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??政策、行業、土地

??政策：錨定城市高質量發展，央地協同構建房地產新模式

??行業：房地產修復需過程積累，邁向新模式更待久久為功

??土地：地市整體理性降溫，供給側優化驅動行業止跌回穩

??◎  文 / 克而瑞研究中心

??壹政策篇

??錨定城市高質量發展

??央地協同構建房地產新模式

??2025年三季度，中央部委進一步完善穩市場政策的頂層設計。城市高質量發展方面，7月份中共中央時隔十年召開城市工作會議，部署7方面重點任務，包括構建房地產發展新模式，推進城中村和危舊房改造等。此后中央部委在多次重要場合表態，要求各部門和地方要落實好會議精神，高質量開展城市更新，并在8月末將推動城市高質量發展的意見正式成文下發，進一步細化落實相關發展目標。這一系列政策體現了對房地產市場穩定的重視，以及通過城市更新來推動房地產市場和城市高質量發展的決心。與此同時，房地產增值稅留抵退稅、支持人口發展、外匯購房便利、城市存量空間盤活規劃等配套性政策也在同步推進。地方層面，也在積極落實一系列穩市場政策，城市更新類新政發布頻次顯著提升，公積金優化政策持續推進，尤其是北京、上海、深圳均在期間放松了限購政策，成為了2025年下半年地方穩樓市的重要政策風向標。

??從中央政策快速細化落實與地方配套持續跟進的節奏來看，年內房地產政策仍將保持較高發力強度。隨著盤活存量用地規劃逐步落實，以及保障性住房和高品質住房建設進一步推進，預計四季度行業庫存壓力有望緩解。在中央與地方政策協同發力、雙向驅動的背景下，房地產發展新模式的構建進程將進一步提速。

??總結

??01

??時隔十年再度召開中央城市工作會議，加快推進城市高質量發展（節選）

??7月15日，中央城市工作會議在北京舉行，這是建國以來第五次中央城市工作會議，上一次召開中央城市工作會議，還是在10年前。此次中央城市工作會議提到了兩個變化——“我國城鎮化正從快速增長期轉向穩定發展期，城市發展正從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段。”會議提到，加快構建房地產發展新模式，穩步推進城中村和危舊房改造；嚴格限制超高層建筑，全面提升房屋安全保障水平；創新城市治理的理念、模式、手段，用好市民服務熱線等機制，高效解決群眾急難愁盼問題等。

??城市化發展進程與城市承載力和居民生活條件改善息息相關，城市工作的優化發展，也必然帶來更多高質量的新增投資和有效住房供給，并進一步挖潛有待釋放的存量住房需求，有助于當前房地產市場加快企穩進程。從《中共中央國務院關于推動城市高質量發展的意見》文件內容來看，構建房地產發展新模式的兩大抓手愈發明確，一方面是通過加強高品質住房的建設，為市場帶來更多新質住房需求，在城鎮化發展進入穩定發展期，城市人口增長速度下降的情況下，通過提高房地產市場需求規模的上限，穩定行業需求總規模；另一方面則是加強城市更新相關工作，如支持老舊住房自主更新、原拆原建等，促進產城融合、職住平衡，兼顧土地要素使用效率提升和存量需求釋放，并因地制宜發展保障性住房，為房地產開發帶來更多強確定性的投資標的。

??02

??財政部發布多項政企利好

??兼顧人口增長與房企稅費減負（略）

??03

??國務院鼓勵采取市場化方式盤活存量閑置土地，十省市率先試點落實

??9月11日，國務院批復了全國部分地區要素市場化配置綜合改革試點實施方案。同意2年內開展北京城市副中心、蘇南重點城市、杭甬溫、合肥都市圈、福廈泉、鄭州市、長株潭、粵港澳大灣區內地九市、重慶市、成都市等10個要素市場化配置綜合改革試點。并印發了10個地區的試點改革方案。

??在土地要素方面，自然資源部自然資源開發利用司司長孔維東表示，探索內容主要包括三個方面：一是深化土地管理制度改革。放權地方管理，可自主判斷人地掛鉤；二是創新產業用地供應。完善供應體系、探索用地類型轉換等，三是盤活存量土地和低效用地再開發，鼓勵國企事業單位低效用地再開發等。

??對比十區域改革方案來看，共性在于：所有試點地區均圍繞產業用地市場化改革、盤活存量土地、農村集體經營性建設用地入市等方面推進改革，意在不斷提高土地要素市場化配置水平。

??差異化方面，各試點地區根據自身地理、經濟、產業特點，在海域資源利用、飛地經濟、分層設權、TOD/EOD開發、混合用地等方面進行了特色化探索。如杭甬溫推行“限地價競貢獻”出讓方式，土地出讓更重視后續地均產值，而非單純的比拼拿地價格。

