯的跡象是，隨著各城市租賃住房用地的供應及集體土地建設租賃住房試點入市，探索大型租賃社區投資或托管運營成為公寓企業的共同選擇。在中國房地產報·中房智庫近日舉辦的兩場長租公寓主題論壇上，參與研討的公寓企業幾乎無一例外都展開了租賃社區業務探索。

??貝客青年精品公寓早在2018年7月份就率先在行業內開始對租賃式社區項目進行了立項研究，2019年通過與國有平臺的保障房公司合作，正式運營了第一個租賃式社區項目。

??旭輝領寓2019年4月發布了“輕重并舉，租賃升級”戰略，一方面拓展大型租賃社區托管業務，比如攜手張江集團運營上海張江柚米國際社區，以期獲得運營管理費+超額收益分成+社群運營收益；另一方面，拓展重資產（部分持有+資管）業務，比如攜手平安不動產投資、開發及運營上海市閔行區浦錦街道綜合型租賃社區，以期獲取資產增值收益+并購費+代建費+運營管理費+超額收益分成。

??愿景集團資產投資事業部總經理龍薇對其中風險也做出提醒，市場化的租賃社區是新生事物，尤其是利用集體經營性建設用地做租賃社區，目前在實踐中仍然面臨著規劃、稅負、融資方面的難點，仍需要不斷探索改革。

??4.運營革新——增收探索

??因為拿房成本居高不下，“不盈利”一直是纏繞長租公寓行業健康發展的魔咒，長租公寓企業也一直在探索如何通過社群運營來增收。疫情之下，美團、京東等快遞公司的業務爆發，給公寓企業帶來了新的啟示。

??業界其實也已經有較為成功的探索。據貝客青年精品公寓北京公司總經理羅慶介紹，貝客一直在進行主營收入（租金差）之外的增值收入探索。通過組織各種社群活動，不僅僅帶來高達50%的續租率，老客帶新客的簽約率占比能達到30%以上。更為重要的是提升了增值收入，目前貝客北京區域有超過10%的利潤是通過社群活動和人文關懷獲得的。

??舉例來說，在貝客門店由租客自編自導拍攝的網絡爆笑情景劇《貝客十點半》，帶來了多個商家的廣告收益；又如，在產品迭代的過程中，通過定制化家具配置，帶來了租戶的“饑餓感”消費；再比如，鄰里中心的使用，每周、每月、每個季度都要舉辦主題活動，帶動了租金差以外的營業收入。

??此外，通過與第三方機構合作，滿足租戶衣食住行方面的需求，也給貝客帶來了較大的收益，形成了從租房者到生態圈打造者的升級。

??四、房企長租公寓品牌的進與退

??隨著土地競自持面積、純租賃地塊和集體建設用地租賃地塊的推出，2015年以來開發商也紛紛下設長租公寓品牌，以期培育新的利潤增長點。據貝殼研究院統計，截至2019年底，已有44家大型開發商開展長租公寓業務。但是，從早期的紛紛試水發展到目前，整體也呈現有進有退的局面。

??姚志鵬認為，原因在于過去兩年受調控影響房地產行業下行，房地產融資環境收緊，靠主業補貼長租公寓的發展模式遇到瓶頸。長租公寓板塊長期不盈利就不可能持續發展。

??窩趣公寓創始人兼CEO劉輝認為，開發商習慣了快進快出的房產銷售收益模式，而長租公寓是要賺10年甚至20年細水長流的錢，這也是部分開發商選擇壓縮或退出長租公寓業務的原因。

??劉輝認為，開發商進入長租公寓行業具有天然優勢，有資金實力、政府資源優勢、產品設計能力、強信用下的融資能力。短期通過二房東包租方式切入長租公寓領域進行探索，積累經營能力、運營能力，是沒問題的，但長期采用包租模式發展并不是明智的做法。

??劉輝建議，房地產系長租公寓品牌應該通過拿租賃用地建設租賃型社區，并尋找優質的運營商進行合作，來獲得穩定的現金流回報和資產保值增值，后期通過資產證券化方式實現退出，這才是開發商發展長租公寓業務板塊的正確姿勢。

??姚志鵬同時認為，房地產系長租公寓品牌不應單打獨斗，應和金融機構合作，金融機構扮演投資者角色，開發商扮演管理者角色，實現選址、開發、運營、退出一條龍。金融機構既可從資產增值退出獲益，也可從長租公寓系統平臺中進行客戶導流，做多元業務延伸。開發商也可以建立資管平臺，將其作為房地產開發生態圈中的重要一環。