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??抗疫特殊時(shí)期，萬(wàn)達(dá)、華潤(rùn)置地、龍湖、新城控股等多家房企紛紛宣布旗下商場(chǎng)為商戶減免租金，以共同“抗疫”。

??互聯(lián)網(wǎng)長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商蛋殼公寓也隨之仿效，宣布減免租客租金。

??然而，此舉卻引發(fā)蛋殼公寓的房東維權(quán)，他們表示，蛋殼只是單方面要求房東減租，對(duì)于租客卻并未落實(shí)。

??推出房東支持計(jì)劃

??在連續(xù)發(fā)布租金補(bǔ)貼政策之后，蛋殼公寓最近又推出了“蛋殼房東自持計(jì)劃”。

??2月20日，蛋殼公寓在其官方微博發(fā)文稱，近期已經(jīng)有很多蛋殼租客成功申請(qǐng)到疫情補(bǔ)貼，“在前期與廣大房東深入溝通交流的基礎(chǔ)上，整理出最容易被理解接受的三種支持方案，推出‘蛋殼房東支持計(jì)劃’。”

??《東地產(chǎn)財(cái)經(jīng)周刊》（以下簡(jiǎn)稱“《東地產(chǎn)》”）注意到，其一是合同期滿時(shí)返還一個(gè)月房租，即房東在疫情期間支持一個(gè)月房租，待合同結(jié)束時(shí)返還；其二是分期返還一個(gè)月房租，即疫情期間支持一個(gè)月房租，在合同剩余租期分期返還；其三是支持蛋殼半個(gè)月免租期，即剩余租金將在15個(gè)工作日內(nèi)支付。

??蛋殼公寓表示，房東可登陸蛋殼公寓app，根據(jù)自身情況和意愿進(jìn)行選擇。而疫情期間房東支持的一個(gè)月房租，將在房東選擇支付方案后下一個(gè)應(yīng)付日生效。

??事實(shí)上，蛋殼的這場(chǎng)風(fēng)波要追溯至近一個(gè)月前。

??2月3日，蛋殼公寓發(fā)文，針對(duì)無(wú)法返回武漢的租客，計(jì)劃為其返還1個(gè)月租金。同時(shí)，根據(jù)受疫情影響程度，不同地區(qū)租客將享受不同的租金補(bǔ)貼政策。

??然而， 一位北京的房東付先生（化名）告訴《東地產(chǎn)》記者，蛋殼公寓單方面宣布疫情期間對(duì)租客免租并未提前告知業(yè)主。蛋殼在疫情期間能真正做到替業(yè)主免租，他們也理解同意。但實(shí)際蛋殼公寓方面，并沒(méi)有真正落實(shí)此事。

??免租引發(fā)房東維權(quán)

??近日，付先生還去自己掛在蛋殼公寓下的房子一探究竟，發(fā)現(xiàn)房子處于滿租狀態(tài)，三個(gè)租客都已經(jīng)付了一年租金至2020年12月底。其租客告訴付先生：“我們不符合申請(qǐng)免租的條件”。而蛋殼公寓方面卻對(duì)付先生拖欠房租。

??2019年9月簽的合同，合同付款計(jì)劃為“季付”。按照合同約定，蛋殼最近一次的付款日期應(yīng)該是2月1日。然而，付先生當(dāng)日并未收到房租。從2月5日至2月17日期間，付先生聯(lián)系過(guò)自己房子的管家，管家表示聯(lián)系“蛋仔”或是400官方電話，而他唯一一次成功的聯(lián)系上蛋殼公寓卻只是與平臺(tái)上的“蛋仔”進(jìn)行溝通，無(wú)任何人工且毫無(wú)起效。

??據(jù)付先生了解，與其有相同遭遇的蛋殼業(yè)主共有300多人，蛋殼公寓業(yè)主維權(quán)群里甚至有租客方。期間，業(yè)主們通過(guò)各種渠道維權(quán)，有的還通過(guò)移動(dòng)微法院立案。北京、上海、深圳的蛋殼總部均有業(yè)主前去維權(quán)。

??《東地產(chǎn)》記者聯(lián)系了蛋殼公寓的媒介公關(guān)經(jīng)理張雅芳。她表示，蛋殼最新發(fā)布了房東支持計(jì)劃，業(yè)主可自由選擇，如有不同意見(jiàn)還可與蛋殼積極協(xié)商。

??對(duì)于租客補(bǔ)貼政策，她表示，針對(duì)在租租客，武漢地區(qū)補(bǔ)貼1個(gè)月租金，其他城市根據(jù)實(shí)際情況補(bǔ)貼不少于10天租金；對(duì)于新租租客，首月完全免租或免除50%房租；對(duì)于續(xù)租租客，武漢地區(qū)最高補(bǔ)貼1.7個(gè)月租金，非武漢地區(qū)最高補(bǔ)貼1.2個(gè)月租金，“截至目前，大約有超過(guò)11萬(wàn)的租客已經(jīng)成功領(lǐng)取了我們的補(bǔ)貼，租客申請(qǐng)后，是系統(tǒng)自動(dòng)判斷的。”