??隨著要素市場化配置試點的落實，勢必將進一步加快提高各地的土地使用效率，地方層面有望迎來更多實質性利好的細化政策和項目推進。尤其是進一步放權地方管理，以及允許探索用地類型轉換等舉措，將在供給側為當前行業止跌回穩提供更多助力。

??04

??北上深齊迎限購解綁

??地方步入止跌回穩新階段（節選）

??2025年三季度，北京、上海、深圳三座核心城市密集出臺房地產需求扶持政策，圍繞限購解綁、公積金松綁、商業貸款優化及人才專項支持等維度精準發力，旨在緩解市場調整壓力、滿足合理住房需求。

??從限購解綁情況來看，三城均采用“分區域差異化松綁”策略，但寬松力度與范圍各有側重。北京以五環為界劃分調控梯度，五環外對京籍及社保滿2年的非京籍全面不限購，五環內則維持京籍限購2套、非京籍社保滿3年限購1套的標準，同時取消離婚購房3年限購限制，二孩家庭二套房可按首套貸款，既保障核心區域市場穩定，又釋放外圍區域需求；上海以外環為界，外環外對滬籍及社保滿1年的非滬籍不限購，外環內保持滬籍限購2套、非滬籍社保滿3年限購1套，且將單身人士納入家庭購房政策范疇，非滬籍首套房還可免征房產稅，進一步降低外地居民在滬購房門檻，并且青浦區在9月19日進一步升級了限購放開，外來無房人才即便社保未滿1年，也可通過人才綠色通道申報購房資格；深圳的限購松綁力度相對更大，非核心區（8區）對深籍及社保滿1年的非深籍不限購，無社保的非深籍也可購2套，鹽田、大鵬兩區完全取消限購，核心區（福田、南山等）則僅對納稅100萬以上且員工10人以上的企業有限制，更側重激活全域住房需求。

??在三季度行業止跌回穩面臨階段性調整，行業銷售同比降幅再度擴大的周期性背景下，北上深三城在2025年三季度集中放寬限購政策，不僅有利于提振各自的城市供求預期，也標志著地方穩市場已經進入新階段，各地主管部門還需進一步加強出臺可感可及的有效新政。其示范效應與政策傳導邏輯對房地產行業止跌回穩具有里程碑式的風向標意義。

??05

??三季度84省市167次穩市場政策

??積極推進需求側支持和城市高質量發展

??2025年三季度，地方層面共有84個省市167次出臺穩市場政策，前三季度累計出臺穩市場政策556次，與2024年同期基本持平。面對下半年以來行業波動的挑戰，在中央要求“結合城市更新推進城中村和危舊房改造，多管齊下釋放改善性需求”的指引下，地方主管部門一方面積極落實城市高質量發展，提高土地要素使用效率，減輕供需負擔；另一方面在需求側積極出臺穩市場新政，以優化公積金政策為主要抓手，并同時加強購房稅費減免和補貼，而三季度北京、上海、深圳相繼松綁限購，更是意味著地方穩市場政策進入了新階段。

??2025年三季度地方房地產政策聚焦六大方向：

??一、公積金優化成為政策發力的重點領域，43省市55次發布相關政策。各地通過調整貸款額度、首付比例、放松異地限制及拓展使用場景，減輕購房者負擔。北京、海南、廣州等地推出“商轉公”貸款降低融資成本；武漢將二套房公積金貸款額度提升至120萬元（與首套持平）；大連對尖端人才最高放寬5倍貸款額度；成都、泰州等地支持靈活就業人員繳存并申請貸款。同步擴大公積金使用場景：北京實現直付房租“按季劃轉”，岳陽允許提取公積金支付物業費（每年上限3000元），濟南支持保障房“又提又貸”。信貸端亦發力，蘇州、溫州等地將二套房公積金首付降至15%，上海、合肥放寬利率限制取消首二套房差異。

??二、31省市36次發布補貼與稅費利率優惠政策，激活住房消費需求。通過人才補貼、多子女支持、契稅優惠及“以舊換新”等方式直接刺激消費，如長沙、重慶對“賣舊買新”給予新房總價1%補貼（單套最高3萬）；無錫針對“蘇超”球員/球迷發放3萬-5萬元定向購房補貼；宜賓三江新區對二孩、三孩家庭分別按400元/㎡、600元/㎡補貼。以舊換新呈現模式創新：麗水試點收購100套舊房置換新房，珠海探索“訂金保障+房企鎖房源”三方協議機制。契稅優惠同步加碼，瀏陽取消普通/非普通住宅標準，首套房140㎡以下契稅僅1%，海南、貴陽等地優化增值稅、個人所得稅減免政策。

