??商品房銷售市場(chǎng)累計(jì)同比跌幅有所擴(kuò)大，11月加速下降

??1—11月份，商品房銷售面積121250萬(wàn)平方米，同比下降23.3%，其中住宅銷售面積下降26.2%。商品房銷售額118648億元，下降26.6%，其中住宅銷售額下降28.4%。

??1-11月份，新建商品房市場(chǎng)銷售面積和金額同比跌幅有所擴(kuò)大。新冠肺炎疫情防控轉(zhuǎn)向，政府層面防控政策放松，為房地產(chǎn)行業(yè)需求復(fù)蘇提供了有利條件，但開(kāi)放初期及感染高峰期前后，大部分城市感染風(fēng)險(xiǎn)驟升，個(gè)人風(fēng)險(xiǎn)防范及居家恢復(fù)抑制人員流動(dòng)性，對(duì)于銷售活動(dòng)造成明顯影響，12月市場(chǎng)將不會(huì)出現(xiàn)明顯回升，甚至呈現(xiàn)與往年完全不同的低迷態(tài)勢(shì)。預(yù)計(jì)全年房地產(chǎn)銷售面積及金額同比下降30%左右。

??11月，行業(yè)政策面持續(xù)寬松導(dǎo)向，支持房地產(chǎn)企業(yè)融資的銀行信貸、發(fā)債融資、股權(quán)融資“三支箭”全部落地；部分核心城市對(duì)區(qū)域性限購(gòu)政策作出寬松性調(diào)整。12月6日召開(kāi)的中央政治局會(huì)議未提房地產(chǎn)，但擴(kuò)需求、防風(fēng)險(xiǎn)都與行業(yè)密切相關(guān)，房地產(chǎn)屬于長(zhǎng)鏈條行業(yè)，對(duì)于提振消費(fèi)貢獻(xiàn)較大，復(fù)蘇的必要性大幅度增強(qiáng)。房地產(chǎn)政策從保需求、保項(xiàng)目到保主體，部署涵蓋已經(jīng)比較全面，進(jìn)步一強(qiáng)調(diào)底線思維，推動(dòng)具體的政策措施落地實(shí)施，才能盡快實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的良性循環(huán)和健康發(fā)展。

??單月數(shù)據(jù)來(lái)看，11月銷售面積10071萬(wàn)平方米，較上月增加3.2%，同比減少33.3%；銷售金額9816億元，環(huán)比增加3.9%，同比減少32.2%。兩項(xiàng)指標(biāo)同比跌幅較上月有明顯擴(kuò)大。

??分類物業(yè)銷售看，各類型銷售面積及金額跌幅均有所擴(kuò)大，辦公樓及商業(yè)營(yíng)業(yè)用房?jī)身?xiàng)指標(biāo)變動(dòng)最為明顯，住宅市場(chǎng)相對(duì)平穩(wěn)。

??從各地區(qū)銷售情況看，商品房銷售面積和金額同比繼續(xù)處于負(fù)增長(zhǎng)區(qū)域，且跌幅較上月擴(kuò)擴(kuò)大。西部和中部地區(qū)跌幅擴(kuò)大最明顯，東部地區(qū)跌幅波動(dòng)較小。東部地區(qū)銷售面積及金額占全國(guó)比重分別為41.4%、57.9%，份額與上月基本持平。

??02

??房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資跌幅持續(xù)下探

??1—11月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資123863億元，同比下降9.8%；其中，住宅投資94016億元，下降9.2%。

??1-11月全國(guó)房地產(chǎn)投資跌幅較上月再擴(kuò)大1個(gè)百分點(diǎn)，探底周期逐漸拉長(zhǎng)。當(dāng)前各個(gè)層面發(fā)力提振市場(chǎng)信心，金融端政策組合拳全面支持房企融資；地方政府積極調(diào)整土地政策、改善投融資環(huán)境；疫情防控措施在全國(guó)范圍放開(kāi)，將對(duì)經(jīng)濟(jì)修復(fù)起至關(guān)重要的作用，也將積極帶動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇。從政策支持傳遞到市場(chǎng)，還有一個(gè)結(jié)合實(shí)際消化的過(guò)程，穩(wěn)健性企業(yè)將率先進(jìn)入常態(tài)，恢復(fù)正常運(yùn)轉(zhuǎn)，再投資拿地建設(shè)。

