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??預(yù)判一：“穩(wěn)住樓市”的主基調(diào)不變，寬松政策“持續(xù)用力”

??2024年房地產(chǎn)市場仍處于調(diào)整周期中，政策“刺激”不斷強化，5.17、9.26兩輪關(guān)鍵性政策托底，從信貸支持到購房限制放寬等舉措已初見成效。尤其自9.26中央政治局會議提出“促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”后，重點一二線城市購房信貸政策超預(yù)期松綁，市場在四季度取得了階段性的止跌。在宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定增長的需求下，房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)之一，12月25日全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議提出要持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，傳遞出2025政策持續(xù)寬松的信號。預(yù)判明年“穩(wěn)住樓市”仍將是政策核心，供需兩側(cè)的寬松政策“持續(xù)用力”，重在落實。政策待優(yōu)化調(diào)整的空間如下：

??促進需求方面，1）京滬深以及海南部分地區(qū)限購政策有望進一步優(yōu)化，如縮短社保年限、差異化放松大戶型限購等；2）更多城市有望在購房補貼及購房落戶方面加大支持力度；3）房貸利率有望繼續(xù)保持在相對低位，甚至部分城市仍有進一步下調(diào)空間；4）加速推進貨幣化安置政策落地，釋放新的購房需求等。

??改善供給方面，1）城市更新作為房地產(chǎn)市場新的增長點，步伐將明顯加快，多地擴大老舊小區(qū)和城中村改造規(guī)模，為“好房子”建設(shè)提供廣闊的空間；2）住房保障體系持續(xù)完善，加大保障性住房供給，通過財政補貼、金融支持等手段鼓勵社會資本參與，助力解決新市民、青年人住房問題。此外，推進“白名單”融資協(xié)調(diào)機制做好保交付穩(wěn)預(yù)期，也是完善市場供給側(cè)的有效一環(huán)。

??預(yù)判二：基本面邊際改善，開竣工繼續(xù)回落，開發(fā)投資降幅收窄

??受土地縮量、房企資金承壓、市場庫存規(guī)模高等因素制約，2024年以來商品房新開工面積持續(xù)下滑態(tài)勢，根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024年1-11月，房屋新開工面積67308.44萬㎡，同比下降23%。新開工動力不足，疊加2023年大批保交樓交付，短期基數(shù)提高，竣工端也在承壓下行，2024年1-11月，房屋竣工面積48151.71萬㎡，下降26.2%。預(yù)計在行業(yè)去庫存的主基調(diào)下，2025年新開工面積將繼續(xù)回落，降幅在17.5%左右；同時在施工規(guī)模繼續(xù)回落的壓力下，2025年竣工面積也有可能維持下行態(tài)勢，降幅或收窄至9.8%。

??受新開工不足以及銷售回款緩慢的影響，房企的資金回籠速度減緩，2024年房地產(chǎn)開發(fā)投資方面同樣不容樂觀，根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024年1-11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資93634億元，同比下降10.4%，預(yù)計2024全年同比下降9.1%左右。從企業(yè)角度來看，在經(jīng)歷了前期的快速擴張后，當(dāng)前房企普遍面臨債務(wù)壓力，為控制財務(wù)風(fēng)險，后續(xù)開發(fā)投資或?qū)⒊掷m(xù)謹(jǐn)慎，預(yù)計2025年房地產(chǎn)開發(fā)投資額將跌破10萬億元，但降幅將較2024年有所收窄，約6.8%。

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