??三、27省市36次發文推進保障安居工作，通過增加保障房供應、放寬申請門檻、規范運營管理，完善住房保障網絡。配售型保障房建設加速推進，如西安明確單套面積≤100㎡且封閉流轉；福州、寧德啟動常態化申請，收入門檻控制在市均水平2倍以下。保租房籌集渠道拓寬：海口征集非住宅存量房改建，廈門將申請學歷要求從本科放寬至大專；成都打造“彩領之家”定向服務網約車司機等群體，提供2635張合租床位。多孩家庭獲傾斜支持，莆田公租房優先配租大戶型，北京將未成年子女數量納入保障房優先配租指標。。

??四、27省市33次深化推進城市更新行動，挖掘存量住房與城市發展潛力。城市高質量發展方面，江西、河北、山東、重慶均明確表示將貫徹中央城市工作會議精神。更新加速方面，廣東省鼓勵老舊小區自主更新，上海啟動66個城中村改造，貴州計劃改造6268戶，廈門舊改允許增容20%用于加裝電梯及戶內擴面。存量消化上，廣西目標2025年收購存量房2.5萬套，東莞優先收購債務高壓房企庫存，福州支持商辦項目補地價調降商住比。

??五、21省市26次強調提升“好房子”建設標準，聚焦品質與綠色智能。以技術導則、規劃限制、實施方案為抓手，提升住宅品質。如浙江省持續提振住房消費，大力推進"好房子"建設；河北、青海、成都、福建、大連、沈陽、郴州等均在三季度發布了好房子建設的相關規劃標準。

??六、16省市18次優化房地產供給側管理，促進供需平衡。通過規范銷售流程、盤活存量庫存、整治市場亂象，優化供給結構，如北京優先向軌道交通站點和就業密集地區供應住宅用地，完善“保障+市場”住房供應體系。成都要求完善“人房地錢”聯動機制。落實2025年住房發展年度計劃和經營性建設用地供應計劃，深化土地供應“三色”管理機制。南京明確將統籌加大主城及熱點板塊土地盤活力度等。

??其他穩市場政策方面，比較值得關注的有北上深解綁限購，蘇州、成都限售松綁，加快積壓住房需求流動。荊門、衡陽、廣州從化區修改預售條件，推進現房、準現房銷售，降低相關風險。河南、成都、武漢、南陽支持購房“送學區”，強化住房的配套屬性。

??展望

??06

??中央：深化細則落地、完善制度構建

??夯實城市高質量發展制度支撐

??2025年三季度，中央聚焦城市高質量發展頂層設計落地與要素市場化改革，以政策協同筑牢行業穩基。7月中央城市工作會議明確城鎮化“雙轉向”定位，部署構建房地產新模式、推進城中村改造等任務，8月配套出臺《關于推動城市高質量發展的意見》細化實施路徑；同步批復10個地區開展要素市場化改革試點，重點突破存量土地盤活、產業用地轉換等土地政策瓶頸。此外，財政與金融政策聯動發力，通過優化房地產增值稅留抵退稅緩解房企資金壓力，結合專項信貸工具支持保障房與城市更新，推動行業從調整向穩進過渡。

??四季度，預計中央政策將延續“頂層設計深化+政策協同發力”的主線，聚焦城市高質量發展與房地產新模式構建兩大核心方向持續發力。重點關注以下三方面領域：

??一，城市高質量發展政策從框架到細則，強化落地性：針對8月《關于推動城市高質量發展的意見》，部委或進一步落實相關細則，明確高品質住宅控規指標，城市更新“留改拆”分類實施流程，同時細化房地產新模式與保障房體系的銜接規則，解決地方執行中的“模糊地帶”。

??二，土地要素試點從探索到規范，提煉可復制經驗：圍繞10省市要素市場化配置試點，進一步規范國企低效用地再開發、產業用地類型轉換的審批流程；總結杭甬溫“限地價競貢獻”、重慶TOD開發等特色模式，形成可推廣的試點案例庫，為后續全國推廣奠定基礎。

??三，財政金融雙向協同，精準緩解行業資金壓力：財政政策的民生與行業支持屬性將進一步強化，個人消費貸款貼息、育兒補貼等政策或結合四季度消費旺季優化執行細節，企業經營稅費等方面也有望迎來更多利好消息。同時央行或配合出臺專項信貸工具，支持保障性住房與城市更新項目融資，形成“財政+金融”的政策合力，加速行業庫存去化與新模式構建。

??07

??地方：精準激活需求、高效盤活存量

??雙線并舉穩市場

??三季度地方緊扣中央政策面部署，以核心城市示范突破帶動全域政策落地。北京、上海、深圳率先實施分區域限購松綁，形成需求刺激標桿；84省市累計167次出臺政策，全域推進公積金優化、城市更新、存量盤活，同步加快保障房建設與“好房子”標準落地，部分城市試點“準現房銷售”強化風險防控，整體形成“核心突破+全域覆蓋”的施策格局，通過需求激活與存量消化緩解市場調整壓力。

