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??導(dǎo)語(yǔ)

??近期公募REITs迎來(lái)多重利好，有運(yùn)營(yíng)實(shí)力的房企應(yīng)多加關(guān)注。通過發(fā)行消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs，房企能夠?qū)崿F(xiàn)由重轉(zhuǎn)輕的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，同時(shí)進(jìn)一步增強(qiáng)資本實(shí)力。

??◎  文 / 房玲、易天宇

??2023年下半年房地產(chǎn)政策陸續(xù)出臺(tái)利好，從7月的“金融16條”適用期限延長(zhǎng)，到9月一線城市全部放開“認(rèn)房不認(rèn)貸”，再到10月險(xiǎn)資獲準(zhǔn)試點(diǎn)公募REITs以及公募REITs范圍正式擴(kuò)展至消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施。在這一系類的政策支持下，對(duì)于房企的資金壓力能否起到一定釋放性作用？

??01 前三季度到位資金同比下降擴(kuò)大至13.5%
單9月環(huán)比增長(zhǎng)23%

??自2023年下半年，房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)政策面的多項(xiàng)重大利好，包括7月 “金融16條”適用期限延長(zhǎng)， 9月一線城市全部放開“認(rèn)房不認(rèn)貸”；此后各地因城施策，降首付、降利率、解除限購(gòu)等政策接連出臺(tái)，市場(chǎng)活躍度有所提升。

??據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2023年10月18日公布的2023年1-9月房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)，前9月商品房銷售面積84806萬(wàn)平方米、商品房銷售額89070億元，累計(jì)同比分別下降7.5%和4.6%，銷售面積及銷售金額的降幅均較前8月擴(kuò)大了0.4及1.4個(gè)百分點(diǎn)；但累計(jì)增速下降的速率正在放緩，一定程度體現(xiàn)了市場(chǎng)預(yù)期和情緒的修復(fù)。

??從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金規(guī)模來(lái)看，2023年前9月到位資金為98067億元，同比下降13.5%，比前8月降幅12.9%擴(kuò)大了0.6個(gè)百分點(diǎn)，房企資金面壓力持續(xù)較大。從單月來(lái)看，9月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金達(dá)10951億元，同比下降18.0%，但降幅相較于8月收縮了約7.4個(gè)百分點(diǎn)；同時(shí)環(huán)比增長(zhǎng)了23.1%。

??02 累積銷售回款自5月由增轉(zhuǎn)跌
國(guó)內(nèi)貸款維持存量規(guī)模

??從來(lái)源看，到位資金中銷售回款（個(gè)人按揭款+定金及預(yù)付款）同樣自5月起開始由增轉(zhuǎn)跌，前9月累積銷售回款同比下滑了8.7%，相比前8月繼續(xù)擴(kuò)大了2.4個(gè)百分點(diǎn)。單9月銷售回款同比下滑26%，環(huán)比增長(zhǎng)16.5%；環(huán)比上漲主要是由于“金九銀十”的季節(jié)性因素，以及9月初的“認(rèn)房不認(rèn)貸”等相關(guān)政策利好。

??從國(guó)內(nèi)貸款來(lái)看，前9月累積同比下滑11%，下滑幅度相比前8月均有收窄。單9月國(guó)內(nèi)貸款出現(xiàn)同環(huán)比雙增長(zhǎng)，同比增長(zhǎng)4%；環(huán)比增長(zhǎng)52.2%。2023年7月央行、國(guó)家金融監(jiān)管總局公布“金融16條”適用期限延長(zhǎng)，其中涉及支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)提供保交樓配套融資支持，對(duì)于新發(fā)放的配套融資形成不良的，相關(guān)機(jī)構(gòu)和人員已盡職的，可予免責(zé)。10月央行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾表示，9月主要銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人住房貸款合計(jì)較上月多增1000多億元，保持回升態(tài)勢(shì)。但從統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)看，歷月累積國(guó)內(nèi)貸款同比降幅維持在約10%左右，更強(qiáng)調(diào)維持存量規(guī)模，房企從商業(yè)銀行融資的渠道仍相對(duì)收緊。

??此外2023年9月，國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪將多家國(guó)資房企列入評(píng)級(jí)下調(diào)觀察名單或者下調(diào)企業(yè)評(píng)級(jí)展望，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。前9月到位資金中利用外資規(guī)模僅36億，累積同比下滑40%，無(wú)論是下滑幅度還是絕對(duì)規(guī)模均處于歷史低位。2023年境外融資環(huán)境仍然冰封，國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)于房企的影響相當(dāng)有限。

??03 自籌資金同比下降21.8%
股價(jià)較低限制房企再融資

??從自籌資金來(lái)看，2023年前9月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金（自籌資金）達(dá)31252億元，同比下降21.8%。前9月自籌資金占總到位資金的32%，規(guī)模僅次于銷售回款；但自籌資金的累積同比下滑幅度則遠(yuǎn)高于銷售回款及國(guó)內(nèi)貸款。

??自籌資金通常包括自有資金、股東借款、處理資產(chǎn)的資金以及通過資本市場(chǎng)籌集資金（如IPO、增發(fā)等）。自籌資金的下滑一方面體現(xiàn)房企的大股東對(duì)企業(yè)的資金支持相對(duì)有限；另一方面也體現(xiàn)從資本市場(chǎng)的融資渠道也未有打通。

