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??成交規模波動中改善，價格降幅整體收窄，去庫存取得積極成效

??◎  文 / 馬千里

??7月15日上午，國家統計局如期發布2025年上半年宏觀經濟和房地產數據。經濟層面，國民經濟頂住壓力、迎難而上，經濟運行總體平穩、穩中向好，生產需求穩定增長，就業形勢總體穩定，社會大局保持穩定。

??地產行業方面，各地因城施策出臺相關措施推動房地產止跌回穩。從統計數據來看，相關政策措施成效明顯，上半年房地產雖然有所波動，但總體上還朝著止跌回穩的方向邁進。市場交易量同比降幅較2024年全年有所改善，市場價格降幅整體收窄。對于上半年的房地產行業運行情況，統計局發言人的解讀為：“房地產筑底需要一個過程，在筑底和轉型階段相關指標有所起伏波動是正常的，這也需要我們下更大力度推動房地產市場止跌回穩。”

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??上半年宏觀經濟穩中向好

??寬松貨幣政策服務實體經濟高質量發展

??2025年上半年，各地區、部門貫徹中央決策部署，有效實施更加積極有為的宏觀政策，國民經濟頂住壓力、迎難而上，經濟運行總體平穩、穩中向好，生產需求穩定增長，就業形勢總體穩定，社會大局保持穩定。具體來看：

??第一，GDP增長與預期持平。初步核算，上半年國內生產總值660536億元，按不變價格計算，同比增長5.3%。第二，居民收入平穩增長。上半年城鎮居民人均可支配收入28844元，同比名義增長4.7%，實際增長4.7%。第三，工業生產較快增長，裝備制造業和高技術制造業增勢良好。上半年，全國規模以上工業增加值同比增長6.4%。其中裝備制造業增加值同比增長10.2%，高技術制造業增加值增長9.5%。第四，市場銷售增速回升，消費升級類商品銷售形勢較好。上半年，社會消費品零售總額245458億元，同比增長5.0%，比一季度加快0.4個百分點。體育娛樂用品類、金銀珠寶類商品零售額分別增長22.2%、11.3%。第五，固定資產投資繼續擴大，制造業投資增長較快。上半年，扣除房地產開發投資，全國固定資產投資增長6.6%。基礎設施投資同比增長4.6%，房地產開發投資下降11.2%。第六，貨物進出口持續增長，貿易結構繼續優化。上半年，貨物進出口總額217876億元，同比增長2.9%。其中，出口130000億元，增長7.2%；進口87875億元，下降2.7%。第七，就業形勢總體穩定，城鎮調查失業率略有下降。上半年，全國城鎮調查失業率平均值為5.2%，比一季度下降0.1個百分點。6月份，全國城鎮調查失業率為5.0%。

??從6月金融數據來看，M1同比增長4.6%，同比增速創下近一年新高。M2同比增長8.3%，較上月同比增速加快0.4個百分點。自2025年以來，M1-M2剪刀差持續震蕩回落，6月份已經降至3.7個百分點，居民消費意愿持續提振。5月份潘功勝行長宣布的一攬子共10項貨幣政策措施，包括下調政策利率，降低結構性貨幣政策工具利率和個人住房公積金貸款利率等，已在1個月內全部實施落地。6月份財政部、央行多次發聲促進消費，財政部財年報告明確，將根據形勢變化及時推出增量儲備政策，著力穩就業、穩企業、穩市場、穩預期，全力鞏固經濟發展和社會穩定的基本面。

??央行披露金融統計數據顯示，上半年人民幣貸款增加12.92萬億元，其中住戶中長期貸款增加1.17萬億元。據此推算，6月末居民中長期貸款同比增長3.6%，為2025年上半年新高。1-6月，新發放的個人住房貸款利率約3.1%，比上年同期低約60個基點。

??房地產市場資金來源有所改善。在“白名單”政策以及房地產市場銷售回暖的帶動下，房地產企業化債工作有序推進。房企到位資金同比降幅比去年同期收窄16.4個百分點，比去年全年收窄10.8個百分點，其中國內貸款同比增長0.6%，去年國內貸款下降6%左右。當前房地產新房市場雖然仍面臨諸多挑戰，但得益于積極的金融和財政政策支持，在大量以舊換新補助、二手房市場活躍度提升的支持下，居民消費指標仍在持續向好。而發展消費所帶來的經濟復蘇和居民生活改善意愿的恢復，也將利好房地產市場持續向新向好，成為需求側穩市場的重要助力。