??但面對下半年以來新房交易流速放緩，國房景氣指數持續下滑的挑戰，接下來地方還需進一步聚焦“政策擴圍、存量盤活、精準破局”，持續夯實市場企穩基礎：

??一、需求端政策擴圍深化，承接核心城市示范效應。二線及人口流入型三線城市有望跟進優化限售、優化認房認貸標準；公積金政策更趨精準，多子女家庭額度上浮、靈活就業人員繳存便利化等舉措持續擴圍，部分城市或進一步創新“以舊換新”定向補貼、人才購房專項優惠，降低購房門檻與成本。

??二、精準施策化解區域分化，筑牢市場穩定根基。針對板塊供求分化，地方還應進一步細化策略：核心板塊穩優質宅地供應節奏，新區通過限增量、收閑置用地改善庫存預期，老舊板塊靠更新釋放需求；同時強化預售資金監管，擴大“準現房銷售”試點，以差異化施策實現“以點帶面”，推動全域市場企穩。

??三、存量盤活與供給提質并行，強化市場供給支撐。城市更新進入項目攻堅期，地方會加快城中村改造、老舊小區更新落地，同時借鑒中央要素試點經驗，出臺存量土地盤活細則（如商辦轉住宅流程）；保障房建設提速，更多城市通過收購存量商品房補充供給，“好房子”標準全面落地，推廣“限地價競品質”模式，推動住宅品質升級。

??貳行業篇

??房地產修復需過程積累

??邁向新模式更待久久為功

??9月中旬，國家統計局如期發布月度宏觀經濟和房地產數據。經濟層面，國民經濟保持總體平穩、穩中有進發展態勢，消費大環境發展延續向好。地產行業方面，受季節性因素和供給結構等因素影響，國房景氣指數持續回落，開發投資、銷售同比降幅均有所擴大。但得益于中央和地方穩市場政策的積極推進，房價指數邊際改善，同比降幅延續收窄，待售面積也在持續回落。

??前三季度，受國內外形勢變化影響，房地產市場出現一定波動，不過和2024年同期相比，商品房銷售和住宅價格同比降幅在收窄，去庫存成效也在繼續顯現，房地產市場仍朝著止跌回穩方向邁進。但三季度以來新房銷售規模累計同比降幅仍在持續擴大，促進房地產止跌回穩還需要繼續努力。關于下一階段的政策發力點，統計局發言人提出，將“落實好中央城市工作會議精神，高質量開展城市更新，積極構建房地產發展新模式，增加高品質住房供給，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。”

??總結

??01

??各部門積極強化宏觀經濟調節

??前三季度消費大環境持續向好

??2025年8月，各地區各部門積極強化宏觀政策調節，縱深推進全國統一大市場建設，著力做強國內大循環，國民經濟保持總體平穩、穩中有進發展態勢。具體來看：

??第一、工業生產較快增長，裝備制造業和高技術制造業增勢較好。8月份，全國規模以上工業增加值同比增長5.2%，環比增長0.37%。裝備制造業增加值同比增長8.1%，高技術制造業增加值增長9.3%，分別快于全部規模以上工業增加值2.9和4.1個百分點。第二，市場銷售平穩增長，服務零售增長較快。8月份，社會消費品零售總額39668億元，同比增長3.4%；環比增長0.17%。第三，固定資產投資保持增長，制造業投資增長較快。前8月，扣除房地產開發投資，全國固定資產投資增長4.2%，制造業投資增長5.1%。第四，貨物進出口持續增長，貿易結構繼續優化。8月份，貨物進出口總額38744億元，同比增長3.5%。其中，出口23035億元，增長4.8%；進口15709億元，增長1.7%。第五，就業形勢總體穩定，城鎮調查失業率季節性上升。1-8月份，全國城鎮調查失業率平均值為5.2%。8月份，全國城鎮調查失業率為5.3%，比上月上升0.1個百分點，與上年同月持平。

??從8月金融數據來看，M1同比增長6%，同比增速再創2024年以來新高。M2同比增長8.8%，與上月增速持平。自2025年以來，M1-M2剪刀差持續震蕩回落，8月份已經降至2.8個百分點，居民消費意愿持續提振。8月上旬財政部、央行、金融監管總局聯合發布《個人消費貸款財政貼息政策實施方案》，對小額消費貸款和重點領域消費貸款貼息，年貼息比例為1個百分點。再加之年內以舊換新、國補促銷活動的持續，消費市場的復蘇，也在進一步鞏固經濟、就業和人口發展的穩定局面。

??央行披露金融統計數據顯示，前八個月人民幣貸款增加13.46萬億元，住戶貸款增加7110億元，而住戶中長期貸款增加1.08萬億元。當前房地產市場銷售端雖然仍面臨不確定性挑戰，但在積極的財政和金融政策支持下，各類以舊換新等促消費政策，還是在有效提振居民消費指標。

