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??3月29日，2022房地產開發企業綜合實力測評成果正式發布，備受關注的“房地產開發企業綜合實力TOP500”等測評榜單揭曉。這項由中國房地產業協會、上海易居房地產研究院共同主辦的測評工作，已連續開展14年，相關測評成果已成為全面評判房地產開發企業綜合實力及行業地位的重要標準。

??根據測評研究報告，2022房地產開發企業綜合實力TOP500前三位由萬科、中海、保利占據。其中，萬科蟬聯第一，中海、保利分別位列第二、三位，碧桂園、招商蛇口、華潤、龍湖、融創、金地、新城分列四至十位。

??【熱點評析】

??萬科蟬聯第一，中海、保利分列二、三位

??從榜單排名來看，與2021年相比，2022年榜單變動率明顯增大。其中，TOP10變動率為20%，TOP50變動率為26%。產品品質優秀、財務成本控制良好的房企排名提升明顯，規模龐大、但流動性出現問題的房企則排名下降較多。

??其中，在風險管理、盈利能力、創新能力、產品品質等方面均有良好表現的萬科蟬聯第一；穩健運營的央企中海和保利此次排名較去年分別上升兩位、三位，分別位列今年榜單的第二、三名；按期公布年報且數據可圈可點的碧桂園位列第四位；經營韌性較強的招商蛇口、華潤、龍湖、融創、金地、新城分列五至十位。而在行業進入深度調整的背景下，另有部分往年上榜的房企因其過去的戰略方向、運營模式和投資策略等已無法適應當前的行業發展趨勢，此次跌出綜合實力TOP10榜單。

??總資產水平上升，但增速及盈利能力繼續下滑

??從總資產水平來看，2021年，房地產開發500強企業總資產均值為916.78億元，同比增長10.47%，增速較上年下降6.17個百分點；凈資產均值為211.93億元，同比增長18.52%，增速較上年提升0.63個百分點。500強房企的總資產規模雖維持增長，但增速則在2017年見頂后，連續四年下降。一方面，部分龍頭房企保持資產穩步增長；另一方面，2021年下半年，部分房企在市場趨冷、融資趨緊的背景下，流動性壓力增大，被迫出售部分資產緩解困境。

??從盈利能力來看，2021年，TOP500房地產開發企業凈利潤均值10.72億元，同比下降2.61%；總資產收益率均值為0.78%，較上年下降了0.54個百分點；凈資產收益率均值為3.89%，較上年下降了0.64個百分點。整體來看，雖然房企總資產水平呈現上升，但利潤空間收窄，近兩年房企的凈利潤增幅不及資產增幅，導致總資產收益率下滑。

??國企央企占據拿地優勢

??從土拍的角度來看，2021年，全國300城經營性用地成交金額達68060億元，同比下降了約10%，為2015年來首次下滑。TOP30房企新增拿地金額22575.1億元，同比下降19.37%，處于5年來最低水平。其中，24家房企拿地金額同比下降；6家房企拿地金額同比上升——3家為國企、央企，3家為混合所有制企業。具體來看，得益于國企央企具備的融資優勢，央企保利、中海、華潤占據拿地金額排名前三位；民企中，品質型房企龍湖、綠城、濱江拿地較多。

??融資環境持續收緊，償債壓力依然較大

??從融資情況來看，2021年，TOP50房企融資總額為10540億元，較2020年下降2.34%。其中，第一季度融資額度最高，約有3258億元；第四季度僅融資1713億元，約為第一季度融資額的五成。從TOP500房企“三道紅線”達標率來看，2021年三季度剔除預收款后的資產負債率達標率略有上升，而凈負債率與現金短債比達標率稍有下降。近兩年，房企整體償債規模仍處在高位，從海外債到期余額來看，未來三年房企仍然面臨較大的還債壓力。

??從行業環境來看，一方面，融資監管持續收緊，房企銷售端受限價、限購、限貸等調控政策影響，盈利承壓，房企內外資金壓力較大；另一方面，由于城市化進程已經進入到相對的高位，國內整體住房消費進入瓶頸期，城市間的差異化又促生了人才分流，導致一二線城市和三四五線城市間置業需求分化加劇，熱門區域仍需緊縮性調控政策限制需求，而三四五線城市置業需求有待復蘇。

??從資金端來看，房地產行業進入了一個“緊信用”的時代，企業間融資能力隨著其信用的基本面出現了變化，融資能力較強的房企以國企央企為主，以及少數業績表現優異的民企，如萬科、龍湖、綠城、濱江等，同時，優質房企發債難度小、成本低，而那些陷入流動性危機的房企融資難度劇增，特別是幾家龍頭房企的負面消息，導致投資情緒進一步惡化，短時間內房企違約潮仍將持續，企業的償債壓力難以改善。

??舊發展模式難以為繼，精細化運營漸成主流

??2021年是房地產行業具有歷史意義的轉折年份，房地產行業進入高質量發展階段，逐漸從土地紅利、金融紅利步入管理紅利、產品紅利時代，在控杠桿、限融資的背景下，房企已不再能夠依靠擴大規模、依賴房價上漲而實現利潤增長，持續、精細化經營漸成主流，產品力提升成為房地產行業發展的核心要求。

??對于企業而言，一方面要精益化的管理，做好企業的內控，通過戰略收縮、調整組織架構、降本增效來控制成本、提高運營效率，改變路徑依賴，打磨產品使其真正回歸居住屬性，另一方面，還要在項目的投資與獲取上進行更細致的甄選，理性選擇賽道，開辟新的利潤增長點，形成更多元的商業模式和發展觸角。