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??· 核心觀點(diǎn) ·

??1、政策篇：寬松基調(diào)不變、金融支持加力，二季度因城施策預(yù)期強(qiáng)

??2、行業(yè)篇：一季度整體低迷，二季度延續(xù)筑底修復(fù)之勢

??3、土地投資篇：成交量同比如期上漲，京滬蘇杭土拍顯著升溫

??◎  文 / 克而瑞研究中心

??壹、政策篇

??2024年一季度，兩會等定調(diào)房地產(chǎn)政策持續(xù)寬松主基調(diào)不變。“三大工程”進(jìn)入加速推進(jìn)階段，PSL、專項(xiàng)借款、專項(xiàng)債等資金端支持持續(xù)加碼，試點(diǎn)城市范圍擴(kuò)大。供需兩端金融支持加力，落地融資協(xié)調(diào)機(jī)制、放松經(jīng)營性物業(yè)貸款、支持租賃市場發(fā)展、調(diào)降5年期及以上LPR等均是體現(xiàn)。地方調(diào)控政策持續(xù)優(yōu)化，全國超127省市出臺152次寬松性政策，北上廣深杭等核心城市先后松綁限購，預(yù)示地方因城施策空間進(jìn)一步打開。

??展望未來，中央層面將持續(xù)推動房企融資和“三大工程”相關(guān)支持政策落地見效，并有望調(diào)整各類住房交易稅費(fèi)促進(jìn)購房消費(fèi)。地方層面，需求端調(diào)控政策繼續(xù)松綁，一線城市或?qū)⒎艑捘酥寥∠呛诵膮^(qū)域限購、放寬多孩家庭信貸套數(shù)認(rèn)定等，二三線城市行政交易限制有望全面解除，并加大購房補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免、公積金支持等政策力度，供給端圍繞“滿足多樣化改善性需求”要求，放寬限價、戶型比例要求、郊區(qū)“限墅令”等，以此鼓勵住宅產(chǎn)品供給多元化、品質(zhì)化。

??總結(jié)

??01

??兩會定調(diào)繼續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)政策，住建部強(qiáng)調(diào)防風(fēng)險、穩(wěn)市場、促轉(zhuǎn)型（略）

??02

??“三大工程”加速推進(jìn)，城中村改造及保障房試點(diǎn)擴(kuò)圍并獲資金馳援

??2024年一季度，城中村改造、保障性住房建設(shè)等“三大工程”加速推進(jìn)。

??資金端支持持續(xù)加碼。第一，央行投放5000億PSL用于支持“三大工程”建設(shè)，2023年12月央行重啟PSL，規(guī)模3500億元，達(dá)到單月凈投放歷史第三高，2024年1月又凈投放1500億元，累計投放量5千億元，用于支持“三大工程”等建設(shè)。第二，政策性銀行授信萬億、累計投放千億專項(xiàng)借款支持城中村改造，據(jù)公開數(shù)據(jù)，截至3月上旬，國開行已發(fā)放城中村改造專項(xiàng)借款614億元，涉及北京、上海、廣州、武漢等33個城市的271個項(xiàng)目，惠及城中村居民約36萬戶，支持建設(shè)安置房69.5萬套。農(nóng)發(fā)行累計投放城中村改造專項(xiàng)借款567.46億元，簽訂借款合同累計金額4948.67億元，惠及村居民29.8萬戶，建設(shè)安置房54.8萬套。除了已經(jīng)發(fā)放的專項(xiàng)借款外，據(jù)統(tǒng)計，各地獲得的政策性銀行專項(xiàng)借款授信額度合計已經(jīng)超過1萬億。第三，地方專項(xiàng)債增加細(xì)分投向，專項(xiàng)債保障性安居工程領(lǐng)域新增城中村改造、保障性住房兩個細(xì)分投向。第四，保障房及城改納入2024中央預(yù)算內(nèi)投資支持范圍，保障性住房、城中村改造已列入2024年中央預(yù)算內(nèi)投資支持范圍，申報成功后項(xiàng)目總投資的50%左右可享受中央預(yù)算內(nèi)投資補(bǔ)助。

