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??日前召開的中央城市工作會議提出“我國城鎮化正從快速增長期轉向穩定發展期，城市發展正從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段”。會議提出五個轉變，七項工作任務。值得關注的是，中央提出“分類推進以縣城為重要載體的城鎮化建設，繼續推進農業轉移人口市民化”，這對房地產市場未來發展是一個利好。雖然快速城鎮化過程結束了，但城鎮化的內涵有了新意，以縣城為載體的后續城鎮化建設，依然能夠持續相當長的時間，這有利于三四線城市存量房的去化。另外，這次會議也提到“高質量開展城市更新”“穩步推進城中村和危舊房改造”等，對于前期房地產增量市場高速發展的城市，未來對存量的更新是重要建設內容。我們認為，縣域房地產的增量需求和中心城市的存量更新需求是未來房地產發展的雙輪動力，在一系列優化政策的加持下，房地產市場止跌回穩是有基礎的。

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??商品房市場銷售面積和金額跌幅擴大

??1—6月份，新建商品房銷售面積45851萬平方米，同比下降3.5%；其中住宅銷售面積下降3.7%。新建商品房銷售額44241億元，下降5.5%；其中住宅銷售額下降5.2%。

??1—6月，新建商品房累計銷售面積和金額同比跌幅較上期繼續擴大，市場仍未止跌企穩。銷售金額跌幅持續高于面積跌幅，且差距拉大，市場銷售策略依然“以價換量”為主。在當前供求關系下，住房價格仍有下行壓力。市場繼續呈現分化走勢，重點城市核心區域和高品質項目仍然有競爭優勢。

??當前房地產行業持續調整，銷售、投資、建設規模不斷收縮，市場風險不容忽視，行業整體止跌企穩目標的達成仍需政策更大力度支持。首先下半年要全力落實已出臺政策，如土地收儲專項債、“白名單”擴圍、城市更新和城中村改造配套政策等。其次也要進一步優化現有政策支持居民賣舊買新、消費升級，如加大公積金支持力度、購房補貼力度等；要繼續優化保障性住房政策；要加強供給側結構性改革，完善支持“好房子”改造與建設的規劃、用地、財稅、金融等政策制度。

　　6月商品房單月銷售面積10536萬平方米，同比減少6.5%，跌幅較上月擴大1.9個百分點；銷售金額10150億元，同比減少11.5%，跌幅擴大4.4個百分點。7、8月進入銷售淡季，供應放緩，交易活躍度將進一步降低。

??分類物業類型看，住宅銷售表現不及上期，銷售面積和金額跌幅均有擴大；辦公樓和商業營業用房較上期有明顯改善，辦公樓改善更為明顯。

??從各地區來看，表現差異較大，東、中部地區銷售面積和金額同比跌幅均較上期擴大；西部地區銷售較上期有所改善；東北地區銷售金額改善明顯。東部地區銷售面積及金額占比分別為45.4%、60.9%，分別較上期提高了1.2個和0.7個百分點。

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??房地產開發投資跌幅持續擴大

??1—6月份，全國房地產開發投資46658億元，按可比口徑計算同比下降11.2%；其中，住宅投資35770億元，下降10.4%。

　　1—6月，房地產開發投資下行趨勢不改，同比跌幅較上期再擴大0.5個百分點。投資拿地是房企保持競爭力的關鍵因素，新項目、新產品更適應市場，有利于支撐銷售業績、平衡現金流。當前銷售市場仍處于“止跌”階段，短期內房企投資仍將保持謹慎，聚焦深耕核心城市優質地塊，避免不確定的市場風險，注重項目盈利確定性。中長期看，隨著城市更新相關的金融、財政政策落地實施，推動房地產投資向存量優化轉型，或將實現增長。

　　月度數據方面，6月全國房地產開發投資10424億元，同比減少12.4%，跌幅與上月持平；住宅投資同比減少11.3%，跌幅縮小0.5個百分點。下半年將延續低位運行的態勢。

??從物業類別上看，開發企業對住宅投資比重繼續提升，占總投資比重76.7%，較上期提高0.2個百分點。各物業類型同比跌幅均較上期有所擴大，商業營業用房波動更為明顯。

??從地區來看，各區域投資下降趨勢不變，東、中、西三區域同比跌幅均有不同程度擴大；東北地區跌幅較上期縮小0.2個百分點，但跌幅依然是各區域最大。開發企業在東部地區的投資比重較上期下降0.8個百分點，占比59.2%。

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??房屋新開工規模低位運行

??1—6月份，房屋新開工面積30364萬平方米，下降20.0%；其中住宅新開工面積22288萬平方米，下降19.6%。房屋竣工面積22567萬平方米，下降14.8%；其中住宅竣工面積16266萬平方米，下降15.5%。

??1—6月，新開工同比跌幅較上期收窄2.8個百分點，連續4個月小幅改善，整體規模仍處于低位；5月單月新開工面積7180萬平方米，同比減少9.5%，跌幅明顯收窄。竣工端也有所改善，跌幅較上期縮小2.5個百分點。房企當前仍以去庫存和保交付為核心任務，新開工意愿持續受制于資金壓力和市場預期，不斷下降的新開工面積直接影響可竣工量，兩項指標規模短期都難以提升。

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??房地產開發企業資金繼續下行

??1—6月份，房地產開發企業到位資金50202億元，同比下降6.2%。其中，國內貸款8245億元，增長0.6%；利用外資17億元，增長25.4%；自籌資金17544億元，下降7.2%；定金及預收款14781億元，下降7.5%；個人按揭貸款6847億元，下降11.4%。

??1-6月，開發企業到位資金累計同比期跌幅擴大0.9個百分點，連續4個月下行。具體來看，各項資金來源中國內貸款和利用外資同比增長；自籌資金跌幅水平與上月持平；定金及預收款、個人按揭貸款同比跌幅較上月擴大超過2個百分點。占比方面，自籌資金占全部資金的34.9%，較上期提高0.7個百分點；定金及預收款和個人按揭貸款占43.1%，較上期降低0.6個百分點。

??在房地產金融政策支持下，開發企業自籌資金不斷改善，但受到銷售低迷和債務到期影響，整體資金壓力依然較大。央行在二季度例會上表示，將著力推動已出臺金融政策措施落地見效，加大存量商品房和存量土地盤活力度，完善房地產金融基礎性制度。未來專項債收儲加速推進落實，融資協調機制進一步擴容，房企要靈活利用金融政策工具緩解資金壓力，同時要聚焦“好房子”標準優化產品結構，精準匹配市場提升銷售能力。

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??商品房待售面積持續減少，去化周期有所收縮

??6月末，商品房待售面積76948萬平方米，比上月末減少479萬平方米。其中，住宅待售面積減少443萬平方米，辦公樓增加14萬平方米，商業營業用房減少31萬平方米。

??截至6月末商品房待售面積連續4個月減少，庫存總量持續收縮，按當前銷售面積計算消化周期為10個月，較上期有所縮短。各地在收購存量房資金來源、房源用途等方面的舉措不斷優化，更好推進收購工作落地，未來去庫存效率也將逐步提升。