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??導語

??核心一二線城市效能釋放，助力千億業績提前達成。

??◎  文 / 克而瑞研究中心

??9月14日，華發股份發布公告，60億定增申請獲得中國證券監督管理委員會同意注冊批復，股權融資通道正式打開；9 月 20 日公司董事會審議通過了《關于公司向特定對象發行股票相關授權的議案》，定增工作繼續有序推進。

??其實自2022年11月28日“第三支箭”政策發布，恢復上市房企及涉房上市企業再融資，不少房企都相繼宣布啟動定增計劃，但由于股價低迷，進展不盡如人意。

??今年以來，共有7家A股房企定增獲批，包括招商蛇口、保利發展、華發股份、中交地產等，截至目前僅有招商蛇口、陸家嘴2家成功發行。8月30日，萬科發布公告終止150億元定增募資，主要原因在于公司股價處于低位。此外，保利發展因股價跌破每股凈資產，暫不具備發行條件。

??目前，A股上市房企破凈現象（即股價低于每股凈資產）不在少數，華發股份股價表現較為穩定，維持在9.5元/股左右，高于每股凈資產，華發股份最近一期經審計的每股凈資產為8.07元，2023年9月28日收盤價9.58元，整體表現較為良好，利好新股順利發行。

??無論是定增獲批或是股價波動，其背后都是企業綜合實力的體現。華發股份一二線城市效能釋放，銷售業績持續突破，此外還有安全的財務保障以及戰略升級護航，有利于提振資本市場和購房者信心，有望成為少數成功發行的一員，進一步為企業注入增長動力。

??01 上海、廣州等核心城市項目熱銷
提前達成千億業績

??截止9月，華發股份提前達成千億業績，行業地位逆勢升高。根據克而瑞數據顯示：2020年以來，華發股份銷售業績穩居“千億陣營”，2022年逆勢躋身TOP20。今年，華發股份保持強勁增長態勢，1-9月累計實現銷售額1035.8億元，同比增長42%，較2022年提前兩個月左右達成千億業績，行業排名位居第14位；權益銷售金額達到730億元，行業排名第13位。

??核心一二線城市效能釋放，助力千億業績提前達成。面對市場環境整體低迷，華發股份能取得如此亮眼的銷售業績離不開前瞻性的戰略布局與深耕。2012 年開始，華發股份全面實施“立足珠海，面向全國”戰略，加快全國化布局，通過公開競購、合作開發、收并購等方式向北京、上海、廣州、深圳、武漢等一二線核心城市挺進。

??2020年至今，深入實施“戰略深耕、精準布局”投拓策略，在鞏固全國化布局的基礎上，聚焦深耕一二線高能級城市，并取得顯著成效。例如上海，自2014年進駐，已經躋身市場頭部品牌，今年1-9月全口徑銷售額排名第4，操盤及權益口徑銷售額均進入TOP3。

??且從此輪周期性調整來看，高能級城市的市場韌性明顯較高，華發股份也受益于持續深耕布局戰略，加快在核心一二線城市推出優質貨源，城市效能釋放，為企業帶來可觀的業績貢獻。

??2023年核心高能級城市多個紅盤熱銷，上海、杭州、南京、深圳、廣州成為主力貢獻城市，上海業績占比達到26.2%。尤其是9月上海、廣州、成都等城市新項目入市，贏得市場認可，助力千億業績的提前完成。如上海華發蟠龍四季項目，9月28日首開推出409套房源，一次性全部清盤，成交金額合計30.36億元。成都新川印項目9月27日推出首批房源，當天即全部售罄，貢獻近8億元銷售額。

△ 圖：上海華發蟠龍四季效果圖

△ 圖：成都華發新川印實景圖

??如今，隨著房地產進入新周期，回歸一二線城市已經成為所有主流房企共同的方向。但我們也發現，即使都瞄準一二線城市，但華發依然能夠在眾多頭部房企中脫穎而出，甚至很多“資歷”更老的房企也都競爭不過華發。上海就是一個很好的例子，華發2014年才進入上海，算是進駐比較晚的，但經過9年發展，如今華發已經穩居上海房企前三，超越了很多深耕上海的“前輩”。

??02 發展預期穩定向好
預計今年業績持續突破

??當前，華發股份經營狀況穩定,并持續保持良好發展態勢，今年以來新增投資均位于上海、廣州、深圳、成都、杭州等一線、強二線城市，也將陸續轉化為業績。

??據了解，四季度預計推售項目主要集中在大本營珠海以及上海、廣州、杭州、成都等重點一二線城市。從去化預期來看，重點城市核心板塊市場預計可支撐保障項目去化，特別是一些紅盤加推去化預期較高，將繼續為企業創收，如上海華發半島華庭、廣州長隆萬博悅府、杭州珹曜云府、成都新川印等。上海華發半島華庭一期于2023年3月首開入市335套房源，二期6月開盤484套房源，均于當天售罄，10月第三批160套開盤，再次售罄，創下“三開三罄”的成績。廣州長隆萬博悅府9月首開火爆，成為今年廣州首開套數銷冠。杭州珹曜云府9月成交165套、成交金額約6億，二開二罄，三開去化率仍高達81%，49天熱銷15.4億，榮膺杭州三季度單價3.5萬內項目成交金額、套數、面積三冠王。(以上數據來源于CRIC)