??試點(diǎn)城市擴(kuò)圍，城改擴(kuò)至52城，保障房擴(kuò)至106城。據(jù)報道，納入城中村改造的城市由城區(qū)常住人口超過300萬的擴(kuò)至省會城市或城區(qū)常住人口超過200萬的城市，較此前新增蘭州、中山、惠州、汕頭、臨沂、淄博、溫州、呼和浩特、等17城，城市總量擴(kuò)至52城。保障性住房試點(diǎn)城市擴(kuò)圍至省會城市或城區(qū)常住人口超過100萬的城市，較此前新增洛陽、邯鄲、珠海、南通、包頭等城市，城市數(shù)量擴(kuò)充至106個。

??多地已公布城中村改造和保障性住房建設(shè)推進(jìn)計劃。合肥、南京、蘇州、杭州等均已落地首筆城中村改造專項(xiàng)借款，典型如上海，今年啟動10個“城中村”改造項(xiàng)目，在2月19日國開行上海分行向金橋集團(tuán)發(fā)放首筆城中村改造專項(xiàng)借款15.58億元。

??03

??供需兩端金融支持加力，落地融資協(xié)調(diào)機(jī)制、調(diào)降5年期LPR25BP（略）

??04 

??一季度127省市152次政策放松，北上廣深杭等齊聚松綁限購

??2024年一季度，地方房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)優(yōu)化，北上廣深杭等核心城市先后松綁限購，預(yù)示地方因城施策空間進(jìn)一步打開。據(jù)CRIC統(tǒng)計，全國至少127個省市出臺152次寬松性政策，頻次同比增長約4成。

??聚焦需求端政策內(nèi)容，主要包括以下幾方面：第一，北京、上海等15城放松限購，例如北京放寬通州“雙限購”，上海放寬外環(huán)外單身限購、青浦和奉賢調(diào)降限購社保要求，廣州放開120平以上大戶型限購、支持“租/賣一買一”，深圳落戶即可購房、調(diào)降非戶籍購房社保要求至3年，杭州放開二手房限購；第二，廣州、重慶等24省市放松限貸，比如廣州將自有住房用于長租或掛牌出售，可核減“限貸”套數(shù)，重慶多孩家庭購買二套房享受首套房貸款政策；第三，寧德、陽江等4城放松限價，比如寧德擬取消中心城區(qū)新建商品住房限價，由開發(fā)企業(yè)自行上報備案價格；第四，晉江等3城放松限售，例如泉州晉江新購買一、二手住房的，不限售；第五，濟(jì)南、合肥等75省市放松公積金貸款，比如濟(jì)南將二套房的最高貸款額度上調(diào)至與首套房一致、多孩家庭和高品質(zhì)住宅公積金貸款額度分別上浮25%和20%；第六，杭州、重慶等6城減免交易稅費(fèi)，杭州個人出售住房的增值稅征免年限統(tǒng)一調(diào)整為2年，不再要求“唯一住房”；第七，大連、拉薩等63城發(fā)布購房補(bǔ)貼，比如大連房交會期間購房補(bǔ)貼每平米200元。

??展望

??05 

??中央：繼續(xù)落實(shí)融資白名單，財稅發(fā)力調(diào)整住房交易稅費(fèi)（略）

??06 

??地方：需求側(cè)一二線限制性逐步退出，供給側(cè)放寬限價、容積率等限制

??基于“房地產(chǎn)市場供需關(guān)系發(fā)生重大轉(zhuǎn)變”研判、住建部部長“充分賦予城市調(diào)控自主權(quán)”表態(tài)以及北上廣深杭陸續(xù)放寬限購的示范效應(yīng)，我們認(rèn)為，需求側(cè)一線調(diào)控趨松、二三線全面放開的總趨勢不會變，供給側(cè)也將圍繞“滿足多樣化改善性需求”要求優(yōu)化各類政策。

