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??1月17日上午，國家統計局公布了2024年宏觀經濟和房地產行業數據。經濟層面，得益于中央及時部署出臺一攬子增量政策，推動社會信心有效提振、經濟明顯回升，四季度GDP同比增長5.4%，全年GDP同比增長5%，經濟社會發展主要目標任務順利完成。

??地產行業層面，也兌現了2024年初政府工作報告中的工作目標，迎來了“標本兼治化解風險”的發展新階段。四季度以來新房銷售規模持續轉好，全年行業核心數據與研究中心12月月中預估數值均基本一致，歲末新房成交面積止跌，成交金額更是連續兩個月回正，更多城市迎來房價轉漲。得益于主管部門在供給側的努力，全年土地成交面積與新房成交面積相若，長期庫存停止增長，全年新開工規模更是低于新房銷售規模，中期庫存迎來歷史性回落，房地產行業已經正式進入了風險化解新周期。

??四季度以來宏觀政策提振經濟發展作用進一步顯現，與房地產交易規模的止跌回穩同比，國民經濟各項指標持續向好，四季度國民生產總值同比增長5.4%，拉動全年GDP增速達到5.0%，完成2024年初定下的經濟發展主要目標任務。

??整體來看，第一，工業生產增勢較好，裝備制造業和高技術制造業增長較快。12月份，規模以上工業增加值同比實際增長6.2%，比上月加快0.8個百分點，環比增長0.64%。全年規模以上工業增加值比上年增長5.8%，其中裝備制造業增加值增長7.7%，高技術制造業增加值增長8.9%，增速分別快于規模以上工業1.9、3.1個百分點。第二，市場銷售保持增長，固定資產投資規模擴大，貨物進出口較快增長。全年社會消費品零售總額487895億元，比上年增長3.5%。12月份，社會消費品零售總額45172億元，同比增長3.7%，同比增速較上月加快0.7個百分點。全年全國固定資產投資（不含農戶）514374億元，比上年增長3.2%；扣除房地產開發投資，全國固定資產投資增長7.2%。全年貨物進出口總額438468億元，比上年增長5.0%。第三，就業形勢總體穩定，城鎮調查失業率下降。全年全國城鎮調查失業率平均值為5.1%，比上年下降0.1個百分點。第四，居民收入繼續增加，人口總量有所減少，城鎮化率繼續提高。全年全國居民人均可支配收入41314元，比上年名義增長5.3%，扣除價格因素實際增長5.1%。年末全國人口114億人，比上年末減少139萬人。從城鄉構成看，城鎮常住人口94350萬人，比上年末增加1083萬人，城鎮化率為67.00%，比上年末提高0.84個百分點。

??從12月金融數據來看，M1同比下降1.4%，跌幅收窄2.3個百分點，M2同比增速上升至7.3%。本月M1、M2同比走勢均有所向好，且M1-M2增速差距減小至8.7百分點，為2024年下半年以來新低，居民消費意愿有所好轉。2024年以來，央行推出了3000億元保障性住房再貸款，取消房貸利率政策下限，并推動再度降低存量房貸利率，居央行披露數據，每年可減少借款人房貸利息支出約1500億元。12月個人房貸利率約為3.11%，同比下降0.88個百分點。得益于貸款利息負擔壓力的減輕，以及樓市成交的回暖，12月居民中長期貸款增長2.25萬億元，較11月同比增量擴大約1400億元，延續了四季度以來的持續回升之勢。

??需要額外說明的是，因央行修改M1統計口徑，將個人活期存款、非銀行支付機構客戶備付金納入其中，并會在2025年2月正式公布并修訂2024年相關數據，屆時歷史數據也將有所變化。

??12月末，廣義貨幣(M2)余額313.53萬億元,同比增長7.3%。狹義貨幣(M1)余額67.1萬億元,同比下降1.4%。流通中貨幣(M0)余額12.82萬億元,同比增長13%。全年凈投放現金1.47萬億元。月末人民幣貸款余額255.68萬億元，同比增長7.6%。2024年末社會融資規模存量為408.34萬億元，同比增長8%。

