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杭州率先財稅激勵與取消限購將開啟新一輪地方松綁潮

政策分析克而瑞研究中心 2024-03-15 11:09:41 來源:克而瑞地產研究

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  • 城市:浙江
  • 發布時間:2024-03-15
  • 報告類型:政策分析
  • 發布機構:克而瑞

??導語

??杭州新政率先落實城市調控的自主權,一二線跟進同時繼續減稅降費空間可期。

??◎  文 / 楊科偉、李詩昀

??3月14日,杭州放開二手房限購、放寬增值稅征免條件。兩項新政均精準指向救市二手房,旨在打通救二手到托新房再到穩土地的循環通路。但我們認為,對于救市效果不宜有過高預期,不過示范意義仍然不容小覷,未來更多城市有望跟進調整增值稅、個稅征免條件減輕住房交易負擔,更進一步,契稅優惠稅率也存在調整空間。

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??杭州放開二手房限購
增值稅征免年限調整為2年

??3月14日,杭州發布新政,優化二手房限購政策,在該市范圍內購買二手住房不再審核購房人資格;優化增值稅征免年限,杭州市范圍內個人出售住房的增值稅征免年限統一調整為2年。

??2022年以來,杭州已經多次調整限購政策。2022年5月,杭州放寬二手房限購,戶籍人口不再設社保繳納條件、非戶籍社保個稅要求降至12個月。9月,富陽及蕭山部分街鎮非戶籍人員有社保繳納記錄即可購房。2023年10月,杭州將限購范圍縮小至上城、拱墅、西湖、濱江等4個核心城區,非戶籍有社保繳納記錄即可購買1套,并放開法拍房限購。2024年3月,杭州全面放開二手房限購。

??增值稅征免條件也在持續放寬,2022年5月17日,杭州個人轉讓家庭唯一住房,增值稅征免年限由5年調整到2年。此次新政進一步放寬免征條件,即取消“唯一住房”的要求,只要滿足“滿2年”即可。這意味著更多房源可以享受優惠稅費政策,實打實地減輕了居民住房交易負擔,降低了購買二手房的資金門檻,有助于促成二手房交易。

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??杭州二手房成交量價三連降、掛牌量高企
春節后市場并無明顯起色

??不難發現,兩項新政均精準指向二手房領域,這與杭州二手房市場承壓、量價持續走低有關。成交規模上,去年下半年以來,杭州二手房成交便持續在低位運行,11月由于新政成交短暫沖高,但隨即梯度回落,12月以來成交三連降,2024年2月,杭州二手住宅成交僅22.8萬平方米,同、環比均下降六成以上,前2月累計成交82.6萬平方米,累計同比轉負,下降11%。價格方面,即使是去年3月的小陽春時期,杭州二手房成交均價也未見明顯上漲勢頭,表明成交規模走高主要是以價換量所致,此后成交均價基本保持在3.2萬元/平方米上下的低位徘徊,2024年2月,杭州二手住宅成交均價跌至31535元/平方米,再創近年以來新低。

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??與此同時,市場拋售情緒偏濃重,二手房新增掛牌量回到單周4千套高位。去年四季度,杭州二手房掛牌量持續高增,第43周更是達到6059套的歷史高位。2024年第1周-第7周,受到春節假期因素影響,杭州二手房新增掛牌慣性回落至低位。春節后,掛牌量急速回升,第8周-第10周均保持在單周4000套左右。

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??從周度數據來看,春節后杭州二手房成交修復勢頭較為遲緩,“小陽春”開局不利。節后的第8周、第9周,二手房成交雖然探底回升,但仍處在相對低位,較2023年周均值分別下跌35%和21%,第10周,杭州二手房成交規模重回10萬平,略超2023年周均值,同比仍跌38%,市場難言轉暖。

??與之形成對比的是深圳,春節后深圳二手房市場開啟強勢復蘇。第8周,二手住宅成交規模便回升至6.4萬平,較2023年周均增長8%,第9周成交更是進一步攀升至8.5萬平,同比正增長、較周均值增長44%的同時,還達到去年下半年以來單周次新高水平。

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??杭州新政率先落實城市調控的自主權
一二線跟進同時繼續減稅降費空間可期

??正因為二手房市場持續承壓,杭州兩項新政均精準指向救市二手房,紓解二手房市場庫存和流通壓力后,才能釋放出賣一買一的置換改善需求,進而穩住新房市場,最終打通救二手到托新房再到穩土地的循環通路。

??我們認為,應理性看待新政的實際救市效果。聯系過往案例,2022年5月、2023年10月杭州兩次較大力度調控松綁,也僅僅支撐了1-2個月短暫繁榮行情,很快市場又重歸平淡。此次新政的邊際松綁力度并沒有超過前兩次,因而對政策救市實效持謹慎樂觀態度為宜。

??但不可否認的是,杭州新政仍具有較強的示范效應。在兩會民生主題記者會上,住建部部長倪虹明確表示“已經充分賦予城市調控的自主權,城市政府就要扛起責任,因城施策,優化房地產的政策,穩定房地產的市場”。杭州新政即是城市掌握充分調控自主權的直觀體現。未來,更多城市有望跟進實施稅收優惠政策,通過調整增值稅、個稅征免條件減輕住房交易負擔。更進一步,全國層面契稅優惠稅率也存在調整空間,比如不再區分首套或二套、住房面積大小,統一減按1%稅率征收等。

2024-03-15 更多

中國城市住房價格288指數

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數環比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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