△ 圖:上海華發半島華庭實景圖

△ 圖：廣州長隆萬博悅府實景圖

△ 圖：杭州華發華潤·珹曜云府實景圖

??另外，部分今年新獲取地塊也將在四季度全新入市，投資的高效轉化也將推動業績進一步增長，如南京G16鉑萃云灣，該項目于2023年5月拿地，是板塊內唯一帶會所的低密小高層，產品亮點比較鮮明，或吸引一眾剛改客群熱捧；杭州濱江華府項目于2023年8月拿地，該項目位于濱江區，是城市成熟發展區稀缺供地，據了解該項目目前已獲高度市場關注，有望成為又一紅盤。

△ 圖：南京 G16 鉑萃云灣

??值得注意的是，大本營珠海也是四季度供貨重點城市，多個全新項目即將入市，如珠海橫琴琴澳灣1號、橫琴薈、珠海十字門板塊灣璽壹號、悅璽、珠海西部濱海四季、珠海高新區華發深灣薈等。華發作為深耕珠海的國企，具有堅實的品牌基礎和交付誠信，從今年上半年住宅網簽套數排名可以看出，TOP3均為華發的項目，因此項目提前排布去化工作，積極做好產品定位以及營銷策略，四季度仍然可望業績如期實現。

△ 圖：珠海華發IFC橫琴琴澳灣 1 號實景圖

△ 圖：橫琴華發金融城橫琴薈二期效果圖

△ 圖：珠海華發灣璽壹號效果圖

??整體來看，華發股份后期推貨節奏穩定，充足的貨量和品質熱盤的推出，有望為企業帶來銷售業績的持續突破。

??03 運營為本
“七力”戰略打造紅盤、賦能高質量增長

??華發品牌立足市場、塑造紅盤背后是投拓、運營、產品、營銷、財務等綜合實力的支撐。面對房地產行業的新周期，行業發展邏輯生變，尤為考驗房企的綜合能力。2023年，華發股份提出“七力”升級戰略，以“產品力、配套力、服務力”為核心，深挖“運營力、成本力”，提升“交付力、銷售力”，鞏固經營成果，賦能業績高增長。同規模國企越秀地產也構建了好品牌、好產品、好服務、好團隊四好能力體系。

??對標頭部房企，華發的“七力”戰略是一套更為全面和具體的能力體系，精準把控運營管理各個環節，不僅提供方向性指導，也落實到具體實操。同時“七力”相輔相成，更強調公司內部協同運作，如運營、營銷、成本、投拓四部門聯動，高效、精準進行土地研判；戰略運營管理中心、市場營銷管理中心、財務管理中心形成“三中心聯審”，共同快速推進聯審銷售政策機制。整個體系兼顧品質、效率與效益要求，合力賦能公司高質量發展，本質是塑造“均好型”穩健房企。

??產品品質作為市場核心競爭力，也是“七力”戰略的重中之中。目前，優+產品體系已經迭代升級至5.0 版本，以“三力十二優”為價值基底，構筑“七大質美生活場景”，近百項細節營造標準持續深化，推動產品品質不斷進階。

??具體來看，華發股份以“三力”護法為產品品質提供保障，產品力為原點，同時強化配套力和服務力，通過自身豐富的資源及專業能力，將商業、生活等功能配套集中落地，并充分發揮華發物業的優勢，深度打造服務品牌體系，滿足多維度需求，提升住宅客戶滿意度。

??04 股東增持、定增獲批釋放積極信號
為經營業績續航

??2021年以來，“三條紅線”保持綠檔，充足的流動性，保證了項目的順利進行、業績的穩定實現以及企業的安全經營。截至2023年6月30日，華發股份持有現金566.63億元，總有息負債1560.83億元，長期負債占比 81.82%。從“三條紅線”指標來看，現金短債比為2.0，凈負債率為85.96%，扣除預收賬款后的資產負債率66.71%，整體債務結構合理，償債能力良好。

??同時，華發股份的融資渠道保持通暢，2023年繼續通過發行中期票據、公司債、超短融、ABS等多元方式為企業補充流動性。

??融資定增獲批釋放積極信號，進一步提振市場信心，或進一步打開增長空間。9月14日，華發股份發布公告，60億定增申請獲得中國證券監督管理委員會同意注冊批復，股權融資通道打通，若能成功發行不僅可以優化資本結構，為企業帶來可觀的流動性補充，同時也有利于增強購房者信心，提升品牌市場競爭力，為企業帶來更大的增長空間。目前來看，華發股份股價表現良好且經營穩定，成功發行概率較大。此外，9月26日控股股東華發集團增持計劃也發布，持續釋放積極信號，為可持續經營續航，有望進一步打開增長空間。