市場報告克而瑞研究中心 2023-07-24 09:19:30 來源：克而瑞地產研究
- 城市:全國
- 發布時間:2023-07-24
- 報告類型:市場報告
- 發布機構:克而瑞
??導語
??鼓勵破產重整與民企合理融資，預防賬款拖欠利于行業快速出險。
??◎ 文 / 房玲、易天宇
??2023年7月19日中共中央、國務院發布了《關于促進民營經濟發展壯大的意見》，其中圍繞民營經濟發展共提出31條措施。事實上，三年疫情過后，民營企業遭遇嚴冬，不少企業因資金壓力陷入困境。其中尤其是房地產行業，面臨資本與市場信心不足，多數民營房企處境困難。在7月走向下半年的關鍵時點，政府出于穩經濟、去風險的需要，提出促進民營經濟可謂及時。
??01 房地產行業風波不斷
民營經濟31條出臺正當時
??近期，房地產行業可謂風波不斷。7月17日，中國恒大發布了2021年、2022年及2022年中期業績三份財報，財報顯示兩年虧損超8120億元，總負債超2.4萬億元。恒大的債務問題推進較慢，同時也波及外界對于房地產行業的信心。除恒大外，此前7月12日富力地產被兩家債權人申請破產重整，雖然很快于14日被法院駁回，但受到市場關注。此外，萬達商管同樣陷于輿論風波，17日市場消息萬達于7月23日到期的4億美元債券，仍有2億美元缺口。
??事實上，在經歷了前些年土拍市場的國進民退，2022年的房企集中暴雷以及當前的退市潮，民營房企現狀不容樂觀。雖然政策面于2022年11月有所轉向，但具體推進效果不佳，2023年上半年大多數民營房企處境依然困難。
??據國家統計局數據，2023年前6月全國房地產開發企業到位資金為68797億元，同比下降9.8%。而據克而瑞數據，2023年上半年80家典型房企的融資總量為2965億元，同比下降30%；其中民營房企融資僅為224億，同比下滑56%。不管是企業自身問題，還是受到行業波及，民營房企運營艱難的背后更多是信用問題也是信心問題。
??02 鼓勵破產重整與民企合理融資
預防賬款拖欠利于行業快速出險
??而從此次出臺的《關于促進民營經濟發展壯大的意見》內容來看，共包括了關于民營經濟發展環境、政策支持力度、法治保障、實現高質量發展、民營經濟人士健康成長等多個方面共31條措施，可以發現的是，新政的出臺既是幫扶民營經濟，更是樹立行業信心。
??從房地產行業的角度來看，在31條促進民營經濟措施中有以下三個方面值得關注：
??首先，是《意見》中的第四條——完善市場化重整機制。其中提及“鼓勵民營企業盤活存量資產回收資金。堅持精準識別、分類施策，對陷入財務困境但仍具有發展前景和挽救價值的企業，按照市場化、法治化原則，積極適用破產重整、破產和解程序。”
??從這一表態中可以發現，政策面更多希望困難企業能夠實現破產重組，而非簡單破產清算。通過破產重整，或債務展期或債轉股，對債務權益人的權益進行調整，盡快讓查封凍結的資產重新盤活運營，為陷入財務困境的企業提供寶貴現金流，同時恢復社會經濟活力。隨著政策出臺，預計未來會有一批“加速出清”的民營房企。但同時，對于體量較大的房企而言，破產重整在現實中的推進仍有諸多難點和風險，如破產制度不夠完善、信息披露不透明以及各方利益競爭等等。
??第二，支持符合條件民營企業合理融資。具體來看，其中第五條——完善融資支持政策制度。支持符合條件的民營中小微企業在債券市場融資，推動民營企業債券融資專項支持計劃擴大覆蓋面、提升增信力度。支持符合條件的民營企業上市融資和再融資。
??自2022年11月金融16條發布以來，信貸、債券、股權融資各方面政策皆有所松動。但從2023年上半年的實施結果來看，政策效果未有達到預期。值得關注的是，7月14日交易商協會就組織召開了12家民企在內的融資座談會，推進“第二支箭”工作開展，針對民營房企融資困難的局面聽取意見和建議，參加的房企包括有新城控股、碧桂園以及新希望。而此次《意見》中再次提及支持符合條件的民營企業債券市場融資、上市融資和再融資，或許意味著未來民營房企融資難題會有所改觀。
??第三，設立預防賬款拖欠機制。如其中第三條——完善政府誠信履約機制，建立健全政務失信記錄和懲戒制度，將機關、事業單位的違約毀約、拖欠賬款、拒不履行司法裁判等失信信息納入全國信用信息共享平臺。以及第六條——完善拖欠賬款常態化預防和清理機制。機關、事業單位和大型企業不得以內部人員變更，履行內部付款流程等為由，拒絕或延遲支付中小企業和個體工商戶款項。同時強化商業匯票信息披露，完善票據市場信用約束機制等。
??從這兩條來看，旨在讓行業三角債順利流轉，而不是卡在某一方，有利于維護行業健康運行。一方面，設立預防賬款拖欠機制，能夠降低民營房企的應收賬款壞賬率，尤其是涉及到政府公共項目較多的企業。另一方面，完善票據市場信用約束機制，其實也是讓優質房企免受行業影響，讓出險房企與優質房企有所區分，緩解優質房企的流動資金緊張。
??除了以上三個方面外，民營經濟31條更多積極的方面在于維護各方信心，如公平競爭、產權保護、法治保障，取消地方保護等字句均有出現。只有在政策環境的穩定與可預期下，才會有健康營商的環境。
??整體來看，在當前節點中央出臺民營經濟31條，有利于樹立各方對民營企業信心。此次《意見》出臺與2018年11月中央召開的首屆民營企業座談會頗有相似。彼時，也是中國經濟處在重要發展節點，民企信心走弱。而經此會議后，民營企業經營預期和市場信心都得到了有效提振。而此次民營經濟31條的出臺是否仍能取得相同效果，最后仍要看各方的執行力度以及后續的具體配套措施，尤其是出險房企債務問題能否得到妥善處理。
中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
