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??7月整體樓市在季節性因素影響下,繼續鞏固筑底行情，前7月新房和二手房成交面積同比分別增長9%和44%。6月年中沖刺新增供應放量后本月如期回落，成交表現也如預期季節性回落：重點30城供應環比下降45%，前7月累計同比微降5%。成交環比下挫33%，同比減少37%，前7月累計同比仍增長9%。一線跌幅小于三四線，深圳、成都等逆勢上揚。二手房成交穩步回調，同環比降幅均在14%左右，前7月累計同比增長44%。7月全國土地成交規模環比持增，溢價率微降，二線城市縮量顯著。

      01

??新增供應

??同環比分別降33%、45%

??京滬杭等熱點縮量居前

??7月，30個重點城市新增供應890萬平方米，環比下降45%，同比下降33%，再創近5年同期新低，僅相當于2020年同期供應規模的三成左右，可見由于成交持續不振，房企推盤積極性也明顯不足。

??一線城市供應環比近乎腰斬，京滬縮水明顯。4城整體預計供應面積178萬平方米，環比下降46%，同比下降31%。北京重回供應低谷，本月僅有逸翠園、德賢華府等2個項目取證，供應環比縮量80%至13萬平方米。上海上個月第五批次新房集中入市帶動供應激增，高基數下供應環比腰斬。相比之下，廣州、深圳供應收縮相對溫和，規模降幅都在3成以內。

??二三線城市供應同樣乏力，6成城市供應規模不到20萬平。26個重點二三線城市合計供應712萬平方米，環比下降44%，同比下降34%。從絕對量來看，接近6成的重點城市本月供應面積不到20萬平，常州、福州、東莞等6城跌破10萬平，嘉興更是供應歸零。環比來看，僅4城供應有所改善，例如昆明白沙理想居集中取證，帶動供應環比倍增，其他多數城市供應規模均回落，特別是青島、杭州、蘇州等跌幅顯著。同比來看，只有成都、佛山、昆明、長春等4個城市供應規模略高于去年同期，長沙、南寧、廈門等降幅超過60%。

??02

??新房成交

??季節性回調累計仍增9%

??京滬杭蓉等受供應制約顯著

??7月成交季節性如期回調。據CRIC監測，30個重點城市成交面積為1104萬平方米，創5年來同期新低，環比下降33%，同比下降37%。前7月累計同比上漲9%，增幅較上月收窄9個百分點。事實上，按照往年規律，6月年中放量后7月都會迎來一波小幅下探，不過今年因行情低迷，3月放量后已經迎來四連跌，且7月環比降幅仍有擴大趨勢，整體市場行情不容樂觀。

??各能級城市迎來普降行情：一線城市7月預計整體成交196萬平方米，環比下降28%，同比下降34%。跌幅略低于二三線，前7月累計同比仍增11%。其中上海成交高位回落，同環比腰斬，一方面供應顯著縮量且主要集中在外圍；另一方面整體成交熱度也有轉降趨勢，房價下行、收入壓縮動搖市場信心，加之前期需求集中釋放，目前也迎來階段性瓶頸期。北京情況與上海類似，本月供應主力區域集中在大興區，剛需剛改對成交支撐動能減弱，7月整體成交也不及2023年月均。僅深圳一城同環比齊增，處于弱復蘇。

??26個二三城市整體成交908萬平方米，同環比分別下降37%和34%，前7月累計同比漲幅收窄至9%。不過7月單月26城同比普降，環比同樣跌多漲少。此外從累計同比來看，負值城市由上月的7個增加至11個，新增城市為寧波、蘇州、佛山和重慶，短期市場復蘇難挽成交頹勢，后續降幅或將持續擴大。

??03

??項目去化

??開盤少、去化率降至36%

??福津渝等核心區改善盤熱銷

??據CRIC調研數據，重點城市7月平均開盤去化率穩中有降至36%，較上月下降10個百分點。微觀項目去化與成交回落體感相符，多數城市還是延續了來訪、認購、去化穩步回落的低迷行情。

??目前來看，經歷了年中放量，7月房企推盤積極性穩步回落，整體開盤較少，營銷進入“躺平”階段，因而各城市去化跌多漲少。福州、天津、重慶等逆勢上揚主要與核心區域推盤占比上升密切相關，以天津為例，因西青和天津中新生態城核心片區加強了優質盤供應，城投水西東方天宸、宜禾半島官邸、金地青云玖璋等項目去化率均在6成以上。而北京、上海、杭州、成都、合肥等前期熱點城市因客戶分流、購房信心轉弱影響，整體去化率高位回落；杭州核心一圈層去化率已降至51%。最后，寧波、南京、佛山、無錫、常州、珠海等尚屬筑底階段，去化率基本不足3成，短期內復蘇動能明顯不足。

??04

??庫存

??新增供小于求故庫存環降1%

??廣佛等消化周期破18個月

??7月，多數城市供應縮量幅度要大于成交，因而30個重點城市整體供求比由上月的0.98降至0.81，8成城市供求比小于1，北京、徐州等低于0.5，嘉興更是供求比歸零。受此影響，30城庫存面積繼續收縮，環比下降0.9%，同比降10%。

??即便庫存規模有所收縮，但由于成交持續低位運行，除了東莞外其余城市消化周期都還在繼續拉長。越來越多的城市消化周期突破18個月的警戒線，5月、6月分別為5個、13個城市，而7月增加到了18城，廣州、佛山等也進入去庫存承壓城市行列。

