??【熱點聚焦】

??5月15日，中國人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會聯合發布《關于調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》。通知提出：

??一、對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點，二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。

??二、在全國統一的貸款利率下限基礎上，人民銀行、銀保監會各派出機構按照“因城施策”的原則，指導各省級市場利率定價自律機制，根據轄區內各城市房地產市場形勢變化及城市政府調控要求，自主確定轄區內各城市首套和二套住房商業性個人住房貸款利率加點下限。

??【熱點評析】

??居民、企業信貸需求大幅收縮和房地產市場持續下行是房貸利率下限下調的重要誘因

??從背景來看，央行及銀保監會發布房貸利率新政主要有兩方面原因：

??第一，4月金融數據表現低迷，居民、企業信貸需求大幅收縮。根據5月13日央行發布的金融統計數據報告來看，4月社會融資規模增量為9102億元，比上年同期少增9468億元，下降了51%；新增人民幣貸款6454億元，同比少增8231億元，下降了56%，環比3月份的31254億元下降了79%；居民貸款減少2170億元，同比少增7453億元，其中住房貸款減少605億元，同比少增1861億元。反觀存款，4月人民幣存款增加909億元，同比多增8161億元，其中，居民部門存款同比多增8668億元，企業部門存款同比多增2346億元。貸款減少，存款增加，表明當前居民和企業市場信心不足，投資和消費欲望降低，降杠桿和增加儲蓄意愿提升，不利于穩增長目標的實現。

??第二，房地產行業多項指標數據降幅持續擴大，市場仍在探底。根據國家統計局最新發布數據，2022年1-4月，全國房地產開發投資39154億元，同比下降2.7%，較1-3月下降了3.4個百分點；商品房銷售面積39768萬平方米，同比下降20.9%，降幅較1-3月擴大7.1個百分點；商品房銷售額37789億元，同比下降29.5%，降幅較1-3月擴大6.8個百分點；房地產開發企業到位資金48522億元，同比下降23.6%，降幅較1-3月擴大4個百分點等。盡管堅持“房住不炒”定位和“不將房地產作為短期刺激經濟的工具和手段”已逐漸成為社會共識，但房地產是支柱產業的地位沒變。房地產不僅自身市場規模龐大，而且關聯產業鏈復雜多樣。中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛表示，房地產既可以是經濟社會發展的“壓艙石”，也可能是“風險源”，對經濟金融穩定和風險防范有著重要的系統性影響。

??房貸利率下限下調利好房貸成本降低和市場信心恢復，但具體成效有待觀察

??從影響來看，政策對于引導降低房貸成本、促進房企和購房者市場信心恢復有積極作用。具體來看：

??此前個人住房信貸政策為：首套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率，二套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點。調整后，首套商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點，二套房政策不變。按貸款金額50萬元、期限30年、等額本息還款估算，利率下調20個基點，平均每月可減少月供支出約60元，30年共減少利息支出約2萬元。結合4月20日央行發布的LPR公告，新政實施后首套商業性個人住房貸款利率最低可降至4.4%。而根據央行發布的一季度貨幣政策執行報告顯示，3月新發放貸款加權平均利率為4.65%，個人住房貸款加權平均利率為5.49%。這也就意味著，個人住房貸款利率理論上仍存在較大的下調空間，有助于引導地方政策和銀行進一步落實購房優惠政策，進一步降低購房者成本。

??但同時也要認識到，新政并非直接和全面降息，政策落地執行仍需要地方結合自身房地產市場形勢和相關調控要求，具體成效有待觀察。以3月份為例，首套商業性個人住房貸款利率下限為4.6%，但實際執行中大部分城市貸款利率要明顯高于此標準。此外，新政在二套商業性個人住房信貸政策方面未作調整，重點傾向支持剛需住房需求，屬于定向寬松，表明在堅持“房住不炒”調控定位下，政策目的仍在于穩樓市而非全面刺激樓市。

??（內容來源：中房研協測評研究中心）