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??核心觀點(diǎn)

       【銷售額同比大幅增長(zhǎng)，深耕長(zhǎng)三角和珠三角成效顯著】2023上半年保利置業(yè)實(shí)現(xiàn)全口徑合約銷售金額374億元，合約銷售面積148.2萬(wàn)平方米，分別同比增長(zhǎng)126.7%和71.9%。上半年保利置業(yè)在長(zhǎng)三角以及珠三角的銷售占比超過(guò)了71%，企業(yè)在2023年計(jì)劃和已經(jīng)推出的9個(gè)項(xiàng)目中有7個(gè)位于這兩個(gè)區(qū)域。在行業(yè)下行的背景下，深耕經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的重點(diǎn)區(qū)域是企業(yè)業(yè)績(jī)的重要支撐。

??【保保持一定投資力度，總土儲(chǔ)中一線城市占比繼續(xù)提高】2023上半年保利置業(yè)新增了5個(gè)項(xiàng)目，分布在上海、昆山、南寧、廣州和蘇州5個(gè)城市。新增土儲(chǔ)建面為105萬(wàn)平方米，拿地總價(jià)約193億元，企業(yè)的投資規(guī)模仍處在不錯(cuò)的水平。截至2023年中期，保利置業(yè)的總土儲(chǔ)建面為1835萬(wàn)平方米，相較于期初減少了4.3%。其中一線城市權(quán)益土儲(chǔ)占比較期初提高3個(gè)百分點(diǎn)至25%，平均土地成本為10500元/平方米，相較于期初又繼續(xù)提高了7.1%。

??【毛利率仍處于下行通道，凈利率跌幅收窄】2023上半年保利置業(yè)的營(yíng)業(yè)收入同比減少了16.35%至156.39億元人民幣，毛利率同比降低了3.1個(gè)百分點(diǎn)至25.2%，毛利率的降低主要是受到了行業(yè)下行以及疫情的余波影響。保利置業(yè)在2022年底的已售未結(jié)轉(zhuǎn)金額為490億元，對(duì)應(yīng)的毛利率為18%-20%，上半年企業(yè)僅結(jié)轉(zhuǎn)了其中的145.89億元，企業(yè)毛利率短期內(nèi)仍將處于下行通道。由于合作項(xiàng)目的轉(zhuǎn)虧轉(zhuǎn)盈、其他收入的增加以及沒(méi)有計(jì)提存貨減值等原因，保利置業(yè)的凈利率同比跌幅相比于毛利率跌幅有所收窄。

??【凈負(fù)債率大幅優(yōu)化，三條紅線改善為黃檔】2023年中期，保利置業(yè)持有現(xiàn)金相較于期初增加了8.51%至343.1億元人民幣，非受限現(xiàn)金短債比1.95，相較于期初提高了0.25，現(xiàn)金短債比持續(xù)改善。凈負(fù)債率相較于期初大幅降低了18.6個(gè)百分點(diǎn)至97.3%，滿足了三條紅線的要求。剔除預(yù)收后的資產(chǎn)負(fù)債率也降低了1.6個(gè)百分點(diǎn)至73.5%。因此保利置業(yè)由年初的橙檔升入黃檔，財(cái)務(wù)狀況有所改善。

??01 銷售

??銷售額同比大幅增長(zhǎng)

       深耕長(zhǎng)三角和珠三角成效顯著

??2023上半年保利置業(yè)實(shí)現(xiàn)全口徑合約銷售金額374億元，合約銷售面積148.2萬(wàn)平方米，分別同比增長(zhǎng)126.7%和71.9%。企業(yè)銷售規(guī)模的大幅增長(zhǎng)主要是銷售額在20億元以上的城市從2022上半年的1個(gè)大幅增加到了9個(gè)，其中濟(jì)南、昆山、寧波、上海和香港這5個(gè)城市的銷售額甚至超過(guò)了40億元。這一方面和企業(yè)在這些城市的深耕有關(guān)，另一方面也得益于企業(yè)作為央企的良好信用背景以及較強(qiáng)的品牌影響力。除此之外，上半年保利置業(yè)的回籠簽約金額為359億元人民幣，回籠率達(dá)到96%，實(shí)現(xiàn)了有質(zhì)量的銷售，有助于資金鏈的穩(wěn)定。

??2023上半年保利置業(yè)的合約銷售均價(jià)達(dá)到了25231元/平米，相比于2022年全年又提升了20.6%，刷新了近年來(lái)的新高。這主要是因?yàn)槠髽I(yè)在香港地區(qū)的銷售額同比大幅增長(zhǎng)了382%至40.02億元，對(duì)總銷售規(guī)模的占比達(dá)到了10.7%，相比于近年來(lái)基本3%左右的情況有了大幅的提升。算上香港地區(qū)之后，保利置業(yè)在長(zhǎng)三角以及珠三角的銷售占比就超過(guò)了71%。

??在行業(yè)下行的背景下，深耕經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的重點(diǎn)區(qū)域是企業(yè)業(yè)績(jī)的重要支撐。上半年保利置業(yè)首次開(kāi)盤(pán)了3個(gè)項(xiàng)目，分別為上海保利明玥宸光、昆山保利璀璨璟園和深圳保利靜安府；企業(yè)計(jì)劃在下半年推出寧波海曙項(xiàng)目、濟(jì)南歷下區(qū)項(xiàng)目、上海青浦項(xiàng)目、昆山景王路項(xiàng)目、南寧中堯路項(xiàng)目和廣州番禺項(xiàng)目6個(gè)樓盤(pán)，企業(yè)在2023年計(jì)劃和已經(jīng)推出的9個(gè)項(xiàng)目中有7個(gè)位于重點(diǎn)深耕的長(zhǎng)三角和珠三角地區(qū)，也是企業(yè)逆勢(shì)上行的基礎(chǔ)。