??8月22日，國務院常務會議指出，要在對政策實施情況進行認真總結評估的基礎上，加強統籌協調，完善實施機制，更好發揮對擴大內需的推動作用。進一步強化財稅金融等政策支持，創新消費投資場景，優化消費投資環境，綜合施策釋放內需潛力。隨著整體消費大環境的改善，經濟環境延續穩中有進，房地產市場也有望在從中獲益，并進一步加快建立發展新模式。

??02

??新房成交規模同比降幅擴大

??止跌回穩還需繼續努力

??2025年三季度，因前期優質庫存消耗過多，新增優質供應不足，再加之建設高品質住宅進一步拉開了新舊項目之間的“代差”，存量項目銷售表現下行，房地產銷售同比降幅較上半年進一步擴大。前8月，全國新建商品房銷售面積5.7億平方米，同比下降4.7%，降幅較上半年擴大了1.2個百分點。前8月全國新建商品房銷售金額5.5億平方米，同比下降7.3%，降幅較上半年擴大了1.8個百分點。房企到位資金方面，前8月定金及預收款同比下降10.5%,降幅同樣較上半年擴大了3個百分點。

??不過從庫存和新開盤項目表現來看，去化壓力和動態供求關系仍在持續改善。8月商品房待售面積環比下降307萬平方米，連續6個月下降，行業庫存壓力繼續減輕。在去化率指標方面，得益于二線城市新規和高端項目入市，隨著新增供給平均質量的提升，8月份去化率較上月提升12個百分點至42%，其中重慶、長沙、成都、寧波、杭州8月開盤去化率均超過70%。典型如重慶龍湖御湖境，得益于核心地段優勢，各類優質配套齊全，再加之四代住宅產品高贈送優勢，與周邊其他項目形成差異化競爭優勢，自5月首開入市以來，每次推盤去化均為熱銷。

??8月國務院會議表態，將采取有力措施鞏固房地產市場止跌回穩態勢，月末兩部委通過了城市高質量發展的落實文件，將進一步加快城市更新工作的推動節奏，為房地產市場帶來更多高質量的新增投資和有效住房供給。而九月初國務院批復的《全國部分地區要素市場化配置綜合改革試點實施方案》，更是進一步加快了行業的供給側改革，明確將賦予試點地區更大的土地資源管理自主權，支持地區依據人口存量和變化趨勢來匹配新增建設用地，并鼓勵采取市場化方式盤活存量閑置土地，進一步提高土地節約集約利用水平。土地要素使用效率的提高，勢必伴隨著大量城鎮低效用地的再開發，例如國有企事業單位的低效廠房、樓宇、堆場等，將為房地產市場帶來更多高質量用地的供應，在供給側為當前行業止跌回穩提供更多助力。

??3

??房價同比降幅延續收窄

??連續兩月均有5城房價同比上漲

??2025年8月，各線城市商品住宅銷售價格環比下降，但同比降幅總體繼續收窄，房價指數走勢仍在持續邊際改善。8月份，一線城市新建商品住宅銷售價格同比下降0.9%，降幅比上月收窄0.2個百分點。其中，上海上漲5.9%，北京、廣州和深圳分別下降3.5%、4.3%和1.7%。二、三線城市新建商品住宅銷售價格同比分別下降2.4%和3.7%，降幅分別收窄0.4個和0.5個百分點。二、三線城市二手住宅銷售價格同比分別下降5.2%和6.0%，降幅均收窄0.4個百分點。

??環比來看，一線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.1%，降幅比上月收窄0.1個百分點。其中，上海上漲0.4%，北京、廣州和深圳分別下降0.4%、0.2%和0.4%。二線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.3%，降幅收窄0.1個百分點。三線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.4%，降幅擴大0.1個百分點。

??三季度以來，地方穩市場新政迎來了新一輪的密集發布期，各類促需求類政策密集出臺。單單是8月份，各地即出臺了24次公積金優化類政策、13次補貼和稅費優惠類政策。在限制性政策松綁方面，北京、上海、深圳更是相繼松綁限購、并同步出臺促需求類政策優惠，進一步加快了各地置業需求的入市節奏。

??得益于各地政策面的大力支持，在行業傳統淡季的8月，70城房價雖然延續環比下跌，但跌幅較上年同期有所改善，同比指數降幅也延續收窄。上海、杭州、成都、太原、烏魯木齊5市新房價格同比指數更是連續兩月同比上漲；而新房價格環比止跌的城市數量，也上升至13個，較7月份增加了3個。隨著9、10月份行業優質供應以及營銷力度的周期性加強，預計70城房價指數將延續下半年以來的向好局面，也會有更多城市迎來房價指數的企穩信號。

