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“賣舊換新”遇阻，9成城市新房交易疲軟

??本報告對全國50個重點城市新建商品住宅成交情況進行分析，以更好把握6月份以及上半年新房交易市場的運行情況。數據顯示，6月份新房交易數據出現了首次同比下降態勢。此類數據或帶來很多新風險。我們認為，銷售端提振工作刻不容緩，是下半年各地必須關注的重點內容。

??一、總體情況

??1、成交面積：6成城市出現環比下行

??2023年6月，全國50個重點城市新建商品住宅成交面積為1885萬平方米，環比增長3%，同比下降21%。50個城市中，有30個城市呈現了環比下降態勢，即近6成城市樓市交易行情要比5月份弱。若剔除6月下旬翹尾因素，實際上6月份交易數據下滑的城市數量會更多，即各地普遍出現“6月不如5月”的交易態勢。

??2、同比增速：首次出現下降現象

??本部分統計了全國50城新房成交面積的同比增速數據。今年6月份全國50城新房成交面積同比增速為-21%，即減少兩成。在連續20個月同比下降的情況下，今年2-5月份保持了同比正增長態勢，但增速在收窄。而到了6月份則出現了首次同比下降。

??我們要對這個數據有高度清醒的認識。回憶一下，2021年6月份該指標也曾經出現過首次下降態勢，而后續全國房地產市場出現了比較罕見的停工斷貸潮和房企債務風波。從這個角度看，我們當前要反思教訓，對6月份的短期波動數據有所警惕，防范其成為趨勢性的下行。

??3、年初累計同比增速：明顯受到了二季度的拖累

??本部分研究“新建商品住宅年初累計成交面積同比增速”指標，以更好分析今年1-6月份即上半年的整體市場行情。今年1-6月份，全國50城新建商品住宅成交面積為11475萬平方米，同比增速為9%，相比1-5月份17%的水平明顯收窄。我們認為，該曲線明顯受到了二季度的拖累。其風險點在于，若不及時把控，此類曲線或重新步入負增長區間，其會對市場穩定和預期穩定產生負面影響。

??二、城市分類

??1、環比增速：實際上一線城市壓力也開始凸顯了

??我們對全國50個重點城市按一、二、三四線城市進行分類，以分析城市之間的交易行情差異。數據顯示，今年6月份，全國50個一、二、三四線城市新建商品住宅成交面積分別為268、1089、528萬平方米，環比增速分別為8%、9%和-9%。我們認為，雖然從數據上看，三四線城市下行壓力最大，但實際上并非如此。觀察6月份一線城市的銷售行情，其也面臨了購房需求不足的問題。除非有較好的地鐵配套，一些新房項目也面臨去庫存的壓力。很重要的原因是，一線城市二手房掛牌激增的情況下，購房者“賣二手換一手”的操作明顯受阻。

??2、同比增速：三類城市均跌回負區間

??我們對全國50個重點城市按一、二、三四線城市進行分類，以分析城市之間的交易行情差異。數據顯示，今年6月份，全國50個一、二、三四線城市新建商品住宅成交面積同比增速分別為-3%、-18%和-32%。三類城市全部跌回到了負增長區間。其顯然對二季度或上半年數據產生了拖累影響。

??3、年初累計同比增速：三類城市該指標均下行

??我們對全國50個重點城市按一、二、三四線城市進行分類，以分析城市之間的交易行情差異。數據顯示，今年1-6月份即上半年，全國50個一、二、三四線城市新建商品住宅成交面積分別為1529、6245和3701萬平方米，同比增速分別為21%、8%和6%。目前來說，除一線城市該指標還保持高位，其他兩類城市增速并不高。需要提示的是，去年上半年一線城市疫情較為嚴重，所以會使得今年的同比指標略高，但很顯然今年市場壓力問題略有掩蓋。

??三、城市排序

??1、環比增速：增速較高的城市和滯后網簽數據有關

??對今年6月份全國50個重點城市新建商品住宅成交面積環比增速進行排序，結果如下。排序顯示，青島、麗水、衢州、紹興和溫州的環比增速較高，分別為159%、88%、71%、71%和52%。這里需要解釋的是，以青島為例，其增速非常高，但若觀察其日度交易數據，其在下旬最后幾日交易數據激增，這和上半年滯后網簽數據錄入是有關系的。另外，從環比增速排序后10位的城市來看，大連、漳州、鎮江、泉州和昆山的降溫力度較大，其環比增速分別為-53%、-52%、-42%、-41%和-40%。我們認為，此類環比增速數據確實表現較差。觀察排行榜，很多城市交易數據比5月份都下降了2成以上的水平。