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??新房成交規模季節性環比量增

??典型城市開盤去化率穩中有升

??6月份，隨著年中營銷季的到來，新房交易規模如期環比回升。克而瑞百城數據顯示，6月各能級城市新房交易規模均環比增長。其中北京、武漢、蘇州等城市環比增長超過30%。就上半年成交總量來看，北京、深圳、青島、成都、武漢、昆明、南寧等城市均實現同比正增長。市場熱度亦有所升溫，30個重點城市6月平均開盤去化率為41%，同比增長11個百分點。成都、杭州、天津、重慶、合肥、長沙等城市6月開盤去化率超過六成，市場中頻頻迎來“網紅盤”入市，得益于高品質住宅新規優勢，鄭州招商嵩雲序、廈門海滄中心TOD璞盛等項目均實現了單月超200套的去化。

??根據國家統計局公布數據推算，6月全國新建商品房銷售面積1.05億平方米，銷售額1.02萬億元，分別環比增長49.4%和43.8%，這一環比增幅為2020年以來的第二高，僅次于2024年同期。受2024年6月基數環比大幅上漲影響，2025年6月商品房銷售面積同比下降5.5%，降幅較5月份擴大了2.2個百分點。庫存指標方面，6月商品房待售面積環比下降479萬平方米，連續四個月減少，行業庫存壓力持續減輕。

??2025年6月，中央部委多次明確發聲穩市場。6月13日國務院會議指出，將更大力度推動房地產市場止跌回穩。6月23日央行明確，將著力推動已出臺金融政策措施落地見效。預計下半年地方政府將加快落實上半年中央下達的城市更新任務，并加快落實供給側管理，在對房地產已供土地和在建項目進行摸底的基礎上，進一步優化現有政策，加大存量商品房和存量土地盤活力度。在優化購房信貸支持、高品質住房建設、加強稅費優惠購房補貼等政策的基礎上，進一步加強城市更新落地，兼顧居民居住條件改善和穩定增量住房需求規模；并加快專項債回購土地的落地進度，改善行業庫存壓力，從供求兩方面共同促進行業達成新的供求平衡，為下半年新房市場銷售規模筑底提供更多支持與動力。

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??房價同比降幅整體繼續收窄

??上海、合肥等6市連續4個月環比上漲

??2025年6月，70個大中城市新房和二手房價同比降幅延續了2024年四季度以來的收窄趨勢。6月份，一線城市新建商品住宅銷售價格同比下降1.4%，降幅比上月收窄0.3個百分點。其中，上海上漲6.0%，北京、廣州和深圳分別下降4.1%、5.1%和2.5%。二、三線城市新建商品住宅銷售價格同比分別下降3.0%和4.6%，降幅分別收窄0.5個和0.3個百分點。值得注意的是，上海、杭州、合肥、長沙、南寧、烏魯木齊等6市新房價格已經連續4個月環比上漲，其中上海更是連續上漲超過3年。少數核心城市已經在價格指標上率先實現市場的階段性筑底，并成為了穩定行業信心的重要風向標。 

??環比來看各能級城市房價仍在小幅回落，一線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.3%，降幅比上月擴大0.1個百分點。其中，上海上漲0.4%，北京、廣州和深圳分別下降0.3%、0.5%和0.6%。二、三線城市新建商品住宅銷售價格環比分別下降0.2%和0.3%，降幅均與上月相同。 

??2025年6月以來，在中央積極擴大內需提振消費的同時，地方也在持續加強信貸扶持和購房補貼等穩市場政策，典型如深圳、珠海等六市推進公積金貸款互認, 杭州允許公積金支付首付款，無錫濱湖區推出“蘇超”票根購房補貼最高5萬元等。從6月份統計局最新披露房價走勢來看，新房價格雖然仍在環比下行，但下降速度明顯趨緩，各能級環比降幅均在0.3%以內，整體同比降幅也得以繼續收窄。并且有少部分城市已經實現了連續多月的房價環比上漲，隨著越來越多城市逐步形成新的供求平衡關系，預計下半年70城房價指數也將顯現出更多明確的筑底信號。

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??新開工降幅顯著收窄

??供給側迎來筑底信號

??1—6月份，房地產開發企業房屋施工面積633321萬平方米，同比下降9.1%。其中，住宅施工面積441240萬平方米，下降9.4%。房屋新開工面積30364萬平方米，下降20.0%。其中，住宅新開工面積22288萬平方米，下降19.6%。