??04

??基期高位致新開工同比降幅擴大

??后市有望迎來邊際改善（略）

??05

??優質宅地出讓頻次下降

??開發投資同比降幅持續擴大（略）

??06

??房地產類專項債發行規模顯著提速

??為行業修復注入更多動力

??按明細項目統計，2025年前8月，全國房地產類專項債發行規模達到5951億元，同比增加157%，增速較上半年加快了25個百分點。

??隨著土地儲備類專項債的重啟，2025年地方專項債對房地產行業的支持力度顯著提升，前8月房地產類專項債發行規模已經超過了2024年全年。結合中央和地方穩市場政策動向來看，較2019年相比，今年各地在土地儲備專項債的使用上更加有的放矢、并注重供地時序。其中有相當一部分土地儲備類專項債是用于存量和閑置用地收儲，從而優化當前各地的廣義庫存結構，將舊有的滯銷宅地，變為更符合當前高品質住房發展新規的項目出讓，在盤活庫存的同時，也為市場帶來更多優質新增供應，促進房地產開發和銷售的企穩。

??當前，2025年專項債支持房地產穩市場的路徑已經愈發明確，其一，繼續加快土地收儲類專項債的發行，前8月已發行相關專項債3241億元，是2025年房地產專項債最大的二級分類。在供給側進一步優化現有庫存結構，并為房地產市場帶來更多確定性更強的商品住宅用地投資機會；其二，加大城中村項目發展，前8月已發行相關專項債603億元，同比增長373%。以此充分釋放土地要素的使用效率，而城中村的大量外來租客，也將在需求側提供更多穩市場支持，為當前的新房、二手房、租房、保障房帶來更多增量需求。其三，加強各類保障性住房的投入，前8月已發行相關專項債355億元，同比增長157%。更多地解決外來務工群體、中低收入群體的住房需求，典型如河南省8月發文，宣布將面向中小微企業建設只租不售的“工業保障房”，以緩解企業用地及用房成本壓力。

??展望

??07

??上半年穩市場政策持續發力

??下半年將走出“價在量先”筑底走勢

??2025年以來，隨著行業發展新模式頂層設計的不斷完善，地方穩市場政策的持續推出，單純從增量供應的角度來看，大多數城市已經能實現新增供應的供求平衡。得益于地方主管部門在供地質量上的把控，以及企業投資確定性的需求，多數新出讓地塊均有著相對明確的銷售和去化預期。只是由于行業成交流速下降的客觀事實，在大多數城市年銷售量下降近半的情況下，庫存去化周期自然上升到了原先的兩倍，再加上當前強調高品質住宅開發的提法，更導致舊控規條件下的庫存宅地面臨去化困難，行業庫存壓力愈發突出。

??只有合理消化、降低各地存量住宅用地中的廣義庫存，才能真正減輕各地的庫存負擔。使得各地供地時不必再顧忌“滯銷項目的庫存壓力”，而是更多地考慮地塊本身的發展前景，讓新增供地成為促進城市高質量發展的有效動力，由此推動新增土地供應規模適度回升，重新回到與新房成交規模相匹配的規模，為銷售規模企穩帶來更多高質量的土地要素供給。因此當前政策面在兼顧促需求的同時，也在進一步加強供給側穩市場新政的出臺。正如統計局發言人所言，房地產行業還要落實好中央城市工作會議精神，高質量開展城市更新，積極構建房地產發展新模式，增加高品質住房供給，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。

??具體指標方面，預計房地產行業將迎來更多積極變化：得益于優質產品供應比例的持續提升，以及各類稅費減免、購房補助等地方性政策的支持，新房價格指數將延續筑底，并會有更多城市迎來房價指數的環比止跌。成交規模方面，受優質新增供應不足制約，預計短期內行業交易量仍將延續收窄趨勢，但得益于2025年以來大量優質土地的出讓，部分核心城市成交有望保持增長。庫存指標方面，在當前各地新房市場普遍供小于求的客觀事實下，全國庫存壓力有望持續改善，并且隨著城市高質量發展的推進，土地要素使用率的不斷提升，庫存結構更有望迎來實質性改善，存量和閑置用地的收儲再出讓，將在實質上改變存量地塊的拿地成本和控規，改善供求預期，并同步助力新開工、銷售規模等指標持續向好。

??叁土地篇

??地市整體理性降溫

??供給側優化驅動行業止跌回穩

??前三季度，土地市場延續縮量提質趨勢，全國300城經營性土地成交規模同比下降9%，創下2019年以來前三季度新低，各能級城市平均樓板價均實現同比上漲。溢價率雖在三季度較上半年回落1.3個百分點至7.7%，但優質地塊點狀高熱依舊延續，上海徐匯衡復、深圳前海等地塊更是刷新城市地價紀錄。不過整體來看，隨著三季度優質宅地出讓頻次減少，及棚改、舊改類低溢價地塊占比上升，土地市場熱度較上半年略有降溫，企業投資雖延續回暖之勢，但整體態度更趨理性謹慎。