??05

??二手住房

??成交同環比皆降14%累計仍增44%

??深莞青等增幅居前

??7月，17個重點城市二手房成交面積預計為586萬平方米，環比再跌14%，同比亦下降14%，跌幅明顯走闊。前7月，二手房累計成交5161萬平方米，累計同比增長44%，增幅相較上月收窄8個百分點。預判后市，8月如無政策刺激，市場仍將繼續探底，成交仍舊面臨回落壓力。

??環比來看，多數城市二手房市場依然承壓，其中14城成交繼續走弱，北京、蘇州、東莞等跌幅超過20%。青島、杭州、廈門等前期降溫較為劇烈的城市，成交逐漸筑底，環比降幅反而是各重點城市中最小的，青島甚至小幅正增，市場韌性較足的佛山全月成交降幅也僅1%，不過月末相較月初下滑趨勢漸顯。

??同比來看，10個城市成交規模低于去年同期。蘇州、杭州、廈門領跌，降幅都在3成左右，同比降幅較大這一方面是需求退潮后成交萎縮，最為明顯的是成交持續低迷的廈門，累計同比已經轉為負增長，另一方面則是因為去年同期疫情形勢好轉后，二手房集中成交導致基數偏高。相比之下，深圳、佛山、東莞尚能維持同比正增長。

??06

??土地市場

??成交建面環比增長

??溢價率微降、滬杭寧青等熱度保持

??受上月土地供應回升的影響，本月土地成交建面環比小幅上揚。考慮到因為6月份大批土地供應時間集中在下旬出讓，有接近一半的土地預計出讓時間在7月最后幾天，7月份土地成交規模環比增幅或進一步擴大。熱度方面，至截稿時上海、杭州、南京等市均在月內舉行了土拍，月份平均溢價率6.1%，環比上月小幅下調。具體城市方面，僅上海溢價率相對穩定，二批次供地清單的首輪出讓依舊維持了7%以上的平均溢價率，杭州、南京、成都等城市土拍熱度均明顯降溫，典型如南京月內8宗地塊有6宗為底價成交。

??CRIC監測數據顯示，截止7月25日，受京、滬、廣集中土拍的影響，一線城市本月共成交土地302萬平方米，環比微增1%，但同比下降了37%。成交金額638億元，同環比均明顯下滑。具體城市來看，上海在本月進行了第二批集中供地，總成交建面達190萬平方米，涉及15宗涉宅地、4宗商辦地，總攬金額達407億元。熱度來看，15宗涉及地塊有10宗封頂搖號成交，另有5宗底價成交，兩極分化的行情仍在延續。整體溢價率維持在7.8%，土地市場局部保持高熱。北京成交6宗地，總成交建面60萬平方米，廣州成交2宗涉宅、3宗商辦，均底價成交，深圳也有一宗涉宅地底價成交。

??二線城市的成交規模環比上月腰斬。具體來看，至25日二線城市成交建面僅982萬平方米，環比降幅高達40%；同比降幅更大，達60%。雖然本月有杭州、南京、長沙等部分城市進行了集中土拍，但受上月高基數的影響，成交金額明顯減少，環比下降58%至525億元，同比降幅更是高達69%。受上月高價地集中成交的影響，環比降幅高達30%，樓板價降至5342元/平方米。具體到城市來看，本月有濟南、成都和鄭州三個城市成交建面超過了100萬平方米，榜首濟南成交建面為112萬平方米，攬金42億元，共涉及12宗涉宅地、2宗商辦地塊，最終所有涉宅地均底價成交，市場熱度處于低位。居于第二、三位的為成都和鄭州，成交建面分別為111和106萬平方米，兩城熱度也表現不一，鄭州基本以底價成交為主，而成都超半數涉宅地搖號或溢價成交。

??除成都外，杭州、南京和青島土拍熱度也處于相對高位，溢價率均在5%以上。不過值得注意的是，杭州第七批7宗掛牌地塊中3宗搖號成交，3宗底價或低溢價成交，甚至出現了今年杭州首宗流拍地塊，整體成交溢價率為7.2%，與前六批次相比，搖號比例和溢價率均處于較低位。

??07

??綜觀

??政策刺激預期8月成交復蘇有望

??部分改善項目熱度延續

??總體來看，7月供需兩淡，本月房企推盤積極性顯著回調，成交更是“四連降”，且環比降幅持續擴大，尚未止跌。整體購房信心不足，主要受到房價下行、收入壓縮、交付不確定性等影響，不過值得關注的是，7月下旬中央頻繁表態，釋放利好信號：政治局會議首次明確樓市供需關系發生重大變化，政策松綁及刺激或將加碼，城中村改造有望提速。住建部也在近期講話中表示要落實好降低購買首套住房首付比、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策。

??中央發聲到地方落實尚需時日，若核心一二線能穩步落實局部松綁“四限”，整體新房成交規模有望止跌企穩，但基于當前購買力乏力的事實，也很難再現當年的V型反轉行情。

??因供應節制，目前各城市行情分化主要與改善盤的供應密切相關，不過熱點城市和熱點項目個數減少仍是大概率事件。北京、武漢、蘇州、南京等經歷了本月調整之后，后期伴隨著改善盤供應占比上升，成交尚有小幅回暖空間。而諸如上海、合肥、杭州等受限于核心區域供應不足，整體成交難有放量空間。對諸如昆明、南寧、福州弱二線和無錫、常州、徐州、珠海、惠州等廣大三四線城市而言，短期內剛需購買力仍需修復，成交難有明顯起色。