??6月份新開工規模7180萬平方米，同比下降9.4%，同比降幅收窄9.9個百分點。新開工規模同比降幅的收窄，一方面是由于2025年上半年各地成交了大量的高質量宅地，再加之重點城市城市更新的推進，隨著相關保障房、安置房項目建設進度的推進，也帶來了部分新開工面積；另一方面也說明當前供給側規模調整迎來了筑底信號，在連續3年的供給側緊縮之后，2025年上半年房地產新開工面積已經不足2021年同期的三成，低于同期商品房銷售面積1.5億平方米，為維持基本的新項目開發規模，較2023、2024年同期相比，2025年新開工規模更加接近供給側調整的底部。2025年年中新開工同比降幅收窄，亦可視為現階段房地產筑底信號之一。

　　2025年6月，房屋竣工面積4182萬平方米，同比下降1.7%，降幅收窄17.8個百分點。不到2%的單月同比降幅，是2024年以來的最低值，與新開工面積同比降幅的收窄相似，單月竣工面積接近持平的表現，說明供給側調整正在接近階段性底部。另一方面，也在側面說明各地對于企業融資、保交房等政策的有效落地，行業化險進度正在穩步推進。

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??開發投資同比降幅擴大

??行業降庫存進度持續推進

??上半年全國房地產開發投資46658億元，同比下降11.2%，降幅較前5月擴大0.5個百分點。6月房地產開發投資10424億元，同比下降12.9%，降幅較5月擴大了0.9個百分點。

??與開發投資的下行同步，2025年以來土地供求規模延續同比收縮。上半年全國土地成交建面2.8億平方米，僅為同期新房成交量的61%。增量新開發土地的減少，存量土地庫存的持續去化，使得房地產行業投資規模持續下行，與之相應的庫存壓力也在同步減輕。

??隨著行業逐步走向新的供求平衡點，在調降庫存規模的同時，房地產開發規模也在經歷“減負”的過程，并且受到往期開發和已售項目的影響，開發指標也會存在一定滯后性。就歷史行業投資-銷售數據比例來看，在房地產投資回落到與商品房銷售規模更加匹配的水平之前，該指標調整還將持續一到兩年時間。

??綜上，我們給出如下判斷：

??近年來各地對于新增宅地供給規模的有效控制，使得2025年房地產市場已經全面進入供小于求的新階段。但控制新增宅地規模、促進庫存下降的另一面，則是優質新增供給規模的不足，導致行業成交規模的穩定性難以保證。為了進一步做大需求面的基本盤，在繼續加強高品質住宅建設的同時，預計下半年將進一步加大城市更新的推進力度。各地將進一步落實發改委最新要求，抓緊當前城鎮化動力仍然較強的關鍵時期，高質量推進新型城鎮化，通過大力發展各類保障房和安置房，一方面穩定需求基本面，兼顧居民生活條件改善和相應投資規模的穩定；另一方面加快處置閑置土地和存量宅地，促進供求平衡，建立行業發展新模式。

??預計2025年下半年房地產行業數據將迎來更多積極變化：隨著更多高品質住宅的推出，在新房產品的更新換代、以及各地有效控制新房供應規模的助推下，新房價格有望加快筑底。成交規模方面，當前各地雖已在加速發展城市更新，尋求更多穩定市場規模的錨點，但受項目開發進度的客觀限制，實際見效仍需等待一段時間。再加之優質新房供給規模限制，以及發展高品質住宅對存量銷售項目的影響，下半年新房成交規模的穩定仍將面臨一定挑戰。但是對于2024年末以來出讓了大量優質宅地的核心城市而言，隨著相應住宅項目的持續上市，新房市場仍有望維持高位，并成為下半年新房市場交易規模的企穩向好的“壓艙石”。庫存規模方面，各地公布的土地回購收儲計劃將在下半年陸續進入實施階段，隨著相應專項債的陸續發行，行業待售面積、未開發土地面積等庫存指標均有望加快轉好。投資開工方面仍將延續階段性低位，不過從年中新開工、竣工降幅收窄的情況來看，下半年同比指標有望出現更多的積極的筑底信號。基于6月份以來國務院、發改委、央行、財政部、統計局等中央部委多次明確“加力穩市場”的政策信號來看，2025年下半年房地產將迎來更多穩市場政策的全面落地，加快構建發展新模式，助力行業朝著止跌回穩的方向繼續邁進。