??02

??需求側預期持續好轉
商品房銷售面積、金額連續兩個月止跌

??12月，新房市場交易數據持續向好。一二線城市延續了四季度以來的成交熱度，上海、杭州高熱不退，12月推盤均超40次且項目平均去化率持穩在六成以上。武漢、蘇州、成都等12月成交規模更是大幅放量，同比增幅均超過三成，其中武漢一手房成交放量更是擠壓了二手房的交易規模，12月新房開盤去化率由二成左右躍升至40%，導致12月武漢二手房成交規模出現了環比回落。

??12月新建商品房銷售面積1.13億平方米，同比持平，銷售額1.16萬億元，同比上升2%，歲末11月、12月連續兩個月止跌。全年銷售面積9.7億平方米，成交金額9.7萬億元，分別同比下降12.9%和17.1%，分別較前10月收窄了1.4和2.1個百分點。

??12月中央部委接連表態，將持續用力推動行業止跌回穩，并正式發文落實允許地方專項債用于土地儲備、支持收購存量商品房用作保障房，進一步改善行業去庫存預期，再加之高品質新房項目對需求側的刺激作用，2024年12月新房市場如期迎來歲末翹尾，典型城市平均去化率達到四成，繼續位于年內高位。

??03

??70城房價同比降幅連續兩月收窄
12月一線城市房價環比由平轉漲

??以2021年1月為基點來看70城新建商品住宅和二手住宅價格指數走勢，12月份房價下跌趨勢進一步趨緩。新房價格較2021年初下降7.2%，二手房較2021年初下降16.6%。統計局發布數據顯示，一二三線城市商品住宅銷售價格同比降幅均繼續收窄。一手房價同比下降3.8%，降幅比上月收窄0.5個百分點。其中，北京、廣州和深圳分別下降5.4%、9.1%和6.1%，上海上漲5.3%。

??環比變動方面，一手房價平均環比降幅已低于1%，一線城市更是由上月持平轉為上漲0.2%。月內上漲城市有23個，比上月增加6個其中，上海和深圳分別上漲0.5%和0.2%。二手房價環比下降0.3%，月內上漲城市有9個，比上月減少一個。

??四季度以來，新房市場信心回升表現持續強于二手房市場，“嚴控增量、提高質量”直接推動了住宅供給側的更新換代，各項去庫存舉措的有力推行，不斷修正市場的供求預期，以大露臺、高實得率為賣點的“四代宅”新房產品，大大提升了購房者的獲得感，“以舊換新”、稅費減免、利率調整等穩市場政策，也切切實實降低了購房者的支出負擔。2024年四季度以來新房成交規模占比持續上升，一手房房價指數率先回暖，如上海、深圳、成都、杭州等核心城市房價更是連續兩個月環比回升。

??04

??新開工環比延續回升
如期完成全年“保交房”目標

??2024年全年，房地產開發企業房屋施工面積73億平方米，同比下降12.7%，其中，住宅施工面積51億平方米，同比下降13.1%。房屋新開工面積7.4億平方米，同比下降23%，其中，住宅新開工面積5.4億平方米，同比下降23.0%。房屋竣工面積7.4億平方米，同比下降27.7%，其中住宅竣工面積5.4億平方米，同比下降27.4%。

??12月新開工面積6585萬平方米，環比上升8%，連續兩個月環比回升，同比下降23%，降幅較上月縮小。不過對比新房交易來看，新開工仍然持續低于行業銷售規模。得益于中央和地方主管部門在供給側的努力，2024年行業庫存新增速度明顯放緩，全年新開工面積僅為新房銷售面積的四分之三，中期庫存持續回落，已然正式進入了去庫存周期。

