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??能否真正理解政策、整合資源、平衡多方訴求，將成為代建企業(yè)能否在城市更新賽道上實(shí)現(xiàn)規(guī)模與品牌突破的關(guān)鍵。

??◎  文/謝楊春、吳嘉茗

??隨著城市更新政策的不斷落地，有望進(jìn)一步釋放政府代建的需求。然而，與傳統(tǒng)開發(fā)不同，城市更新類代建項(xiàng)目復(fù)雜度高、周期長、利益相關(guān)方多元，要求企業(yè)不僅需具備工程管理與合規(guī)能力，更要在產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、文化保育、資金協(xié)同乃至風(fēng)險(xiǎn)化解方面構(gòu)建系統(tǒng)競爭力。

??能否真正理解政策、整合資源、平衡多方訴求，將成為代建企業(yè)能否在這條賽道上實(shí)現(xiàn)規(guī)模與品牌突破的關(guān)鍵。

??01

??城市更新政策力度、資金支持力度持續(xù)提升

??有望進(jìn)一步釋放政府代建的需求

??2025年以來，城市更新成為房地產(chǎn)政策端重要一環(huán)，在房地產(chǎn)市場中占據(jù)著關(guān)鍵地位，得到了政府在表態(tài)、政策制定和資金支持方面的顯著扶持。

??政府表態(tài)上：2025年7月的兩次重要會(huì)議（中央城市工作會(huì)議和中央政治局會(huì)議）中均提及城市更新，中央城市工作會(huì)議指出當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期城市工作的總體要求包括“以推進(jìn)城市更新為重要抓手”；7月末的中央政治局會(huì)議要求落實(shí)城市工作會(huì)議精神，高質(zhì)量開展城市更新。

??政策出臺(tái)上：2025年以來，配合中央城市工作高質(zhì)量發(fā)展的方針，城市更新類政策的發(fā)布頻次明顯提升，關(guān)于城市更新工作的發(fā)聲明顯增多，包括上海、廈門、南京等重點(diǎn)城市。例如上海宣布加快推進(jìn)“兩舊一村”改造，并制定《上海市城市更新行動(dòng)方案（2026—2028年）》，明確2025年新增的政府專項(xiàng)債額度中，約400億元將用于“兩舊一村”、無衛(wèi)生設(shè)施舊住房改造等城市更新項(xiàng)目；廈門發(fā)布《城鎮(zhèn)老舊小區(qū)自主更新改造指導(dǎo)意見》，明確了適用范圍、資金籌措、改造方式、實(shí)施主體、支持政策、技術(shù)要求和實(shí)施程序等條件；南京出臺(tái)《關(guān)于規(guī)范既有建筑改造項(xiàng)目審批管理的指導(dǎo)意見》，建立健全適合既有建筑改造項(xiàng)目的全過程審批管理機(jī)制等……隨著各地政策持續(xù)出臺(tái)，關(guān)于城市更新、改造的規(guī)范更加完善。

??資金支持上：2025年房地產(chǎn)專項(xiàng)債投放持續(xù)增加，在具體投向上包括城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、棚戶區(qū)改造、城中村改造、保障房建設(shè)和土地儲(chǔ)備等。其中2025年前7月，城中村改造專項(xiàng)投放573億元，同比增長487%，保障房轉(zhuǎn)向投放253億元，同比增長150%。

??從專項(xiàng)債投放的資金分布上看，不同省市的專項(xiàng)債投放力度存在較大差異：山東省在棚改+城中村方面的項(xiàng)目總投資額遠(yuǎn)超其他省份，達(dá)到5289億元；河南省、廣東省、河北省、四川省超過2000億元，而反之江西省、浙江省、甘肅省則僅有500多億元。

??幾個(gè)重點(diǎn)城市中，北京的項(xiàng)目總投資額達(dá)到11822億元，是全國范圍內(nèi)專項(xiàng)債資金投放最大的城市，單項(xiàng)目投放金額平均達(dá)131億元，遠(yuǎn)高于全國平均水平（全國單項(xiàng)目平均值19億）；其次廣州僅有1810億元，重慶、上海、深圳均在400億元左右，天津則僅有191億元。

??02

??山東、廣東、江蘇是項(xiàng)目中標(biāo)大省

??頭部代建企業(yè)積極“入場”

??城市更新在推進(jìn)的過程中，勢必帶來較多的代建機(jī)遇，值得代建企業(yè)深挖關(guān)注。

??據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，從2024年起，全國范圍內(nèi)中標(biāo)金額在500萬以上的城市更新項(xiàng)目共198個(gè)，其中2024年全年共計(jì)102個(gè)，2025年至今已經(jīng)有96個(gè)，達(dá)到2024年全年的94%，預(yù)計(jì)全年總量將超過2024年，城市更新項(xiàng)目的中標(biāo)數(shù)量持續(xù)提升。

??城市分布方面，山東省、廣東省、江蘇省是城市更新項(xiàng)目中標(biāo)的主要省份，三者中標(biāo)數(shù)量占全國的50%，也與山東省、廣東省的專項(xiàng)債投入較高相符。此外新疆省、四川省、安徽省等地占比也相對較高。