??展望后續，地方政府將進一步落實“控量提質”要求，并結合土地收儲工作全面推進、提高土地要素使用效率等要求，多措并舉促進房地產庫存下降，而中央財政對地方債務指標的寬松，也將為地方縮減供地規模、優化供給結構提供支撐。企業層面，央國企主導、核心城市聚焦的特征將持續強化，具備資金優勢的央國企仍將是土地市場主力，重點爭奪一二線城市核心區優質地塊，區域深耕也將成為更多企業保障投資確定性的優先選擇。

??總結

??01

??前三季度全國土地成交建面同比下降9%

??一二線土拍金額仍維持二成增幅(節選)

??1）各能級成交規模走向分化，一線量縮價漲、二線量平價增、三四線量價齊跌。前三季度，全國300城經營性土地成交建筑面積4.6億平方米，同比下降9%，再度刷新2019年以來的前三季度新低。成交金額1.5萬億元，同比增長8%，增幅較上半年下滑了10個百分點。

??分能級來看，各能級城市表現明顯分化，一線城市量縮價漲，前三季度土地成交建筑面積同比下降21%，成交金額同比增長19%，上海、深圳大量優質宅地高溢價成交，北京棚改項目的提速發展，也帶來了大量高總價重點地塊的成交。對于外來人口充沛、高端購買力充裕的一線城市而言，城市更新發展已然大有可為，高品質新房項目需求也保持旺盛，土地市場的進一步縮量提質，有助于一線城市繼續維持健康的市場供求關系。二線城市方面量平價漲，前三季度土地成交建筑面積同比微增2%，成交金額增長22%。目前大多數二線城市土地成交規模已經調整到位，進一步下探的空間不大，而杭州、成都、蘇州等地的高品質地塊出讓，又在進一步拉升土地成交金額，并維持一定規模的高質量土地供應。三四線城市方面，前三季度土地成交建筑面積同比下降11%，成交金額同比下降6%。在當前的市場形勢下，三四線城市只有少數優質地塊能夠保持較好的出讓前景，在止跌回穩目標之下，近年來三四線城市土地市場的量價齊跌趨勢仍在延續。

??2）得益于供地質量提升，各能級平均樓板價均同比上漲。

??3）平均溢價率7.7%，較上半年回落1.3個百分點。2025年三季度，熱點城市優質宅地出讓頻次有所下降，高溢價地塊成交占比減少。再加之北京、成都、西安、南京等地出讓了較多舊改、棚改、城更類地塊，均為高總價低溢價成交，進一步拉低了下半年以來的平均溢價率。

??不過從個體地塊表現來看，部分稀缺優質地塊還是拍出了理想的價格和熱度，譬如7月上海徐匯衡復地塊則是以20萬元/平方米的單價刷新了全國樓板價紀錄。該地塊經過28輪競價后，由浙江民企祺祥旺宇以12.25億元競得，溢價率22.38%。而深圳前海地塊在158輪競價后，由招商蛇口競得，溢價率高達86.1%，成交總價21.55億元，樓面價84180元/平方米，同樣刷新了深圳土拍的樓板價紀錄，也創下了2024年深圳取消15%溢價上限后的溢價率新高。對于大多數城市而言，這些高能級稀缺地塊的條件難以復制，但健康庫存指標和優秀利潤預期下的土拍熱度，還是為行業止跌回穩持續提供優秀范例。

??三四線城市也有部分確定性較強的地塊拍出了較高熱度，譬如溫州、東莞、揭陽等地多次出現高溢價回購地塊。佛山、金華、三亞等地優質稀缺地塊也屢次拍出高溢價。如邯鄲永年縣8月份出讓的建安街以南宅地，地塊位于縣城各項配套集中的核心區域，容積率2.0，由河北飛宇以76%的高溢價率競得，成交總價5.3億元，平均樓板價4395元/平方米，地塊緊鄰河北飛宇地產2025年初競得的“地王”地塊（樓板價4472元/平方米），在“企業深耕+優質配套”多重因素的推動下，此類三四線宅地也能獲得高溢價成交。

??02

??TOP3城市成交金額占比28%

??土地投資持續向核心城市集中（節選）

??從重點監測城市來看，2025年前三季度TOP3城市土地成交金額均超過千億元，上海、杭州、北京分別達到1959、1406和1194億元。TOP10成交總金額7373億元，占全國土地成交總金額的45%,高出上年同期7個百分點。土地投資進一步向高能級城市集中。

??前三季度已有3市超過千億；上海、北京、杭州土地成交金額分別達到1273、1101和1077億元。TOP3城市總成交金額達3451億元，占全國土地成交總金額的35%，高出上年同期10個百分點，土地投資進一步向高能級城市集中。

??具體到城市來看，一線城市均進入成交金額TOP20榜，上海、北京、深圳、廣州分列第1、2、7和10位；二三線入榜城市中，除成都、重慶和西安外，前15均來自沿海省份。市場熱度方面，核心熱點城市表現突出，上海、杭州、成都、深圳、蘇州平均溢價率均達到一成以上。