??2、同比增速：9成城市交易不如去年同期

??對今年6月份全國50個重點城市新建商品住宅成交面積同比增速進行排序，結果如下。排序顯示，衢州、東營、廈門、西安和深圳的同比增速較高，分別為165%、145%、46%、25%和15%。需要注意到一點，除西安外，其他城市普遍不屬于高能級城市。換句話說，即便有同比拉升，也不具有太大的代表性。而從同比增速排名后10位的城市來看，大連、泉州、昆山、六安和泰州的市場交易數據是最差的，其同比增速分別為-86%、-81%、-69%、-65%和-62%。我們也注意到，今年二季度，類似“泉州房價指數最弱”、“昆山不允許隨意降價”等新聞報道也明顯增多。從下表我們可以看出，此類城市的絕對交易量其實是非常弱的。

??3、年初累計同比增速：惠州淄博等三四線城市較強

??對今年1-6月份全國50個重點城市新建商品住宅成交面積同比增速進行排序，結果如下。其中，樓市行情表現較好的5個城市分別為衢州、長春、東營、杭州、惠州，其同比增速分別為81%、65%、61%、52%和47%。這里需要說明的是，此次進入前10的城市如上海和長春等，其去年上半年樓市受到了疫情的沖擊，所以今年該同比指標表現會略好。另外在此類交易數據排行中，我們發現惠州和淄博等三四線城市表現是不錯的，但我們近期觀察到，5月份開始這兩個城市銷售數據其實有回落的跡象了。

??同樣的，樓市行情表現不好的5個城市分別為泉州、大連、長沙、湖州和泰州，其同比增速分別為-65%、-46%、-33%、-27%和-21%。我們認為，類似泉州和湖州，其代表了過去樓市較為強勁的三四線城市，當前市場明顯進入到偏冷的階段。而一些非熱點二線城市，如大連和長沙等，其也屬于樓市偏冷的階段。

??四、結論趨勢

??1、市場總結：二季度突然降溫的行情較為罕見

??觀察今年6月份及上半年新房交易行情，其呈現了“先揚后抑”的交易態勢。但我們認為，市場的降溫還不是最大的問題。最大的問題是，類似降溫的速度是明顯超過預期的，方向和一季度也完全相反。從我們研究和實際調研的情況來看，此次降溫最早源于4月中下旬，當時房企明顯感受到售樓處看房的數量減少了。而且甚至一些房企認為，目前市場最大的問題在于各購房者普遍有低落的情緒。我們認為，要對二季度的交易數據“驟然降溫”做出深刻的認識和理解，要充分理解這背后購房者的收入狀況問題、購房壓力問題和預期問題等。唯有透過現象看本質，才能總結教訓，為下半年樓市提振提供更務實的策略建議。

??2、市場趨勢：要促進房地產交易市場更加通暢

??上半年市場運行中，出現了很多新情況和新問題，包括一些房企償債能力繼續受損、一些城市一二手房交易普遍面臨壓力、恐慌性降價現象有所增加、市場情緒也有所低迷和消沉等。我們認為，此類問題實際上風險可控，關鍵在于做好房地產方面的最核心工作，即提振住房消費需求。我們認為，從本報告提及的新房交易市場來說，后續既要在行政、金融和財政等方面落實見效快的政策，也要積極關注一二手房聯動的問題。當前要朝著“盤活二手房、鼓勵置換新房”的角度進行。只有這樣，才能防范市場進一步降溫，并促進房地產交易市場的通暢和健康發展。

??附錄：

??本報告涉及的50個城市按一、二、三四線城市劃分，包括：北京、上海、廣州、深圳、成都、大連、福州、杭州、合肥、濟南、昆明、蘭州、南京、南寧、寧波、青島、廈門、蘇州、西安、長春、長沙、重慶、寶雞、德陽、東莞、東營、佛山、湖州、惠州、麗水、六安、清遠、衢州、泉州、汕頭、韶關、紹興、泰州、溫州、無錫、徐州、煙臺、漳州、肇慶、鎮江、舟山、珠海、淄博、江陰和昆山。