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22城二手房交易首次出現(xiàn)同比下降

??本報告對2023年6月份二手住宅交易行情進行監(jiān)測，以更好了解二手房市場的運行情況。報告選取了全國22個重點城市二手住宅交易數(shù)據(jù)。統(tǒng)計顯示，6月份二手住宅交易數(shù)據(jù)出現(xiàn)重大變化，即首次出現(xiàn)同比下降態(tài)勢。我們認為，在二季度二手房持續(xù)疲軟的基礎上，當前交易行情出現(xiàn)了明顯惡化。三季度提振二手房交易的政策必須加快出臺。

??一、成交套數(shù)

??統(tǒng)計顯示，2023年6月，全國22個重點城市二手住宅成交套數(shù)為13.7萬套，環(huán)比減少17%，同比減少1%。從環(huán)比數(shù)據(jù)看，今年3月份二手住宅交易沖高后，4月份開始交易數(shù)據(jù)明顯下行。從各地中介門店的反饋情況看，4月中下旬開始門店來訪量和帶看量明顯減少，一些門店單月交易甚至僅為一至兩套。6月份的數(shù)據(jù)說明，二手房交易疲軟態(tài)勢并未結束，反而有惡化的可能。

??二、同比增速

??我們從成交規(guī)模同比增速指標來分析交易行情。6月份全國重點22城二手住宅成交套數(shù)同比增速為-1%。該數(shù)據(jù)的重要特征在于，此前幾個月二手房交易雖然出現(xiàn)環(huán)比下降，但同比指標均為正增長。而當前首次出現(xiàn)同比下降態(tài)勢，充分說明市場壓力明顯增大。我們認為，出現(xiàn)這種現(xiàn)象的原因在于，二季度二手房掛牌量激增、市場預期明顯變差、購置二手房的意愿也明顯減弱。很多城市二手房交易持續(xù)位于榮枯線以下，自然容易出現(xiàn)同比下降的現(xiàn)象。

??三、年初累計情況

??我們從年初累計成交套數(shù)同比增速指標來分析市場行情。今年1-6月份，全國22個城市二手住宅成交套數(shù)為97萬套，同比去年前6月數(shù)據(jù)增速為50%，相比1-5月份63%則出現(xiàn)了明顯的收窄。我們認為，單純從同比增速數(shù)據(jù)看，其保持了高位的正增長態(tài)勢，這和一季度二手房交易量暴增有關。但也需要看到，此類暴增數(shù)據(jù)中，部分或和內(nèi)部親屬更名交易等有關，即傳統(tǒng)意義上的買賣交易或沒有這么強勢。同時，當前二手房交易逐月的下降，客觀上也拖累了該指標，即使得該指標調(diào)頭向下。

??四、市場總結

??對6月份重點城市二手住宅交易情況進行分析，可以看出，在交易數(shù)據(jù)持續(xù)下降的情況下，當前二手房交易行情出現(xiàn)了明顯惡化，即同比指標開始由正轉(zhuǎn)負。我們認為，該問題使得二季度二手房供求矛盾持續(xù)擴大。從實際觀察來看，各地部分房東開始撤回掛牌房源，也有部分房東主動降價或愿意承擔中介費等。類似現(xiàn)象都說明二手房交易行情過于疲軟。

??總結今年上半年二手住宅的交易態(tài)勢，我們認為，“一季度暴增二季度暴跌”現(xiàn)象說明二手房市場的波動性較大。這種波動性干擾了中介公司的正常經(jīng)營工作，也使得房東和購房者面臨諸多困惑。降低二手房交易成本、打通“賣二手房換購新房”的通道等工作必須加快推進。否則二手房交易市場存有堵塞，會進一步加劇供求矛盾。

??備注：

??1、本報告所指的22個重點城市，包括北京、上海、廣州、深圳、成都、杭州、合肥、南京、寧波、青島、廈門、蘇州、天津、武漢、西安、鄭州、重慶、東莞、池州、溫州、寶雞和佛山。本報告所指的二手房，均指二手住宅，即不含二手車庫、商鋪和寫字樓。