??雖然房企第三支箭迎來(lái)多次政策利好，2023年8月證監(jiān)會(huì)宣布，房地產(chǎn)上市公司再融資不受破發(fā)、破凈和虧損限制。但2023年房企整體股價(jià)始終“跌跌不休”，疲軟的股價(jià)表現(xiàn)直接限制了房企的再融資空間。如萬(wàn)科2023年5月曾公布150億元增發(fā)事項(xiàng)，并獲深交所受理；但于8月30日終止了A股增發(fā)。對(duì)此萬(wàn)科董秘朱旭表示“這次決定終止增發(fā)，主要還是因?yàn)檫@段時(shí)間公司股價(jià)處于比較低的價(jià)位”，“發(fā)現(xiàn)機(jī)構(gòu)投資人對(duì)于公司在比較低的價(jià)位進(jìn)行增發(fā)表示擔(dān)憂和不同意見。” 

??04 公募REITs范圍拓展至消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施
對(duì)出險(xiǎn)房企支持有限

??房企各融資渠道雖未有打開，但近期REITs相關(guān)進(jìn)展卻迎來(lái)多個(gè)利好。10月13日滬深交易所同意5家保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司（中國(guó)人壽資產(chǎn)管理有限公司、泰康資產(chǎn)管理有限責(zé)任公司、太平洋資產(chǎn)管理有限責(zé)任公司、中國(guó)人保資產(chǎn)管理有限公司、平安資產(chǎn)管理有限責(zé)任公司等）試點(diǎn)開展ABS及REITs業(yè)務(wù)。

??10月20日，證監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于修改〈公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）〉第五十條的決定》，將公募REITs試點(diǎn)資產(chǎn)類型拓展至消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施。證監(jiān)會(huì)表示，下一步，將會(huì)同相關(guān)部門單位，推進(jìn)符合條件的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目發(fā)行公募REITs，充分發(fā)揮REITs盤活存量資產(chǎn)、擴(kuò)大有效投資的積極作用。

??目前已有多家企業(yè)明確表示有發(fā)行消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的意向，其中不乏有合生創(chuàng)展、萬(wàn)科集團(tuán)以及龍湖集團(tuán)等房企的身影，這類企業(yè)均有多年的商業(yè)地產(chǎn)深耕經(jīng)驗(yàn)；此外如華潤(rùn)置地、招商蛇口等雖未有公布相關(guān)計(jì)劃，但同樣持有較多優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目。在眾多房企中，萬(wàn)科集團(tuán)目前進(jìn)展較快，已在首批申報(bào)階段，申請(qǐng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs由旗下純商業(yè)地產(chǎn)公司印力集團(tuán)控股有限公司進(jìn)行，底層資產(chǎn)為杭州的一處購(gòu)物中心。此外合生商業(yè)及龍湖集團(tuán)也均表示在密切關(guān)注中。

??從近期的REITs利好中，可以看到對(duì)于萬(wàn)科、龍湖等運(yùn)營(yíng)實(shí)力強(qiáng)的房企而言，發(fā)行REITs可以進(jìn)一步加強(qiáng)資本實(shí)力，回收資金用于資本性改造投入，改善項(xiàng)目條件；同時(shí)也能加快新消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，擴(kuò)大規(guī)模。

??值得關(guān)注的是，據(jù)2023年3月證監(jiān)會(huì)及國(guó)家發(fā)展改革委發(fā)布的相關(guān)文件也提出了相關(guān)限制，其中優(yōu)先支持百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。此外消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施的項(xiàng)目用地性質(zhì)應(yīng)符合土地管理相關(guān)規(guī)定。項(xiàng)目發(fā)起人（原始權(quán)益人）應(yīng)為持有消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、開展相關(guān)業(yè)務(wù)的獨(dú)立法人主體，不得從事商品住宅開發(fā)業(yè)務(wù)。發(fā)起人（原始權(quán)益人）應(yīng)利用回收資金加大便民商業(yè)、智慧商圈、數(shù)字化轉(zhuǎn)型投資力度，更好滿足居民消費(fèi)需求。嚴(yán)禁規(guī)避房地產(chǎn)調(diào)控要求，不得為商品住宅開發(fā)項(xiàng)目變相融資。由此來(lái)看，一些城市級(jí)或者定位高端的購(gòu)物中心暫不在消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs范疇內(nèi)；此外回收資金不得為商品住宅開發(fā)項(xiàng)目變相融資，對(duì)于出險(xiǎn)企業(yè)的資金支持相對(duì)有限。

??整體來(lái)看，2023年前三季度房地產(chǎn)企業(yè)整體資金壓力仍然較大，融資渠道方面依然受限。但近期公募REITs迎來(lái)多重利好，有運(yùn)營(yíng)實(shí)力的房企應(yīng)多加關(guān)注。通過發(fā)行消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs，房企能夠?qū)崿F(xiàn)由重轉(zhuǎn)輕的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，同時(shí)進(jìn)一步增強(qiáng)資本實(shí)力。對(duì)于這類企業(yè)應(yīng)積極準(zhǔn)備并孵化潛在商業(yè)項(xiàng)目。一方面由于部分項(xiàng)目是綜合體項(xiàng)目，需要提前剝離銷售住宅，使其具備發(fā)行標(biāo)準(zhǔn)；另一方面也要持續(xù)提升商業(yè)項(xiàng)目的回報(bào)率，實(shí)現(xiàn)資本增值變現(xiàn)。