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??國家持續(xù)釋放支持民營經(jīng)濟的積極信號，市場預期和信心都得到有效提振。

??7月19日，中共中央、國務院發(fā)布了《關于促進民營經(jīng)濟發(fā)展壯大的意見》，其中圍繞民營經(jīng)濟發(fā)展共提出31條措施。

??隨后的7月21日，《關于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的指導意見》在國務院常務會議上審議通過。會議指出，將在超大特大城市積極穩(wěn)步實施城中村改造是改善民生、擴大內需、推動城市高質量發(fā)展的一項重要舉措，并明確提出“鼓勵和支持民間資本參與”。

??民營企業(yè)即將迎來喘息的機會。事實上，三年疫情過后，民營企業(yè)遭遇嚴冬，不少企業(yè)因資金壓力陷入困境。

??尤其是房地產行業(yè)，面臨資本與市場信心不足，多數(shù)民營房企處境困難。今年行業(yè)風險加速出清，越來越多的上市民營房企“排隊”退市，還有房企面臨投資者持續(xù)不斷的破產重整申請，處境艱難。

??監(jiān)管層也看到了民營房企難言樂觀的經(jīng)營現(xiàn)狀，7月10日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局已經(jīng)發(fā)布了關于延長金融支持房地產市場平衡健康發(fā)展有關政策期限的通知。

??在7月走向下半年的關鍵時點，政府出于穩(wěn)經(jīng)濟、去風險的需要，提出促進民營經(jīng)濟發(fā)展可謂及時。不少民營房企陸續(xù)發(fā)聲，表達了深受鼓舞，堅定企業(yè)做優(yōu)做強的決心和信心。

??可以看到，雖然當前經(jīng)濟和房地產市場的復蘇基礎還不牢靠，市場的觀望情緒仍較濃，但隨著后續(xù)政策陸續(xù)出臺，相信市場情緒會逐漸走向積極。接下來，市場的復蘇速度和力度，將取決于具體落地政策的制定和落實。

??進入2023年以來，房地產行業(yè)可謂風波不斷，近期更有加劇的態(tài)勢。

??繼新力控股和藍光發(fā)展相繼退市并由此拉開了上市房企退市潮的序幕之后，目前已有約10家房企退市，另外，還有大約20家上市房企在“排隊”等待退市，行業(yè)風險加速出清。

??7月17日，中國恒大發(fā)布了2021年、2022年及2022年中期業(yè)績三份財報，財報顯示兩年虧損超8120億元，總負債超2.4萬億元，數(shù)額如此巨大，震驚市場。恒大的債務問題推進較慢，也波及了外界對房地產行業(yè)的信心。

??此前的7月12日，富力地產被兩家債權人申請破產重整，雖然很快于14日被法院駁回，但受到市場關注。

??經(jīng)歷了2022年的房企集中“爆雷”以及當前的退市潮后，民營房企現(xiàn)狀不容樂觀。同時，由于市場復蘇緩慢，民營房企的資金困境難以得到有效緩解。

??雖然政策面在2022年11月后有所轉向，但具體推進效果不佳，2023年上半年大多數(shù)民營房企的處境依然困難。

??據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2023年前6月全國房地產開發(fā)企業(yè)到位資金為68797億元，同比下降9.8%。

??克而瑞的監(jiān)測數(shù)據(jù)則顯示，2023年上半年80家典型房企的融資總量為2965億元，同比下降30%；其中民營房企融資僅為224億，同比下滑56%。

??另據(jù)克而瑞資管（CAIC）統(tǒng)計，今年6月典型房企境內外債券合計到期規(guī)模約378.6億元，較5月規(guī)模有一定程度下降，其中海外債約為206.4億元，占比超五成。

??同時，三季度典型房企境內外債券合計到期規(guī)模約1599億元，其中民營房企合計共有1064億元債券即將到期，占比較高。二季度疲軟的房地產銷售市場，加速了越來越多的房企爆發(fā)流動性危機的進程。

??6月13日，禹洲集團再度違約，公告稱2023年到期、息票率9.95%的2億美元高級綠色票據(jù)在到期后仍未能支付到期本金利息。

??6月23日建業(yè)集團公告稱未能在寬限期結束之前支付2024年到期之7.75%優(yōu)先票據(jù)的利息，將暫停向所有境外債權人進行支付，此次為建業(yè)集團首次違約。

??這也意味著，在渡過了一季度的償債高峰后，基于市場的下行表現(xiàn)，融資端又未出臺更利好的政策，房企的流動性又有所加劇。

??因此，不論是企業(yè)自身問題，還是受到行業(yè)波及，民營房企經(jīng)營艱難的背后，更多是信用問題，同時也是信心問題。

??此次出臺的《關于促進民營經(jīng)濟發(fā)展壯大的意見》，共包括了關于民營經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境、政策支持力度、法治保障、實現(xiàn)高質量發(fā)展、民營經(jīng)濟人士健康成長等多個方面共31條措施，可以看到，政策的出臺既是幫扶民營經(jīng)濟，更是樹立行業(yè)信心。

??從房地產行業(yè)的角度來看，在31條促進民營經(jīng)濟措施中有三大方面值得關注：

??首先，是《意見》中的第四條——完善市場化重整機制。其中提及“鼓勵民營企業(yè)盤活存量資產回收資金。堅持精準識別、分類施策，對陷入財務困境但仍具有發(fā)展前景和挽救價值的企業(yè)，按照市場化、法治化原則，積極適用破產重整、破產和解程序。”