??月度數(shù)據(jù)方面，11月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資9918億元，較上月減少4.5%，同比減少19.9%，同比跌幅繼續(xù)擴(kuò)大，今年單月最大跌幅再次刷新。每年的最后兩個(gè)月，長(zhǎng)江以北地區(qū)氣候嚴(yán)寒，按規(guī)律也不是投資開(kāi)工的好時(shí)節(jié)，再加上今年前期土地的階段性集中供應(yīng)，最后兩月的土地投資也是低潮期，另外銷售市場(chǎng)回暖步伐遲緩，市場(chǎng)信心修復(fù)尚需時(shí)日，全年投資很難出現(xiàn)修復(fù)跡象，將繼續(xù)下探，全年大概跌幅超過(guò)10%。

??從物業(yè)類別投資上看，各物業(yè)類型跌幅均較上月擴(kuò)大，跌速基本一致。住宅投資占總投資比重為75.9%，與上月持平。

??從地區(qū)來(lái)看，各區(qū)域投資跌幅均較上月有不同程度擴(kuò)大，東部和東北地區(qū)下調(diào)幅度相對(duì)較小；同比數(shù)據(jù)來(lái)看，中部和東部地區(qū)同比跌幅相對(duì)較小，東北地區(qū)跌幅最大。整體而言，東部地區(qū)更為平穩(wěn)，占總投資比重為54.5%，較上月增加0.3個(gè)百分點(diǎn)。

??03

??房屋新開(kāi)工面積跌幅擴(kuò)大 11月同比減少一半

??1—11月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋新開(kāi)工面積111632萬(wàn)平方米，下降38.9%。其中，住宅新開(kāi)工面積81734萬(wàn)平方米，下降39.5%；辦公樓新開(kāi)工面積2870萬(wàn)平方米，下降39.1%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開(kāi)工7608萬(wàn)平方米，下降41.2%。

??11月，全國(guó)商品房新開(kāi)工面積7910萬(wàn)平方米，為近年來(lái)最低單月，同比跌幅超過(guò)五成，較上月擴(kuò)大15.7個(gè)百分點(diǎn)，帶動(dòng)全年累計(jì)跌幅走勢(shì)繼續(xù)下探。在企業(yè)投資信心嚴(yán)重不足、建設(shè)積極性尚未恢復(fù)的基礎(chǔ)下，本月新開(kāi)工整體情況進(jìn)一步下滑，一方面受季節(jié)性因素影響新開(kāi)工進(jìn)度，另一方面新冠肺炎疫情防控政策調(diào)整優(yōu)化，相關(guān)工作人員短期內(nèi)感染對(duì)施工、開(kāi)工造成影響。

??從中長(zhǎng)期看，按照一般規(guī)律，今年新開(kāi)工大幅度減少，一定會(huì)影響明年及后年房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)，且容易形成供不應(yīng)求的局面，造成價(jià)格波動(dòng)。但考慮到我國(guó)當(dāng)前的存量規(guī)模，人口流動(dòng)特點(diǎn)，消費(fèi)者預(yù)期及經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)前景，當(dāng)前新開(kāi)工下降是市場(chǎng)選擇的結(jié)果，是市場(chǎng)主體理性決策的綜合反映，未必是壞事。假設(shè)城市化在總體上是正向的，會(huì)出現(xiàn)某些城市有凈人口流入，某些城市凈人口是流出，前者應(yīng)注意加大土地供應(yīng)力度，確保市場(chǎng)供應(yīng)力度和節(jié)奏跟上人口的變化，當(dāng)然政府也要在住房保障領(lǐng)域進(jìn)行托底，提供保障性租賃住房。