??截至發(fā)稿時(shí)，記者再一次聯(lián)系付先生，他表示在2月21日晚間收到了蛋殼所支付房租，但只有2個(gè)月，未按原先合同約定的季付(3個(gè)月)。付先生稱蛋殼自行在2月19日將系統(tǒng)里付款計(jì)劃改成了延遲支付1個(gè)月，在合同最后一個(gè)月返還。據(jù)他透露，此前蛋殼曾與他就付款計(jì)劃進(jìn)行協(xié)商，但他已經(jīng)明確表示不同意。

??長(zhǎng)租公寓的“三宗罪”

??去年剛經(jīng)歷了較大規(guī)模洗牌的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，在資金運(yùn)營(yíng)雙重考驗(yàn)之下，整體行業(yè)營(yíng)收和估值都出現(xiàn)了大滑坡，幾乎回到了兩年前的起始點(diǎn)，再加之疫情襲來(lái)，各地都出臺(tái)了不同規(guī)模的管控政策，長(zhǎng)租公寓的“寒冬”將被繼續(xù)拉長(zhǎng)。

??一直以來(lái)，長(zhǎng)租公寓的盈利模式都是個(gè)亟待解決的痛點(diǎn)，這也造成長(zhǎng)租公寓品牌此前頻頻爆雷。

??高力國(guó)際華東區(qū)咨詢服務(wù)董事劉行對(duì)《東地產(chǎn)》表示，當(dāng)時(shí)，大量長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商采取“高收低租”的不合理競(jìng)爭(zhēng)方式，以高于市場(chǎng)行情的價(jià)格從業(yè)主手中獲得房源，在瘋狂搶占市場(chǎng)份額的同時(shí)，也大量壓縮了自己的盈利空間，這種通過(guò)虧損來(lái)?yè)屨际袌?chǎng)的方式，背后必定需要有實(shí)力強(qiáng)大的資本支撐，否則燒錢模式就難以持續(xù)，一旦資金鏈斷裂，公司就會(huì)迅速倒閉。

??“目前市場(chǎng)上絕大多數(shù)的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商采取的都是二房東模式，本質(zhì)上就是通過(guò)和業(yè)主簽訂定期合同來(lái)鎖定未來(lái)的現(xiàn)金流，然后通過(guò)整租或者分租來(lái)賺取差價(jià)，這引發(fā)的直接問(wèn)題就是盈利模式過(guò)于單一，抗風(fēng)險(xiǎn)能力孱弱，”劉行進(jìn)一步指出，“除開高昂的物業(yè)租賃成本外，某些運(yùn)營(yíng)商由于房源分散，且各個(gè)戶型和房屋所面臨的物業(yè)條件不同，在裝修過(guò)程中的改造需求也不盡相同，導(dǎo)致了規(guī)模效應(yīng)帶來(lái)單位成本下降短期內(nèi)幾乎難以實(shí)現(xiàn)。”

??同時(shí)，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商們目前只能通過(guò)風(fēng)投股權(quán)融資或者以未來(lái)的租金收入發(fā)行ABS產(chǎn)品進(jìn)行融資，金額和渠道都十分有限，因此催生出了租金貸等通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)金融手段預(yù)收房租的模式，對(duì)于運(yùn)營(yíng)商而言，提前收到而尚未支付給業(yè)主的那部分房租，就成為了一個(gè)巨大的資金池，運(yùn)營(yíng)商將這部分“未來(lái)的房租”作為杠桿，用以增加房源、投入裝修，擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模或者其他投資，但問(wèn)題在于，一旦運(yùn)營(yíng)商出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)不善導(dǎo)致的空置率過(guò)高或者投資失敗等問(wèn)題，那后果將是致命的。劉行認(rèn)為：“低盈利、高成本、難融資共同構(gòu)成了長(zhǎng)租公寓頻頻爆雷的三宗罪。”

??而58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波則表示，疫情事件或?qū)е麻L(zhǎng)租公寓未來(lái)的運(yùn)營(yíng)難度進(jìn)一步提升，一方面表現(xiàn)在整個(gè)上半年部分一二線城市的流動(dòng)人口會(huì)出現(xiàn)一定程度減少，加之疫情本身對(duì)經(jīng)濟(jì)影響，導(dǎo)致長(zhǎng)租公寓的空置率或出現(xiàn)上升，同時(shí)租金下行的動(dòng)力會(huì)進(jìn)一步增強(qiáng)；另一方面受疫情影響，房地產(chǎn)打折現(xiàn)象會(huì)增多，民眾購(gòu)房的心理預(yù)期會(huì)增強(qiáng)，也會(huì)在一定程度上影響到租房市場(chǎng)的供求。在他看來(lái)：“疫情的確增加了長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)壓力，但長(zhǎng)租公寓的‘暴雷’依然是由其自身的運(yùn)營(yíng)模式在當(dāng)下收益率過(guò)低所導(dǎo)致，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的淘汰在今年依然會(huì)繼續(xù)。”