??北京、上海、廣州、深圳等一線城市“四限”等政策或?qū)⑦M(jìn)一步松綁，譬如放寬甚至取消非核心區(qū)域限購，放寬主城區(qū)單身限購，再比如限貸政策，對于多孩家庭適當(dāng)放寬信貸套數(shù)認(rèn)定。杭州、成都、西安等強(qiáng)二線城市有望全面放開限購等住房行政交易限制，充分釋放住房消費(fèi)需求潛力。其余多數(shù)城市限制性政策基本已經(jīng)解除，未來增加購房補(bǔ)貼力度、稅費(fèi)減免、放寬公積金貸款等方面政策仍有一定發(fā)力空間。

??供給側(cè)則將圍繞“滿足多樣化改善性需求”要求優(yōu)化各類政策，比如放寬限價，鼓勵優(yōu)質(zhì)優(yōu)價，給予開發(fā)企業(yè)更高定價自主權(quán)，又比如放開戶型比例要求，放寬郊區(qū)“限墅令”，優(yōu)化容積率計算辦法和限制等，鼓勵住宅產(chǎn)品供給多元化、品質(zhì)化。

??貳、行業(yè)篇

??3月18日上午，國家統(tǒng)計局公布了1-2月的宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)。經(jīng)濟(jì)層面，隨著宏觀組合政策靠前發(fā)力，一季度經(jīng)濟(jì)運(yùn)行持續(xù)恢復(fù)，生產(chǎn)需求穩(wěn)中有升，就業(yè)形勢總體穩(wěn)定，居民消費(fèi)價格同比由降轉(zhuǎn)漲，發(fā)展質(zhì)量不斷改善。而房地產(chǎn)數(shù)據(jù)則顯示出行業(yè)仍處于調(diào)整轉(zhuǎn)型的筑底過程中，銷售面積、金額同比下跌，新開工、竣工增速也雙雙走弱。房地產(chǎn)開發(fā)投資在前兩個月出現(xiàn)積極變化，降幅比上年全年收窄0.6個pcts。

??總結(jié)

??01

??開年經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)起步，居民中長貸款受地產(chǎn)調(diào)整仍然疲弱（略）

??02 

??前兩月商品房銷售面積同比降20.5%，以價換量是常態(tài)

??1—2月份，新建商品房銷售面積11369萬平方米，同比下降20.5%。新建商品房銷售額10566億元，下降29.3%。二者較2023年末同比降幅擴(kuò)大12個pcts和22.8個pcts。

??2024年伊始，房地產(chǎn)行業(yè)整體仍處在觸底、調(diào)整的趨勢中，銷售的壓力依然不容小覷。前兩月銷售面積、金額絕對值均為近7年同期新低（剔除2020年疫情影響），同比降幅較2023年1-2月分別擴(kuò)大11.6個pcts和25.9個pcts，同樣為近七年同期低點(diǎn)（剔除2020年疫情影響）。

??銷售的走弱一方面與供應(yīng)持續(xù)低迷密切相關(guān)，前兩月房企推盤的積極性并不高，根據(jù)CRIC監(jiān)測，1-2月30個重點(diǎn)城市商品住宅供應(yīng)面積累計同比下跌22%；另一方面，購房預(yù)期、信心尚在修復(fù)，多數(shù)城市微觀項(xiàng)目來訪、認(rèn)購持續(xù)走低。

??值得注意的是，1-2月商品房銷售金額跌幅超過面積，一定程度上反映了當(dāng)前市場“以價換量”的趨勢，商品房成交均價連續(xù)四個月下降，而1-2月住宅成交均價也較去年同期下降10.5%。

??03 

??新開工保持低位運(yùn)行，竣工面積同比增速由正轉(zhuǎn)負(fù)（略）

??04 

??開發(fā)投資低位企穩(wěn)，前兩月同比降幅收窄0.6個百分點(diǎn)至9%

??1—2月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資11842億元，同比下降9.0%，其中，住宅投資8823億元，下降9.7%。