??04

??房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金跌幅擴(kuò)大

??1—11月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金136313億元，同比下降25.7%。其中，國(guó)內(nèi)貸款15823億元，下降26.9%；利用外資66億元，下降26.6%；自籌資金48994億元，下降17.5%；定金及預(yù)收款44601億元，下降33.6%；個(gè)人按揭貸款21870億元，下降26.2%。

??1—11月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金同比跌幅再次擴(kuò)大。在企業(yè)各項(xiàng)資金來(lái)源中，各項(xiàng)資金來(lái)源占比情況與上月相比變動(dòng)不大，定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款占全部資金的48.7%，自籌資金占比35.9%。同比數(shù)據(jù)看，定金及預(yù)售款下跌33.6%，雖然是幾個(gè)資金來(lái)源跌幅最大的，但較1-10月收窄了0.2個(gè)百分點(diǎn)，個(gè)人按揭貸款跌幅則擴(kuò)大1.7個(gè)百分點(diǎn)，自籌資金跌幅擴(kuò)大最為明顯，擴(kuò)大2.7個(gè)百分點(diǎn)。總體來(lái)看，開(kāi)發(fā)企業(yè)，尤其是民營(yíng)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金鏈依然非常緊張，沒(méi)有明顯緩解，核心原因還是市場(chǎng)信心不足，資金周轉(zhuǎn)緩慢，冰凍三尺，非一日之寒，地產(chǎn)面臨的這個(gè)寒冬，還需要更多一些耐心和暖政。

??房地產(chǎn)信貸融資、債券融資、股權(quán)融資“三箭齊發(fā)”，短期內(nèi)很難對(duì)企業(yè)資金面產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性改善。但政策對(duì)于重塑市場(chǎng)信心至關(guān)重要，落地之后還是優(yōu)先惠及優(yōu)質(zhì)穩(wěn)健的房企。未來(lái)一段時(shí)間，開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)抓住窗口期積極融資，避免風(fēng)險(xiǎn)蔓延和穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)，隨著商品銷售筑底回升才能走出困境。

??05

??土地市場(chǎng)繼續(xù)大幅下跌

??1—11月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積8455萬(wàn)平方米，比上年下降53.8%；土地成交價(jià)款7591億元，下降47.7%；土地成交均價(jià)8978元/平方米，上漲13.1%。

??1-11月，土地市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)跌幅略有擴(kuò)大，兩項(xiàng)指標(biāo)均較上月擴(kuò)大0.8個(gè)百分點(diǎn)。土地成交單價(jià)繼續(xù)上漲，同比漲幅與上月一致。

??11月，北京、杭州、武漢等城市進(jìn)行了第四批集中供地并成交，優(yōu)質(zhì)地塊仍受到追捧，地方城投類企業(yè)拿地比重依然較大，但與民營(yíng)房企聯(lián)合拿地現(xiàn)象也有所增加。在房地產(chǎn)融資政策引導(dǎo)下，部分民營(yíng)房企也開(kāi)始重新審視土地市場(chǎng)，調(diào)整拿地策略或恢復(fù)土地拓展。同時(shí)隨著各大城市拿地政策不斷調(diào)整優(yōu)化和增加土地供應(yīng)量，民營(yíng)房企拿地積極性將有所上升。

??06

??商品房待售面積小幅增加

??11月末，商品房待售面積55203萬(wàn)平方米，比上月末增加469萬(wàn)平方米。其中，住宅增加201萬(wàn)平方米，辦公樓增加73萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房增加51萬(wàn)平方米。

??商品房庫(kù)存較上月小幅增加，延續(xù)上漲趨勢(shì)。與去年同期相比漲幅擴(kuò)大，主要增長(zhǎng)點(diǎn)仍為住宅待售面積，同比上漲18.0%，漲幅較上月提高1.4個(gè)百分點(diǎn)；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房同比持續(xù)下跌跌幅收窄。