??導(dǎo) 讀 

??1、1月土地成交跌幅超五成，樓板價(jià)創(chuàng)近一年新低2、新增投資門檻同比下跌五成，一月企業(yè)投資“靜止”
3、百?gòu)?qiáng)房企投資尚未開啟，城投+本民企占主導(dǎo)
4、重點(diǎn)城市加碼出讓優(yōu)質(zhì)地塊，刺激房企拿地

??☉ 文／克而瑞研究中心

??榜單解讀

??“前言：新年伊始，在市場(chǎng)冷清、重點(diǎn)城市供應(yīng)缺乏、春節(jié)假期等因素疊加下，企業(yè)1月份投資動(dòng)作幾乎“靜止”，尤其百?gòu)?qiáng)房企僅綠城、華潤(rùn)、建發(fā)等有少量拿地。新增土儲(chǔ)貨值、新增投資金額以及建面百?gòu)?qiáng)門檻同比降幅超五成上，三項(xiàng)指標(biāo)的百?gòu)?qiáng)總和同比也大降三成以上，行業(yè)整體投資規(guī)模大幅收縮。

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??1月土地成交跌幅超五成
樓板價(jià)創(chuàng)近一年新低

??截至1月27日，全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地總成交建筑面積為3651萬(wàn)平方米，同比下降超過(guò)五成，較2022年春節(jié)月下跌15%，環(huán)比跌幅接近九成。成交總價(jià)730億元，2016年以來(lái)首度跌破千億元關(guān)口，受一二線城市優(yōu)質(zhì)地塊成交占比下降影響，平均樓板價(jià)僅為1999元/平方米，降至近一年新低。

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??新增投資門檻同比下跌五成
多因素影響下一月企業(yè)投資“靜止”

??一月份，品牌企業(yè)投資表現(xiàn)幾乎“靜止”。一方面體現(xiàn)在門檻值上，一月末新增土儲(chǔ)貨值、投資金額和建面的百?gòu)?qiáng)門檻值分別為4.4億元、0.9億元和5.3萬(wàn)平方米，同比降幅超過(guò)五成。

??市場(chǎng)冷清、缺乏供應(yīng)因素疊加，導(dǎo)致一月投資不振。本月重點(diǎn)城市僅有寧波集中供地，且僅成交3宗地。

??另一方面，體現(xiàn)在投資百?gòu)?qiáng)總量上，截至一月末的新增土儲(chǔ)貨值、投資金額和建面百?gòu)?qiáng)合計(jì)分別為1744億、527億元和1661萬(wàn)平方米，同比降幅也都在30%以上，對(duì)比2021年1月更是下滑了60%到80%，行業(yè)整體投資持續(xù)大幅收縮。

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??百?gòu)?qiáng)房企投資尚未開啟
城投+本土民企占主導(dǎo)

??就拿地企業(yè)而言，2023年銷售百?gòu)?qiáng)房企（全口徑）在1月投資基本暫緩，僅綠城、華潤(rùn)、建發(fā)等在高能級(jí)城市有納儲(chǔ)。主要是集中供地仍在“間歇期”，而其余低能級(jí)城市難以吸引品牌房企投資。從拿地金額TOP100來(lái)看，城投企業(yè)上榜數(shù)量近50家，拿地金額更是占到百?gòu)?qiáng)的50%，由此可見，三四線城市土地仍十分冷清，同樣需要依靠城投“托底”。此外，拿地金額中有31%來(lái)自規(guī)模相對(duì)較小的本土民企。

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??重點(diǎn)城市加碼出讓優(yōu)質(zhì)地塊
刺激房企拿地提振市場(chǎng)熱度

??從銷售端來(lái)看，1月份企業(yè)業(yè)績(jī)?nèi)晕粗沟袌?chǎng)信心、市場(chǎng)成交并未在年前政策組合拳下發(fā)生逆轉(zhuǎn)，意味著短期市場(chǎng)仍將筑底震蕩，等待市場(chǎng)端更大力度政策的”刺激”。換而言之，短期企業(yè)保交付、保現(xiàn)金流依然是“主旋律”，投資拿地保持謹(jǐn)慎、收縮的態(tài)勢(shì)。但值得注意的是，蘇州、杭州等已經(jīng)率先公告了首批次供地公告。整體而言，在2022年往中心區(qū)域增加供應(yīng)的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步加大了優(yōu)質(zhì)地塊的推出，以此提升企業(yè)拿地積極性。如蘇州首輪核心/重點(diǎn)板塊地塊占比 73%，長(zhǎng)沙首批多宗地塊均位于稀缺位置，市中心、梅溪湖、洋湖等熱門片區(qū)均有優(yōu)質(zhì)地塊出讓。

??我們認(rèn)為，2023年首輪集中供地的表現(xiàn)決定了土地市場(chǎng)能否止跌回穩(wěn)，為了進(jìn)一步提振市場(chǎng)信心和提高預(yù)期，土拍政策仍會(huì)保持寬松，對(duì)于部分企業(yè)而言，首輪性價(jià)比高的優(yōu)質(zhì)地塊也是補(bǔ)充貨值的首選。