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??7月預期供應穩中有降，新房成交絕對量或將延續低位波動，基于去年基數較低，同比降幅仍有進一步收窄的可能，延續弱復蘇走勢。

??◎  文 / 俞倩倩

??7月供應同環比齊降3成重回年內次低，一線城市中北京獨撐大局，滬廣深集體縮量。二線城市中超八成城市環比下滑；三四線城市供應累計同比跌幅進一步擴大。

??從供給結構來看，重點城市剛需、改善、高端占比結構為40%、45%和15%，呈現出以改善為主，剛需為輔的供應結構。近7成城市以主城為供應主力。

??基于7月供應穩中有降，房企推盤積極性一般，故而新房成交絕對量或將延續低位波動，不過基于去年基數較低，同比降幅仍有進一步收窄的可能，延續弱復蘇走勢。而從市場熱度來看，或將高位回落：據CRIC監測數據，28個重點城市2025年7月預期項目平均去化率29%，環比下降15pcts,同比上升1cts。

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??規模：7月28城供應同同環比降3成重回年內次低，滬深蓉等縮量顯著

??7月房企推盤積極性穩步回落，整體供給量為年內次低，土地對新房供給約束日益顯著：據CRIC調研，7月28個重點城市預計新增商品住宅供應面積513萬平方米，環比下降32%，同比下跌29%，絕對量僅高于2025年2月，2025年前7月累計同比下降19%。

??分能級來看，一線城市中北京獨撐大局，滬廣深集體縮量。據CRIC監測數據，7月一線預計供應面積達112萬平方米，環比下降8%，同比下降19%，前7月累計同比下降19%。北京單月供應規模預計達60萬平方米，占比一線城市總量“半壁江山”，且同環比倍增，迎來集中性放量；滬廣深全面收縮，滬深單月供應規模均不足15萬平方米，上海供應量創年內單月新低，深圳也為年內單月次低；廣州7月供應量為32萬平方米，同比連續3月負增長。

??二線城市中超八成城市環比下滑，局部亮點浮現。二線城市7月預計供應372萬平方米，環比降37%，同比下降30%，前7月累計供應同比下降19%。24城中20城環比下跌，12城跌幅超50%，其中青島、長春、廈門等迎來斷崖式下滑。強二線諸如成都、武漢、西安等也迎來供應疲軟期；僅寧波、長沙、天津等個別城市環比不降反增，迎來穩步放量。

??三四線城市供應總量延續低位，累計同比跌幅進一步擴大。據CRIC監測數據，三四線城市7月預計新增供應29萬平方米，環比下降10%，同比下降37%，前7月累計同比下降25%，較上半年跌幅擴大3pcts。其中徐州顯著放量，單月供應規模達18萬平方米，為年內峰值；無錫、常州同比跌超50%，泉州連續兩月“零供應”；反映非核心三四線市場流動性枯竭，房企推盤積極性普遍不高。

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??結構：改善為主、剛需為輔

??近7成城市以主城為供應主力

??而從供應結構各產品檔次分布來看，市場持續向改善需求傾斜：重點城市剛需、改善、高端占比結構為40%、45%和15%，呈現出以改善為主，剛需為輔的供應結構。

??典型城市大體可以分為以下幾類：（1）昆明、無錫、南寧、上海、西安、徐州、長春等城市剛需產品供應占比都在60%以上。（2）廈門、漳州、杭州、成都、蘇州、重慶、北京、合肥、武漢等依舊以改善作為供應主力，其中北京、成都、杭州等熱點城市本月也加強了適銷對路改善盤供給保證市場短期維穩。（3）長沙、鄭州剛需與改善占比不分伯仲，占比均在4成左右。（4）濟南、常州本月高端產品占比居首，分別為95%和82%。

??從供應結構各項目區域分布來看，重點城市主城、近郊、遠郊占比結構為67%、23%和10%，本月供應重心仍集中在主城區，近郊次之，遠郊最少。

??分城市來看，常州、廈門、漳州、福州、南寧、合肥、昆明、重慶等主城占比均在9成以上，北京、寧波、徐州、長沙等則以近郊項目為主，占比均在5成及以上，上海、廣州本月遠郊占比持續上升，分別達85%和36%。事實上，廣州整體推盤區域分布來看，主城區、近郊和遠郊占比均在3成以上，分布較為平均。

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??預判：7月市場熱度預期回落

??京杭等熱點城市去化率持增

??盤點了7月供應，結合當下各城市的成交特征，來對后市進行一個簡單預判：7月供應穩中有降，房企推盤積極性一般，故而新房成交絕對量或將延續低位波動，不過基于去年基數較低，同比降幅仍有進一步收窄的可能，延續弱復蘇走勢。

??而從市場熱度來看，或將高位回落：據CRIC監測數據，28個重點城市2025年7月預期項目平均去化率29%，環比下降15pcts,同比上升1cts。

??城市間、項目間分化還將持續加劇：北京、杭州等熱點恒熱是大概率事件，因其購買力基礎相對雄厚，得益于高得房率的新規住宅、四代宅產品集中入市，開盤去化率基本延續高位震蕩，短期內這樣的趨勢還將延續；而還有部分城市諸如鄭州、寧波等延續弱復蘇走勢，項目平均去化率預期同環比齊增；還有部分城市諸如青島、濟南、重慶等，整體去化率基本處于不足30%的低位徘徊，回暖仍有待核心一二線城市熱度傳導。值得關注的是，單城市區域、項目間冷熱分化還在持續加劇，核心區域配套、產品俱佳的項目還將保持高熱，而對于城市外圍多數項目而言，整體去化難言樂觀。