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??全年收益209.6億，毛利26.31億，投資物業公允變動及資產減值合計虧損68億。

??◎  作者 / 房玲、易天宇

??核心觀點【合同銷售同比下降53%，2024年一盤一策加強回款】2023年，中駿集團（含合營聯營公司）共實現累計合同銷售金額約278億元，同比下降52.9%。具體城市來看，一二線城市杭州、北京、天津合同銷售相對較高，其中杭州銷售金額達72億，但同比下降35%；此外北京也同比下降了41%。中駿集團表示2024年的重點工作將繼續圍繞保交付、保現金流、保經營。在營銷方面，堅持一盤一策，通過各項目所在市場的版塊競爭情況制定靈活的銷售策略，加快流量項目的推盤節奏，加大銷售房款的催收力度。

??【保持流動性暫緩買地，庫存物業有待加快結轉】2023年，中駿集團并未在公開市場拿地。截至2023年末，中駿集團共有土地儲備總規劃建筑面積為2990萬平方米，較2022年下降了12%；此外庫存物業（包括發展中物業及持作出售已落成物業）共900億，是2023年已售物業成本的5.15倍。未來中駿集團應加快庫存物業的轉化。

??【凈利潤虧損84億，投資物業公允變動及資產減值合計虧損68億】2023年中駿集團營業收入為210億元，同比下滑22%。由于銷售單價下滑明顯，毛利大幅減少約51%至26億元；毛利率則由2022年的20.3%減少至12.6%。此外，凈利潤虧損84億元，一方面是投資物業公允價值變動虧損38億，另一方面，庫存物業的計提減值約30億元。此外中駿集團還計提了約7.1億的應收關聯方款項的減值虧損，以及1.7億的于合營公司及聯營公司的投資的減值虧損。

??【現金64億無法應對到期債務，積極推進境外債務重組】截止2023年末，中駿集團共持有現金64億元，較2022年大幅下降了57%，其中非受限現金約49億。而由于債務交叉違約，一年內短期有息負債上升59%至234億元，此外流動負債中還有117億元的貿易應付款及票據。由于持有現金大幅減少，以及所有者權益的大幅下滑，2023年末中駿集團的凈負債率從2022年的79.57%快速上升至143.82%。剔除預收賬款后的資產負債率為76.47%；非受限現金短債比為0.21。

??01 銷售

??合同銷售同比下降53%
2024年一盤一策加強回款

??2023年，中駿集團（含合營聯營公司）共實現累計合同銷售金額約278億元，同比下降52.9%；累計合同銷售面積229萬平方米，同比下降53.3%；全年平均銷售價格為每平方米12129元，與2022年大致持平。其中，合聯營公司部分的銷售金額約為45億元，同比下降63.6%，約占總銷售的16%；權益銷售金額占比約82%。

??受整體市場影響，2023年中駿業績下滑較大且呈現加速下滑趨勢。其中，2023年下半年銷售金額為77億，相比上半年的降幅38%加大至降幅71%。

??中駿表示2024年的重點工作將繼續圍繞保交付、保現金流、保經營。在營銷方面，堅持一盤一策，通過各項目所在市場的版塊競爭情況制定靈活的銷售策略，加快流量項目的推盤節奏，加大銷售房款的催收力度。

??從區域分布來看，長三角經濟圈及環渤海經濟圈是主要業績貢獻區域，合同銷售金額分別為約124億元及69億元，占整體合同銷售金額分別為約45%及25%。從城市能級來看，一線及二線的合同銷售金額分別為45億元及163億元，分別占比16%及59%；而三四線城市銷售金額占比相比2022年下降了7個百分點至25%。

??具體城市來看，一二線城市杭州、北京、天津合同銷售相對較高，其中杭州銷售金額達72億，但同比下降35%；此外北京也同比下降了41%。2023年中駿集團多數城市的銷售均出現下降，下降較多的還包括泉州、昆明等城市。

??02 投資

??保持流動性暫緩買地
庫存物業有待加快結轉

??2023年，為了保持充足的流動性，中駿集團并未在公開市場拿地。截至2023年末，中駿集團共有土地儲備總規劃建筑面積為2990萬平方米，較2022年下降了12%，（其中中駿集團應占總規劃建筑面積為2422萬平方米，權益比例約81%，權益比例較年初略上升了2.2個百分點），分布于59個城市。