??02 投資

??保持一定投資力度

       總土儲(chǔ)中一線城市占比繼續(xù)提高

??2023上半年保利置業(yè)新增了5個(gè)項(xiàng)目，分布在上海、昆山、南寧、廣州和蘇州5個(gè)城市。新增土儲(chǔ)建面為105萬(wàn)平方米，拿地總價(jià)約193億元。上半年保利置業(yè)按建面計(jì)算的拿地銷售比為0.71，按金額計(jì)算的拿地銷售比為0.52。保利置業(yè)計(jì)劃將2023年的投資銷售比控制在40%左右，在多數(shù)房企大幅減少甚至?xí)和Ｄ玫氐谋尘跋拢髽I(yè)的投資規(guī)模仍處在不錯(cuò)的水平。

??在區(qū)域布局方面，2023上半年保利置業(yè)于長(zhǎng)三角的新增土儲(chǔ)建面占比達(dá)到了77%，相較于2022年全年繼續(xù)提升了20個(gè)百分點(diǎn)。由于長(zhǎng)三角地區(qū)內(nèi)的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平都相對(duì)較高，居民強(qiáng)大的購(gòu)買力在一定程度上也能夠保證企業(yè)的銷售穩(wěn)定。在城市能級(jí)方面，由于上半年保利置業(yè)在上海拿下的青浦項(xiàng)目建面達(dá)到了57萬(wàn)平米，因此企業(yè)在一線城市的拿地占比達(dá)到了62%，相較于2022年全年提高了48個(gè)百分點(diǎn)。

??截至2023年中期，保利置業(yè)的總土儲(chǔ)建面為1835萬(wàn)平方米，相較于期初減少了4.3%。從土地分布來(lái)看，保利置業(yè)的土地儲(chǔ)備中長(zhǎng)三角和大灣區(qū)的權(quán)益土儲(chǔ)占比相較于期初提高了5個(gè)百分點(diǎn)至48%；一線城市權(quán)益土儲(chǔ)占比較期初提高了3個(gè)百分點(diǎn)至25%，平均土地成本為10500元/平方米，相較于期初又繼續(xù)提高了7.1%。由于高能級(jí)城市的限價(jià)政策較為嚴(yán)格，未來(lái)高昂的土儲(chǔ)成本或?qū)⑦M(jìn)一步拉低企業(yè)的盈利率水平。

??03 盈利表現(xiàn)

??毛利率仍處于下行通道

        凈利率跌幅收窄

??2023上半年保利置業(yè)的營(yíng)業(yè)收入同比減少了16.35%至156.39億元人民幣，毛利潤(rùn)也同比減少了25.53%至39.4億元，因此毛利率同比降低了3.1個(gè)百分點(diǎn)至25.2%。毛利率的降低主要是受到了行業(yè)下行以及疫情的余波影響。保利置業(yè)在2022年底的已售未結(jié)轉(zhuǎn)金額為490億元，對(duì)應(yīng)的毛利率為18%-20%，上半年企業(yè)僅結(jié)轉(zhuǎn)了其中的145.89億元，企業(yè)毛利率短期內(nèi)仍將處于下行通道。由于合作項(xiàng)目的轉(zhuǎn)虧轉(zhuǎn)盈、其他收入的增加以及沒(méi)有計(jì)提存貨減值等原因，保利置業(yè)的凈利率同比跌幅相比于毛利率跌幅有所收窄，同比降低1.98個(gè)百分點(diǎn)至4.6%。與此同時(shí)，保利置業(yè)的歸母核心凈利潤(rùn)為8.53億元，同比減少了45.4%，歸母核心凈利率也同比下降了2.9個(gè)百分點(diǎn)至5.45%。未來(lái)隨著低毛利率項(xiàng)目的逐步結(jié)轉(zhuǎn)，其凈利率或?qū)⒊掷m(xù)承壓。

??04 償債表現(xiàn)

??凈負(fù)債率大幅優(yōu)化

       三條紅線改善為黃檔

??2023年中期，保利置業(yè)持有現(xiàn)金相較于期初增加了8.51%至343.1億元人民幣，非受限現(xiàn)金短債比1.95，相較于期初提高了0.25，現(xiàn)金短債比持續(xù)改善。與此同時(shí)，總有息負(fù)債相較于期初減少了3.68%至771.02億元，總權(quán)益卻增長(zhǎng)了5.27至439.93億元，因此凈負(fù)債率相較于期初大幅降低了18.6個(gè)百分點(diǎn)至97.3%，滿足了三條紅線的要求。剔除預(yù)收后的資產(chǎn)負(fù)債率也降低了1.6個(gè)百分點(diǎn)至73.5%。因此保利置業(yè)由年初的橙檔升入黃檔，財(cái)務(wù)狀況有所改善。除此之外，在房企融資環(huán)境仍然趨緊的情況下，保利置業(yè)在上半年共完成發(fā)行了40億元的公司債和15億元的中期票據(jù)，平均融資成本也較期初繼續(xù)下降了0.21個(gè)百分點(diǎn)至4.05%，企業(yè)仍然保持著較強(qiáng)的融資能力。