??2022年銷售、投資回到五年前
??2023年規模繼續縮量

??◎ 文 / 克而瑞研究中心

??2022年樓市繼續深度調整，四季度銷售、投資降幅再度擴大，但局部城市已略有起色。前11月商品房銷售規模和開發投資規模均降至近五年新低。新開工規模同比腰斬拖累建安投資乏力，土地市場民營房企持續缺席下土拓投資跌入冰點。“保交付”方針下四季度房屋竣工面積顯著增長，但對整體開發投資規模支撐有限。

??預判2023年，擴大內需、穩地產的方針下房地產將完成軟著陸。中央金融紓困救企的同時地方調控擺脫時滯效應后促進需求發力，銷售和投資規模將實現前低后高的走勢。但基于宏觀經濟尚在下行、房企資金尚未改善、購房需求仍被透支等現實， “保交付”竣工將是多數開發企業的主要工作，“穩需求”促內需將是多數城市的主要施政目標。我們認為對行業規模的復蘇支撐有限，2023年銷售和投資規模將繼續縮量。

??總  結

??1 前11月銷售面積同比降23，11月環比僅增3%預期“翹尾”無望

??據國家統計局數據：1—11月，商品房銷售面積121250萬平方米，同比下降23.3%；商品房銷售額118648億元，下降26.6%。兩者同比降幅相比1—10月分別擴大1pct和0.6pct，累計同比降幅走勢趨平趨緩。

??……略……

??縱觀2022年下半年商品房銷售情況，當前市場已完成規模筑底、整體止跌在即，但全面回暖仍存在較大難度，市場情緒仍然萎靡。

??……略……

??據此以銷售規模累計同比降幅持穩預估，2022年全年商品房銷售面積和金額分別將達13.6億平方米和13.3萬億元，同比分別下降24%和27%。

??2 11月開發投資額不足萬億環比再降5%，全年投資額預計同比降10.8%

??據國家統計局數據：1—11月，全國房地產開發投資123863億元，同比下降9.8%，較1-10月降幅擴大1pct。其中11月全國完成房地產開發投資額9918億元，環比下降4.5%，同比下降19.9%，較10月降幅擴大3.9pcts。

??縱觀2022年下半年，全國房地產開發投資額一路收窄至歷史低點。至11月全國開發投資額已降至不足1萬億元，為近五年新低。

??……略……

??以投資規模累計同比降幅線性預估，2022年全年預計完成開發投資額13.2萬億元，規模回到五年前，增速同比下降10.8%。

??3 前11月新開工同比腰斬，竣工發力但三季度起同比降幅連續擴大至20%

??據國家統計局數據：1—11月，房地產開發企業房屋施工面積896857萬平方米，同比下降6.5%。房屋新開工面積111632萬平方米，下降38.9%；房屋竣工面積55709萬平方米，下降19.0%。三者同比降幅分別擴大0.8pct、1.1pcts和0.3pct。

??……略……

??縱觀2022年下半年，整體呈現“新開工連續疲弱”、“竣工保交付接連發力”的趨勢。

??……略……

??以房屋施工、新開工和竣工累計同比降幅線性預估，2022年全年預計三者分別完成90億平方米、12億平方米和8億平方米，同比分別下降7%、40%和18%。

??4 前11月土地購置面積規模同比腰斬，四季度京杭土拍熱度回升，多數城市仍托底

??據國家統計局數據：1-11月，房地產開發企業土地購置面積8455萬平方米，同比下降54%；土地成交價款7591億元，下降48；二者降幅分別較1-10月擴大0.73pct和0.84pct。

??……略……

??政策層面來看，雖然近期關于房企融資方面的利好頻發，對于房企恢復正常的經營、投資有一定的促進作用，但短期內在政策效果在企業投資端還未能體現。當前房企首要工作還是以增強融資、促進銷售為主，而能否從銷售端實現“回血”還與市場信心息息相關，土地投資信心也依賴于市場信心的帶動。在當前有限的資金環境下，去化表現更好的核心板塊成為房企投資的首選。在樓市銷售仍未明顯復蘇的背景下，重點城市集中土拍冷熱分化的趨勢還將延續，流動性緊張下房企也仍將重點關注核心區優質宅地的投資機會。

??5 商品房銷售下行導致庫存全年超5億平，住宅庫存高壓11月末同比上漲18%

??……略……

??展  望

??6 2023年行業規模進一步縮量，政策時滯下全年前低后高、東強西弱

??2022年整體商品房市場完成了從情緒殺跌到企穩筑底，整體上有規模筑底的態勢，局部上西部和東北地區內陸城市更深一輪調整期仍在繼續。

??……略……

??預計整體全國商品房市場仍有銷售規模縮量可能，尤其是上半年仍將月成交規模仍將維持下降趨勢。但住房改善需求的存在將支撐整體規模在下半年小幅回升。故預計全年銷售規模將低于2022年，商品房銷售面積降至13億平方米以下，同比下降5%。同時受預期降價影響，銷售金額同比下降8%。

??7 土地購置與新開工規模繼續低位，竣工交付繼續是房企投資重心

??國央企及平臺公司仍將成為二三線城市土拍市場支柱力量。同時我們認為將會出現兩個變化：一是優質地塊將更加被熱捧。核心一二線城市的優質開發土地將繼續成為房企拿地重心，同時其出讓條件的放寬也將為房企帶來更高利潤預期，溢價率等指標的上升將帶動新房市場升溫。二是隨著“第四支箭”等進一步金融政策的實施，一部分優質民企將重新回到土拍市場，參與到優質開發土地的競拍中。

??預判明年，我們認為土地購置面積仍將處于歷史低位，料全年同比下降2%至5%。整體房地產行業雖融資環境有寬松預期，但銷售端資金回暖仍需較長時間。資金面沒有根本改善下房企拿地態度不會發生根本性轉變。

??2023年房企房屋施工和新開工面積仍將維持低水平，同時竣工規模則將繼續發力。這主要基于兩方面判斷。一方面，房企尤其是已暴雷的民企2023年的主要資金仍將落腳于竣工保交付上，投入到項目新開工的投資有限；另一方面，2021年和2022年全國土拍規模接連走低，2023年可開發土地規模也依趨勢縮減，也將拖累新開工指標。

??房屋新開工方面，一是2022年前11月共計成交經驗性用地11億平方米，以2023年一線土地盡數開工，二線中占半數由國央企競的土地盡數開工、平臺公司競得土地20%開工，三四線土地20%開工計算，預計2022年成交土地將有3.4億平方米于2023年新開工。二是依2023年新成交土地中20%于當年新開工，預計規模為2億平方米。二者合計加之庫存土地新開工，預計2023年全年房屋新開工面積料將同比下降20%。

??房屋竣工方面，2022年預計全年完成8.3億平方米。受限于建筑行業自身施工強度，預計2023年全年完成房屋竣工面積在10億平方米以內，同比上漲10%至15%。

??8 新開工、拿地疲軟使開發投資額繼續低位，竣工支撐增速降幅小幅收窄

??……略……

??2023年投資仍將延續2022年的趨勢，即房屋新開工和土地購置兩方面疲軟下投資規模繼續保持低位，竣工持續發力支撐增速降幅小幅收窄。略有不同的是，隨著全國經濟和樓市復蘇，房企資金面改善后以土拓投資為代表將有復蘇預期，屆時或將拉動整體投資規模上揚。據此預測，2023年全年開發投資額仍將低于2022年，同比降幅小幅回升至-5%到-8%。