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上半年首次降息,預(yù)計(jì)房貸利率近期也將下調(diào)

宏觀報(bào)告 2023-06-27 14:41:23 來(lái)源:中房網(wǎng)

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  • 城市:全國(guó)
  • 發(fā)布時(shí)間:2023-06-27
  • 報(bào)告類型:宏觀報(bào)告
  • 發(fā)布機(jī)構(gòu):易居研究院

??房貸利率政策是最近四年房地產(chǎn)領(lǐng)域較為活躍的政策,尤其體現(xiàn)為利率下調(diào)的操作。6月下旬,我國(guó)開(kāi)啟了新一輪經(jīng)濟(jì)提振計(jì)劃,房貸利率下調(diào)政策也將成為一項(xiàng)重要的工具。本報(bào)告對(duì)全國(guó)重點(diǎn)城市房貸利率情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)和分析,同時(shí)結(jié)合上半年首次降息的利好面,分析商業(yè)銀行降房貸的操作及效應(yīng),以更好理解其對(duì)住房交易市場(chǎng)的提振作用。

??一、首套房利率

??我們統(tǒng)計(jì)了全國(guó)15個(gè)代表性城市6月份首套房商業(yè)貸款利率。根據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均計(jì)算,全國(guó)15個(gè)城市首套房貸利率均值為4.03%。考慮到目前很多城市首套房貸利率均突破了4%,所以可以認(rèn)為,全國(guó)房貸利率總體處于4%的水平。

??具體看這15個(gè)城市的排序情況,其首套房貸利率呈現(xiàn)了較大差異。其中北上深廣四個(gè)一線城市房貸利率最高,分別為4.85%、4.65%、4.60%和4.30%。而其他城市均低于4.1%的水平。統(tǒng)計(jì)顯示,有9個(gè)城市房貸利率低于4%的水平,包括弱二線城市和很多三四線城市。這意味著有6成以上的城市執(zhí)行了低利率政策,其和各地寬松的購(gòu)房政策總基調(diào)是一致的。

3

??二、二套房利率

??我們統(tǒng)計(jì)了全國(guó)15個(gè)代表性城市的二套房商業(yè)貸款利率。根據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均計(jì)算,全國(guó)15個(gè)城市二套房貸利率均值為4.96%。若考慮到目前很多城市該利率維持在4.9%的水平,我們認(rèn)為,全國(guó)二套房貸利率總體上為4.9%的水平。

??具體看這15個(gè)城市的排序情況,可以看出二套房貸利率有比較鮮明的特征。其中,北京和上海利率明顯偏高,均為5.35%。而其他城市房貸利率均為4.9%,即均為“LPR+60個(gè)基點(diǎn)”的定價(jià)模式。我們認(rèn)為,對(duì)比首套房貸利率,可以看出二套房貸利率的城市差異并不大。這說(shuō)明,各地房貸利率寬松的重心在于首套房,即給予了相對(duì)寬松和自由的定價(jià)權(quán)限。

3

??三、政策結(jié)論

??1、房貸利率趨勢(shì)

??此次6月20日,全國(guó)5年期及以上LPR再次下調(diào),即在原有4.3%的基礎(chǔ)上下調(diào)10個(gè)基點(diǎn),預(yù)計(jì)后續(xù)各地銀行房貸利率也會(huì)跟著下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)。據(jù)此我們計(jì)算其對(duì)“100萬(wàn)貸款本金、30年期、等額本息”房貸的減負(fù)效應(yīng)。1)首套房。目前全國(guó)房貸利率約為4%,其月供額為4774元。若下調(diào)10個(gè)基點(diǎn),則房貸利率為3.9%,其月供額為4717元。據(jù)此計(jì)算,月供額將減少57元。2)二套房。目前全國(guó)房貸利率約為4.9%,其月供額為5307元。若下調(diào)10個(gè)基點(diǎn),則房貸利率為4.8%,其月供額為5247元。據(jù)此計(jì)算,月供額將減少60元。

??2、政策效應(yīng)

??房貸利率政策總體上會(huì)朝著進(jìn)一步下調(diào)的方向演進(jìn),充分體現(xiàn)了降低貸款成本、激活合理住房消費(fèi)需求的導(dǎo)向。1)6月16日國(guó)常會(huì)提及“一批政策措施”導(dǎo)向,明確擴(kuò)大有效需求、提振實(shí)體經(jīng)濟(jì)等重要任務(wù)。鑒于房地產(chǎn)業(yè)和宏觀經(jīng)濟(jì)的密切關(guān)系,房貸政策必然會(huì)有進(jìn)一步松動(dòng)的可能。因此,房貸利率下調(diào)也將成為6月下旬以及7月份各城市提振樓市的重要舉措。若把2020年以來(lái)LPR持續(xù)下降及房貸利率下限突破等因素進(jìn)行累加考慮,實(shí)際上最近四年月供負(fù)擔(dān)減輕了近10%,這為住房消費(fèi)提振創(chuàng)造了非常好的金融環(huán)境。2)當(dāng)前首套房的房貸利率比二套房要低很多,即相差90個(gè)基點(diǎn)。所以從有效提振市場(chǎng)的角度出發(fā),對(duì)首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的降低將更具積極的意義。各類購(gòu)房者若可以享受到首套房的貸款資格,則可以比較明顯地降低貸款成本和購(gòu)房成本,自然也將利好三季度購(gòu)房市場(chǎng)的活躍。

2023-06-27 更多

中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9點(diǎn)

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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