??03

??六成企業拿地金額同比回升

??頭部央國企“領跑”土地市場（節選）

??三季度，企業拿地熱情略顯降溫。在優質地塊推出頻率減緩、市場仍在筑底階段的情況下，企業拿地態度依然謹慎，主要集中于熱點城市競拍優質地塊。從拿地企業類型來看，央國企依舊是主力，拿地金額占比超六成，民企也在市場筑底過程中投資逐漸弱復蘇，相較之下，城投拿地有所下降，拿地金額占比也較去年同期下降11個百分點。

??投資百強貨值、金額同比回正，市場聚焦優質地塊

??2025年房企投資持續低位，但個別優質地塊走出獨立行情，帶動投資百強的總貨值、總金額同比回正。

??截止至2025年8月末，新增土儲百強房企的新增貨值、總價和建面百強之和分別為14193億元、7235億元和6110萬平方米，貨值同比增長17.5%，金額同比增長30.8%，建面同比微跌1%。

??按季度來看，第三季度拿地金額將會較一二季度回落。第三季度拿地金額百強總量預計在2000億元左右，同比2024年三季度基本持平，比第一、第二季度分別下降35%和26%。主要由于7月份雖然成交較多重點優質地塊，但并未帶來普遍回溫，市場實質上量跌價漲，8月份優質地塊入市減少，土地市場量價均回落。

??拿地銷售比回升至0.27，主要依賴頭部企業帶動（略）

??土儲集中度持續走高，銷售10強企業貨值集中度達70%（略）

??央國企投資金額占64%，城投拿地金額占比下降11個百分點（略）

??六成企業拿地金額同比上漲，頭部企業加速拓展步伐

??從具體房企的角度看，截至8月末仍有近五成銷售百強房企尚未拿地，僅13家房企拿地金額超過百億。

??聚焦到已拿地的企業來看，有近六成企業拿地金額較去年同期上漲，主要為央國企和部分仍有連貫投資能力的民企。尤其是頭部的央國企，在核心城市積極補倉，同比漲幅均較大，諸如銷售TOP5（全口徑）保利發展、中海地產、華潤置地、招商蛇口、綠城中國同比漲幅均超過70%，拿地銷售比遠超行業平均，維持0.3以上。民企中，濱江保持穩定，前8月拿地金額705億元，同比增29%。

??展望

??04

??土拍降溫不改供給側優化，城市高質量發展為地市注入更多確定性預期

??截至9月25日，全國300城經營性土地成交規模達4.6億平方米，較2024年同期下降9%。三季度以來，土地市場明顯降溫，土地成交金額同比、溢價率等核心指標較上半年均出現回落。這一現象的成因可從三方面分析：一方面源于高能級城市優質宅地出讓頻次下降。2024年下半年地市熱度回升后，杭州、成都等城市核心板塊已積累相對充足的潛在庫存，出于控制庫存規模的考量，相關板塊土地出讓需適當暫緩——2025年三季度，杭州濱江區府、城東新城等熱點板塊無宅地成交，即為典型例證；另一方面則因棚改、舊改及城中村改造類地塊多以低溢價成交。隨著城市高質量發展持續推進，以北京為代表的一二線城市土地出讓重心轉向城市更新類地塊，此類地塊多數以底價或低溢價成交；此外，2025年以來地方政府雖重啟土地儲備類專項債融資，但在專項債投資收入比的監管要求下，出于受益確定性訴求，相關地塊出讓規模仍相對有限。

??展望后續，隨著地方對存量及閑置用地處置進度的進一步加快，更多土地收儲公告將落地執行，地方庫存壓力有望進一步緩解，進而改善土地市場投資方預期。同時，收儲土地經調規后重新上市，將為土地市場帶來更多具備強確定性的新增供給：這不僅能進一步提振土地市場信心，還將為新房市場補充更多優質增量貨源，平抑商品房交易規模波動，為四季度市場止跌回穩提供更堅實的有效支撐。

??05

??聚焦核心城市優質地塊

??投資愈發理性和謹慎

??從第三季度的市場表現來看，當熱點城市有優質地塊供應的時候，依然能夠引起眾多房企的參拍（尤其是頭部房企）且競爭激烈程度較高，但普通的地塊出讓時則關注度大減，但僅靠優質地塊的出讓并無法帶動市場整體熱度的回升，也無法帶動大部分房企的投資積極性回升，企業投資仍保持高度謹慎和理性。

??我們認為，在當前市場環境下，房企普遍采取的"寧缺毋濫"投資策略在短期內仍將持續。具體來看，個別頭部房企的投資力度可能會根據核心城市土地拍賣的質量和頻次進行動態調整，但就整個行業而言，整體投資力度預計將維持在相對較低的水平。由于房地產市場仍處于深度調整期，市場信心尚未完全恢復，房企仍將審慎地評估項目收益與風險，更加注重現金流安全和財務穩健性。