??從土地儲備的區域分布來看，長三角經濟圈、環渤海經濟圈、海峽西岸經濟圈、粵港澳大灣區及中西部地區的土地儲備成本分別占總土地儲備成本（不包括投資物業）的33.7%、20.7%、22.2%、8.2%及15.2%。

??從城市級別來看，一線城市、二線城市及三、四線城市的土地儲備成本分別占總土地儲備成本（不包括投資物業）11.3%、55.6%及33.1%，其中三四線上升了1.5個百分點。當前三四線市場疲軟，中駿位于低能級城市的項目去化或存壓力。

??2023年中駿集團的庫存物業（包括發展中物業及持作出售已落成物業）共900億，是2023年中駿集團已售物業成本的5.15倍；此外持作出售已落成物業占比從2022年末的5%上升至7%。未來中駿集團應加快庫存物業的轉化。

??03 盈利

??凈利潤虧損84億
投資物業公允變動及資產減值合計虧損68億

??2023年中駿集團營業收入為210億元，同比下滑22%；其中物業銷售收入同比下降23%至191億元。物業銷售收入下滑，一方面是交房面積同比減少9%；另一方面平均銷售單價由2022年的9608元/平方米減少至2023年的8156元/平方米。由于銷售單價下滑明顯，毛利大幅減少約51%至26億元；毛利率則由2022年的20.3%減少至12.6%。

??與此同時，凈利潤虧損84億元，一方面是投資物業公允價值變動虧損38億，在年報中企業表示“年內投資物業公允值虧損主要是受中國商業物業需求下滑影響。”另一方面，受市場影響，庫存物業的計提減值約30億元。此外，財務費用同比大幅增加約62.0%至14.92億元。財務費用的增長主要由于期內利息費用不符合資本化條件，或是由于項目非短期停工或其他因素所導致。

??此外，中駿集團還計提了約7.1億的應收關聯方款項的減值虧損，以及1.7億的于合營公司及聯營公司的投資的減值虧損。截止2023年末，中駿集團仍有約40億的合聯營投資及約41億的應收關聯方款項。

??整體來看，2023年中駿集團資產端面臨大幅縮水，總資產較2022年末下降了13%，而總負債僅下滑6%；所有者權益大幅下降44%。與此同時，集團非控股權益108億，首次高于母公司權益97億，但在應占凈利潤中非控股權益僅為虧損4億元，母公司應占凈利潤虧損高達80億元，值得關注。

??04 償債

??無法應對到期債務
積極推進境外債務重組

??2023年10月4日，中駿集團公告稱一筆美元貸款本金和利息未能按期支付，合計金額約6100萬美元，已構成實質違約。對此，中駿集團在年報中表示“繼續采取有效措施以舒緩本集團階段性流動性問題，包括積極推進境外債務重組，加快與銀行及金融機構就再融資或展期進行磋商，推進出售非核心資產，精簡組織架構和成本控制等。”

??截止2023年末，中駿集團共持有現金64億元，較2022年大幅下降了57%，其中非受限現金約49億。而總有息負債方面，2023年末中駿集團計息銀行及其他貸款、優先票據及境內債券約359億元；由于債務交叉違約，一年內短期有息負債上升59%至234億元。此外，截止2023年末，中駿集團流動負債中還有117億元的貿易應付款及票據。

??由于持有現金大幅減少，以及所有者權益的大幅下滑，2023年末中駿集團的凈負債率從2022年的79.57%快速上升至143.82%。剔除預收賬款后的資產負債率為76.47%；非受限現金短債比為0.21。

??05 一體兩翼

??物業管理及租金收入均有增長
未來持續推動轉型發展

??除了地產主業外，物業管理費同比增長約17.6%至11.64億元，主要是管理的物業數量及面積有所增多所致。此外租金收入同比增長約3.1%至5.30億元，主要是年內新開中駿世界城購物商場的租金貢獻所致。

??截止2023年末，中駿集團共持有50個投資物業（同比減少3個），總建筑面積約390萬平方米（應占建筑面積約353萬平方米），其中25個投資物業（同比減少2個）已開始營運；持有的投資物業分布在北京、上海、廈門、杭州及蘇州等26個城市，業態涵蓋購物中心、長租公寓、寫字樓、商業街及商鋪。

??中駿集團表示，存量資產運營及服務的快速發展讓第二曲線業務未來可期。短期內，行業震蕩修復的態勢恐難企穩，企業持續推動轉型發展同時，也不排除會繼續出售投資物業回籠資金。