??近兩年以來，已經(jīng)有較多頭部代建企業(yè)中標(biāo)了城市更新或城中村改造類項(xiàng)目的代建服務(wù)，包括綠城管理、藍(lán)城集團(tuán)、金地管理、旭輝管理等頭部企業(yè)，未來隨著城市更新項(xiàng)目的持續(xù)落地，代建企業(yè)可以在其中尋找更多機(jī)遇。

??03

??城市更新項(xiàng)目環(huán)節(jié)多、難度高

??代建企業(yè)需提升五方面能力

??考慮到城市更新和城中村改造項(xiàng)目具有工程體量大、涉及利益主體多元、政策法規(guī)要求嚴(yán)格、社會(huì)關(guān)注度高等特殊復(fù)雜性，代建企業(yè)若想在這些項(xiàng)目中成功立足并實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)，就必須全面提升自身的綜合管理能力體系。具體而言，需要重點(diǎn)強(qiáng)化以下幾個(gè)關(guān)鍵方面的能力建設(shè)：

??綜合協(xié)調(diào)能力：城市更新項(xiàng)目是一項(xiàng)綜合性、系統(tǒng)性的復(fù)雜工程，涵蓋了從前期規(guī)劃到后期運(yùn)營的全生命周期管理。在具體實(shí)施過程中，需要統(tǒng)籌考慮規(guī)劃編制、拆遷安置、工程建設(shè)、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入等多個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，這就要求代建企業(yè)必須具備全流程項(xiàng)目協(xié)調(diào)管理能力。一方面，代建企業(yè)需要科學(xué)把控投資規(guī)模、工程質(zhì)量和施工安全之間的平衡關(guān)系，確保項(xiàng)目按期保質(zhì)完成；另一方面，還要妥善處理項(xiàng)目推進(jìn)過程中涉及的各類復(fù)雜關(guān)系，平衡各方訴求；此外代建企業(yè)還需具備應(yīng)對政策變化、市場波動(dòng)等不確定因素的能力，確保項(xiàng)目順利實(shí)施。

??穩(wěn)健的資金實(shí)力：城市更新項(xiàng)目通常涉及大規(guī)模的資金投入和長期運(yùn)營，代建企業(yè)具備較強(qiáng)的融資能力和資金運(yùn)作實(shí)力，最好能夠協(xié)助政府或業(yè)主方完成項(xiàng)目融資方案設(shè)計(jì)、資金籌措等工作，在必要時(shí)還需以投資方身份參與項(xiàng)目，確保資金鏈的安全穩(wěn)定。

??產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入運(yùn)營能力：代建企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備豐富的產(chǎn)業(yè)資源整合能力和專業(yè)的運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)，能夠根據(jù)區(qū)域發(fā)展規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)定位，精準(zhǔn)導(dǎo)入優(yōu)質(zhì)的教育資源、醫(yī)療配套、商業(yè)服務(wù)等城市功能要素，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)與城市的有機(jī)融合。這種綜合能力要求代建企業(yè)不僅要具備傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)的硬件建設(shè)能力，更要具備產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、資源整合、持續(xù)運(yùn)營等軟實(shí)力，才能真正提升區(qū)域整體價(jià)值，實(shí)現(xiàn)城市更新的可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)。

??平衡創(chuàng)新能力：城市更新是一項(xiàng)復(fù)雜系統(tǒng)工程，涉及社會(huì)結(jié)構(gòu)重組、文化傳承延續(xù)和生態(tài)環(huán)境保護(hù)的多維度過程。因此代建企業(yè)必須具備將文化、商業(yè)和旅游元素有機(jī)融合的能力，能夠在歷史保護(hù)與城市發(fā)展之間找到精準(zhǔn)的平衡點(diǎn)。這就要求代建企業(yè)首先要對城市的文化底蘊(yùn)和特色風(fēng)貌有深刻的理解和把握，特別是對舊改片區(qū)的歷史文化背景、建筑特色和居民生活方式等進(jìn)行深入調(diào)研和分析。在具體項(xiàng)目實(shí)施過程中，需要特別注重保留和延續(xù)城市的歷史文脈，通過運(yùn)用現(xiàn)代創(chuàng)新技術(shù)和前沿設(shè)計(jì)理念，在提升建筑品質(zhì)的同時(shí)改善周邊環(huán)境質(zhì)量，最終實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益的和諧統(tǒng)一，為城市注入新的活力與魅力。

??風(fēng)險(xiǎn)管控能力：最終，城市更新項(xiàng)目周期長、政策性強(qiáng)、不確定性高。代建企業(yè)必須建立完善的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制和管理制度，確保項(xiàng)目全過程合規(guī)合法。同時(shí)，需具備處理紓困項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)和能力，能夠應(yīng)對可能出現(xiàn)的資金停滯、股權(quán)重構(gòu)等復(fù)雜局面，保障項(xiàng)目順利推進(jìn)。