??這一提法可以看出，政策更希望困難企業(yè)能夠實現(xiàn)破產重組，而不是簡單的破產清算。通過破產重整，或債務展期，或債轉股，對債權人的權益進行調整，讓被查封凍結的資產能夠盡快重新盤活運營，為陷入財務困境的企業(yè)提供寶貴現(xiàn)金流，同時恢復社會經(jīng)濟活力。

??我們預計，隨著政策出臺，接下來會有一批“加速出清”的民營房企。但是，對于體量較大的房企來說，破產重整在現(xiàn)實中的推進仍有諸多難點和風險，如破產制度不夠完善、信息披露不透明以及各方利益競爭等等，這些都需在更具體的政策支持和落實執(zhí)行。

??第二，支持符合條件民營企業(yè)合理融資，即《意見》中的第五條——完善融資支持政策制度。支持符合條件的民營中小微企業(yè)在債券市場融資，推動民營企業(yè)債券融資專項支持計劃擴大覆蓋面、提升增信力度。支持符合條件的民營企業(yè)上市融資和再融資。

??自2022年11月“金融16條”發(fā)布以來，信貸、債券、股權融資各方面政策都有所松動。但從今年上半年的實施情況來看，政策效果并未達到預期。此前，融資開閘仍僅限于優(yōu)質房企及白名單房企，惠及的民營房企非常有限。

??7月14日，交易商協(xié)會組織召開了12家民企在內的融資座談會，推進“第二支箭”工作開展，針對民營房企融資困難的情況聽取意見和建議，參加的房企包括有新城控股、碧桂園以及新希望。

??此次《意見》再次提及支持符合條件的民營企業(yè)債券市場融資、上市融資和再融資，或許意味著示范房企白名單將進一步擴容，支持力度也將加大，未來民營房企的融資難題有望得到改觀。

??第三，設立預防賬款拖欠機制。如其中第三條——完善政府誠信履約機制，建立健全政務失信記錄和懲戒制度，將機關、事業(yè)單位的違約毀約、拖欠賬款、拒不履行司法裁判等失信信息納入全國信用信息共享平臺。

??以及第六條——完善拖欠賬款常態(tài)化預防和清理機制。機關、事業(yè)單位和大型企業(yè)不得以內部人員變更，履行內部付款流程等為由，拒絕或延遲支付中小企業(yè)和個體工商戶款項。同時強化商業(yè)匯票信息披露，完善票據(jù)市場信用約束機制等。

??這兩條意見旨在讓行業(yè)三角債順利流轉，而不是卡在某一方，有利于維護行業(yè)健康運行。

??一方面，設立預防賬款拖欠機制，能夠在一定程度上降低民營房企的應收賬款壞賬率，尤其是涉及到政府公共項目較多的企業(yè)；另一方面，完善票據(jù)市場信用約束機制，其實也是讓優(yōu)質房企免受行業(yè)影響，把出險房企與優(yōu)質房企區(qū)分開來，緩解優(yōu)質房企的流動資金緊張。

??除以上具體意見外，“民營經(jīng)濟31條”更積極的作用在于維護各方信心，如公平競爭、產權保護、法治保障，取消地方保護等表述均有提及。

??的確，政策環(huán)境與預期的穩(wěn)定，是健康營商的前提，也是民營企業(yè)持續(xù)經(jīng)營的信心來源。

??緊隨著“民營經(jīng)濟31條”通過的推動超大特大城市積極穩(wěn)步實施城中村改造的實施意見，其中明確提出的“鼓勵和支持民間資本”，可以視為是“民營經(jīng)濟31條”的延續(xù)。

??城中村改造是國家穩(wěn)經(jīng)濟、促消費的具體落地方向之一，不僅可以引導和釋放內需，也有助于修復內需和消費潛力。

??根據(jù)第七次全國人口普查數(shù)據(jù)，按照城區(qū)人口排序，全國現(xiàn)有超大城市7個，特大城市14個。這些城市的城中村改造，可以改善城市界面、提升居住品質以及產業(yè)形態(tài)優(yōu)化，更能為房地產開發(fā)投資形成增量。

??但可以明確的是，這一輪的城中村改造不太可能出現(xiàn)大拆大建的情況，深圳正在試行的城中村“統(tǒng)租房”可能是其中一個方向，因此，能夠釋放到市場中的需求有限，對市場銷售的作用大概率是溫和刺激。

??同時，城中村改造需要前期大量的資金投入，就目前的情況而言，能參與其中的民營房企也非常有限。

??整體來看，從延長“金融16條”的期限，到最重磅的“民營經(jīng)濟31條”，以及推動超大特大城市實施城中村改造，在當前節(jié)點中央持續(xù)釋放積極信號，有利于樹立各方對民營企業(yè)的信心。

??此次《意見》出臺與2018年11月中央召開的首屆民營企業(yè)座談會頗為相似。當時，也是中國經(jīng)濟處在重要發(fā)展節(jié)點，民企信心走弱。經(jīng)此會議后，民營企業(yè)的經(jīng)營預期和市場信心都得到了有效提振。

??此次“民營經(jīng)濟31條”的出臺是否能取得相同效果，最后仍需看政策的執(zhí)行力度以及后續(xù)的具體配套措施。

??對于房地產行業(yè)來說，最重要的是出險房企的債務問題能否得到妥善處理。只有出險房企的債務問題得到妥善解決，行業(yè)信心才能從根本上得到恢復，市場也才具備復蘇的基礎。