??從房地產(chǎn)開發(fā)投資來看，前兩個月有一些積極的變化。盡管投資總體上呈現(xiàn)下降趨勢，但相比較2023年全年的數(shù)據(jù)，降幅已經(jīng)收窄了0.6個百分點(diǎn)，顯示出市場情緒已經(jīng)有了一定程度的穩(wěn)定和改善，而整體開發(fā)投資額回到2018年-2019年同期水平。

??另外，分區(qū)域來看，依舊呈現(xiàn)東部>中部>西部>東北地區(qū)，1-2月東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比下降5.6%，降幅遠(yuǎn)小于其他區(qū)域。

??展望

??05 

??二季度延續(xù)筑底修復(fù)態(tài)勢，銷售、新開工、竣工等保持低位但降幅收窄

??2024年一季度在去年高基數(shù)以及購房信心、收入預(yù)期仍未恢復(fù)之下，整體表現(xiàn)相對慘淡。但春節(jié)后在以價換量的帶動下，部分城市新房來訪量和二手房帶看、成交等快速回升，備案數(shù)據(jù)雖未明顯提升，但購房情緒已在好轉(zhuǎn)，部分城市迎來“小陽春”行情。二季度政策仍有寬松的空間，尤其是一線城市核心區(qū)域限購以及部分二線城市限制性政策的全面解綁預(yù)期，或?qū)⒓觿∈袌龅钠蠓€(wěn)回升。

??我們預(yù)計，商品房銷售面積、金額累計同比增速繼續(xù)保持低位但降幅逐步收窄，城市分化將進(jìn)一步加劇。由于去年3-4月份基數(shù)較高，因此二季度金額、面積同比增速難有較大起色，考慮到二季度政策空間猶在，且部分城市延續(xù)“小陽春”行情，降幅將逐步收窄。綜合而言，上半年房地產(chǎn)市場銷售預(yù)計仍以筑底修復(fù)態(tài)勢為主。

??受制于銷售萎靡、現(xiàn)金流壓力等影響，二季度房地產(chǎn)新開工面積將繼續(xù)保持低位運(yùn)行，基于前期基數(shù)較低，同比降幅或收窄至20%以內(nèi)。但我們認(rèn)為短期新開工的意愿難以大幅提升，一方面過去兩三年城投拿了較多的土地，但開發(fā)時間滯后；另一方面，部分爆雷房企資金聚焦保交樓。

??預(yù)計在“保交樓”政策的推動下，2024年二季度的竣工面積仍有支撐，但整體仍呈現(xiàn)下降趨勢。作為近兩年市場核心關(guān)注點(diǎn)，“保交樓”情況關(guān)乎到市場信心的恢復(fù)，因此規(guī)模雖在高基數(shù)效應(yīng)下出現(xiàn)下滑，但整體仍有支撐。

??“三大工程”是將是未來房地產(chǎn)開發(fā)投資的企穩(wěn)的有效支撐，疊加二季度在土拍逐漸恢復(fù)，土地購置等先行指標(biāo)回升，預(yù)計房地產(chǎn)開發(fā)投資在二季度延續(xù)企穩(wěn)回升的態(tài)勢。

??叁、土地投資篇

??2024第一季度，受2023年預(yù)供地延遲入市、低基數(shù)的影響，成交規(guī)模同比上漲7%，但相比往年仍在歷史低位。市場熱度方面，得益于京滬蘇杭等熱點(diǎn)城市核心板塊地塊的出讓熱度，平均溢價率增至4.5%，環(huán)比2023年四季度有所回升。就土拍熱度表現(xiàn)來看，2024一季度與2023年基本持平。

??展望未來，考慮到近期熱點(diǎn)城市新政不斷，廣州120平方米以上、香港取消限購、杭州也全面取消二手房限購，一場限購放松的競賽或?qū)⒃谝痪€和新一線城市中逐漸展開，這在一定程度上勢必提振房企信心，土地市場熱度大概率在二季度有所提升；但市場熱度能否延續(xù)，仍需要根據(jù)樓市回暖情況來做進(jìn)一步判斷。