??12月房企竣工面積為2.6億平方米，如期迎來歲末翹尾，同比下降30.4%，降幅較11月收窄了8.4個百分點。全年竣工面積7.4億平方米，同比下降27.7%。因2023年保交樓導致指標基數較高，2024年以來竣工面積持續同比回落，但也完成了年初既定任務。2024年12月末召開的全國住房城鄉建設工作會議指出，2024年已交付住房338萬套，完成既定目標。且竣工面積與新開工面積規模持平，再加之盤活閑置用地等舉措的推進，將促進行業施工規模加速下降，2025年庫存壓力持續減輕。

??05

??開發投資額同比延續下行
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??2024年，全國房地產開發投資10萬億元，同比下降10.6%，降幅較前11月擴大0.2個百分點。單月來看，房企開發投資6646億元，環比下降9.3%。

??12月土地投資規模如期迎來歲末翹尾，單月土地成交建面3.3億平方米，環比上漲97%，同比下降12%，自2024年四季度以來，土地成交建面同比降幅已經連續3個月維持在一成左右，較前三季度20%以上的降幅明顯收窄。全年成交方面，與克而瑞研究中心預計結果一致，2024年全國經營性土地成交建面11.3億平方米，同比下降16%。

??對標9.7億平方米的商品房成交面積來看，2024年房地產一二級市場交易規模已然基本持平，考慮到土地成交中還有很大一部分的租賃、自持等不可售部分、以及合理范圍內的尾盤比例，有效新增建面已然小于行業銷售規模，房地產市場已經正式進入了去庫存周期。再加之2025年盤活閑置土地、收購存量商品房用作保障房等舉措的推進，以及地方融資上限的進一步放寬，地方政府對于土地財政依賴度的減小，將有助于土地出讓規模進一步下降。

??與土地交易規模的下降同步，房地產開發投資規模也會隨之繼續下行。不過受到往期開發項目投資的影響，開發投資指標存在一定滯后性，開發投資指標的調整時間會慢于新房面積、一二手房價、新開工、土地交易等指標。對標2017-2020年間的行業投資-銷售數據比例來看，在房地產投資回落到與商品房銷售規模更加匹配的水平之前，該指標的下行調整還將持續一到兩年時間。

??綜上，我們對于后市給出如下判斷：

??展望2025年，基于歲末年初發改委、中央財辦等中央部委的積極表態來看，新一年將繼續用力推動房地產止跌回穩，需求側將加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力；供給側將合理控制新增房地產用地供應，盤活存量用地和商辦用房，推進處置存量商品房工作；行業融資方面，將繼續完善房地產金融宏觀審慎管理，支持房地產市場風險化解和平穩健康發展。2024年城鎮化率增長0.8%，超千萬的新增城鎮人口，也將在需求側為房地產帶來更多剛性住房需求。在地方政府資金面持續寬松的大背景之下，各地主管部門可進一步聚焦重點板塊，“從點到面”去庫存穩市場，逐步實現房地產市場止跌回穩。

??如廣州即于年初構建完善了低效用地再開發的“1+X+N”政策體系，將全力推動125平方公里低效用地再開發，實現“政策創新+項目試點”雙輪驅動，通過土地混合開發利用、用途合理轉換，盤活存量土地和低效用地，也可大幅改善相關板塊的庫存壓力和發展預期。

??聚焦行業數據，基于當前中央部委和各地主管部門穩市場政策的持續，以及需求側信心的恢復，2025年初交易量、房價、竣工等指標有望持續向好，止跌回穩的房地產市場，也將成為2025年經濟發展的重要支柱：1月初金融系統多次發聲，支持房地產化風險和穩市場，預計一季度商品房銷售面積、金額同比降幅將大幅收窄，也會有更多城市房價指數進入止跌筑底區間。得益于地方債務壓力的減輕，土地交易規模有望繼續維持低位，施工面積可進一步向合理規模調降，竣工規模也有望持續向好，行業庫存壓力進一步減輕。新開工和開發投資方面，基于行業去庫存和穩市場的階段性任務，還將持續位于規模收縮周期，但得益于市場供求信心的止跌企穩和資金面的適度寬松，在與新房銷售規模相匹配的范圍內，仍有望迎來同比指標的邊際改善。