??總結(jié)

??01

??一季度土地成交量漲價平，京滬蘇杭土拍升溫、溢價率環(huán)比上

??受2023年預(yù)供地延遲入市低基數(shù)的影響，成交規(guī)模同比上漲7%。一季度，全國300城經(jīng)營性土地成交建筑面積1.44億平方米，同比來看，受2023年預(yù)供地新規(guī)開始實(shí)施的影響，大部分城市的供地時段均有所延遲，受低基數(shù)影響，2024年土地成交建面同比上漲7%。分月來看，受春節(jié)錯期影響，2月份土地成交量同比下降，3月表現(xiàn)也不佳，不及去年同期，不過由于1月同比去年同期大漲39%，因此一季度成交規(guī)模反超去年同期，但和往年相比仍在歷史低位。

??一線樓板價同比大漲65%，二線同比下降25%。一季度，全國300城經(jīng)營性土地成交樓板價為2364元/平方米，同比微降1%，環(huán)比下降了15%。雖然一線樓板價同比大漲，但由于一線城市占比明顯下降，因此整體樓板價同比去年變化不大。

??各能級城市平均樓板價同比表現(xiàn)明顯分化，一線大漲、二線明顯下降，三四線微降。具體來看，一線城市京、滬、廣、深四城均有宅地成交，其中京、滬均有多宗優(yōu)質(zhì)地塊封頂成交，使得一線城市樓板價增至25357元/平方米，同比大漲65%；二線城市雖然蘇、杭、長沙、西安等城市集中土拍，但由于優(yōu)質(zhì)地塊比重相對較低，二線城市平均樓板價也由此降至3882元/平方米，同比下降25%；三四線城市由于一季度熱點(diǎn)城市土拍較少，成交樓板價同比下滑，降至1386元/平方米。

??溢價率環(huán)比增1個百分點(diǎn)，達(dá)2023年下半年以來新高。在北京、上海、杭州等城市優(yōu)質(zhì)地塊高溢價成交的帶動下，環(huán)比上浮1個百分點(diǎn)，達(dá)到了4.5%，達(dá)到了2023年下半年以來的新高，不過與2023年一季度相比，仍下降0.6個百分點(diǎn)。分月來看，一季度各月溢價率分別為4.5%、4.8%和3.9%。

??一二線城市土拍熱度明顯上升，如上海、北京均出現(xiàn)了多宗地塊觸頂成交的現(xiàn)象，限價取消的蘇州、杭州、合肥等城市也拍出了多宗超高溢價地塊；在此影響下，一、二線城市溢價率也均呈環(huán)比上升趨勢，較去年第四季度分別上漲了1.2、2.3個百分點(diǎn)至5.5%、5.5%。三四線土拍熱度略有下降，較2023年四季度下降了0.3個百分點(diǎn)，一季度平均溢價率僅有3.2%。

??02 

??北京高居金額榜首，上海、蘇州、杭州、長沙、合肥等城市競拍熱度較高

??從成交金額TOP20城市來看，一線四城均入榜，北京以424億元金額高居榜首，西安、杭州、上海分別位列二、三、四位成交金額均超200億元。熱度方面，市場持續(xù)分化。就溢價率指標(biāo)來看，長三角城市溢價率相對突出，上海、杭州、合肥、蘇州溢價率分別達(dá)到了8%、14%、27%和9%。除長三角城市外，北京、長沙、紹興、成都、濟(jì)南表現(xiàn)也較為突出，溢價率均超5%。值得注意的是，西安、濟(jì)南、石家莊、南京、廣州城市土拍熱度降至冰點(diǎn)，所拍地塊以底價成交為主。

??03 

??整體流拍率較上年四季度略有加劇，三四線城市成為流拍主力

??土地流拍方面。以重點(diǎn)監(jiān)測的城市來看，2024年一季度，土地流拍現(xiàn)象較上年年末略有加劇，整體流拍率達(dá)12%，較2023年第四季度增加了1個百分點(diǎn)。流拍的加劇，主要是受房企資金壓力依舊較大的影響，除京、滬、杭等核心城市的優(yōu)質(zhì)地塊房企競拍比較積極外，其余城市均以底價成交為主。此外，西安、石家莊、哈爾濱等城市均出現(xiàn)了多宗宅地流拍，單單1月份，西安有4宗出現(xiàn)流拍，行業(yè)信心依舊處于低位。

??04 

??拿地金額TOP100門檻降低32%，央企、城投仍是土地市場主力軍

??由于一季度多數(shù)城市供地計劃尚未發(fā)布，尤其是核心城市推地節(jié)奏略有放緩，少量多次的策略下，企業(yè)拿地積極性受到一定影響。

??這一點(diǎn)體現(xiàn)在前兩月新增貨值、總價、建面TOP100門檻均同比出現(xiàn)下滑。截止到2月，新增土儲貨值、總價以及建面百強(qiáng)門檻值分別為10.1億元、2.7億元和10.8萬平方米，同比均下跌，跌幅范圍在29%至35%。

??從拿地企業(yè)來看，央企和城投是今年一季度土地市場的主力軍。前兩月，央國企成為拿地金額TOP100中的拿地主力，拿地金額占比達(dá)到37%，與城投拿地金額占比持平。而民企投資力度則依然在三類房企中墊底。

??其中，一季度參與拿地企業(yè)基本均是“老面孔”。中海地產(chǎn)、保利發(fā)展、招商蛇口、華潤置地、越秀地產(chǎn)等央國企在核心城市積極拍地。

??值得注意的是，從城市選擇來看，典型房企無一例外均是以核心城市核心地塊為主，如保利發(fā)展2月在太原、西安分別獲得一塊地，華潤2月在廣州、北京、杭州均有斬獲。

??在投資聚焦分化之下，截止2月末，新增貨值、總價和建面百強(qiáng)的總額分別為3934億元、1540億元和2753萬平方米，同比均表現(xiàn)為上漲，漲幅分別為9%、13%和2%。由此可見，在整體門檻下滑、拿地謹(jǐn)慎之下，投資的集中度在不斷走高。

??展望

??05 

??二季度土拍熱度有望整體升溫，但延續(xù)性仍有賴于樓市回暖表現(xiàn)

??截止3月24日，全國300城經(jīng)營性土地成交規(guī)模1.44億平方米，同比2023年同期微漲7%。在北京、上海、杭州等城市優(yōu)質(zhì)地塊高溢價成交的帶動下，一季度溢價率環(huán)比顯著上漲，環(huán)比上浮1個百分點(diǎn)，達(dá)到了4.5%，達(dá)到了2023年下半年以來的新高，與2023年全年熱度基本持平。典型城市如上海、北京均出現(xiàn)了多宗地塊觸頂成交，限價取消的蘇州、杭州、合肥等城市也拍出了多宗超高溢價地塊，熱點(diǎn)地塊房企競價盛況再現(xiàn)。不過，整體市場來看，這也僅僅是點(diǎn)狀高熱，與去年一季度相比，溢價率仍下降了0.6個百分點(diǎn)，整體上市場熱度處于相對低位，土地市場依然分化。

??二季度，城市土拍、企業(yè)拿地的各自分化還將繼續(xù)：市場關(guān)注度集中于一二線城市，但熱度的延續(xù)性和覆蓋率方面，仍依賴于各地樓市交易回暖表現(xiàn)；企業(yè)拿地方面，在各地住建部協(xié)助推進(jìn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制下，房地產(chǎn)“白名單”項(xiàng)目融資逐步落實(shí)，但這部分融資僅能用于項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)和“保交付”，在向投資面?zhèn)鲗?dǎo)時，必然會存在時間上的延期和一定中間損耗，短期內(nèi)投資主力仍然局限于國央企和部分民企，全面復(fù)蘇仍需更長時間。