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??前有疫情，后有調(diào)控，偶然和必然的合力激起層層漣漪，震蕩著時代，也震蕩著中國的房地產(chǎn)。在行業(yè)最前端，土地市場的種種變化是與漣漪共振的回響，這種變化將在未來影響甚至改變中國房地產(chǎn)的格局。

??囤糧

??土地是房企的糧食。

??中國的房企深諳“雨備干糧晴備傘”這一俗語蘊含的哲理。

??2020年2月，行業(yè)尚未復(fù)蘇，上海徐匯西岸金融港地塊310.5億全國地王的誕生就拉開了房企搶糧的大幕。

??從去年4月份開始，房企拿地積極性明顯加大，到2020年上半年，TOP100企業(yè)拿地總額達(dá)到了1.5萬億元。機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，到2020年末，TOP100房企拿地總額約3.2萬億元，拿地規(guī)模同比增長14.0%。

??與此同時，房企的總土儲貨值也在穩(wěn)步增加。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年，房企總土儲貨值TOP100房企的貨值總量達(dá)到45.9萬億元，其中有8家房企總貨值超過萬億，總量超過15.2萬億。

??房企拿地積極除了企業(yè)自身需求，各城市為應(yīng)對疫情沖擊而出臺的相關(guān)政策也給了房企極大動力。

??貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年，尤其是上半年，全國共有38城43次出臺土地出讓金延期繳納或分期繳納的相關(guān)政策。2020年全國300城市土地出讓金總額達(dá)59827億元，同比增加16%，創(chuàng)下了新高。

??不過這場企業(yè)與地方共贏的大戲很快就落下帷幕。隨著政策的再次收緊和三道紅線的出臺，房企拿地動作逐漸平穩(wěn)。

??《東地產(chǎn)財經(jīng)周刊》（以下簡稱“《東地產(chǎn)》”）注意到，受此影響，2020年末，銷售百強房企的總土儲貨值超43萬億，較上半年同期小幅下滑3%，但與2019年相比整體仍然保持穩(wěn)定提升的趨勢，百強總土儲貨值同比微漲3%，近六成房企百強房企土儲貨值同比上升。

??變招

??時代的變化總是讓人始料不及。

??作為對變化的回應(yīng)，房企在拿地策略上也在變換著節(jié)奏。回歸一二線城市，聚焦區(qū)域深耕，成為新紀(jì)元的主題。

??克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至2020年末，百強房企在一二線城市的土儲建面占比進(jìn)一步提升至55%，較上半年和2019年分別提升4個百分點和3個百分點，百強回歸一二線效果顯著。

??從城市層面來看，一二線城市中武漢、廣州、重慶、成都和西安位列房企土儲TOP5，武漢總土儲建面超7000萬平方米；三四線城市中仍是佛山、惠州和徐州進(jìn)入土儲TOP20城市，但較2020年上半年末土儲總量來看，百強房企在這三個城市的土儲總量有所下降，惠州、徐州的排名也分別從13、17下降至19和20名。

??而從供應(yīng)和成交來看，一線城市土地供應(yīng)和成交呈現(xiàn)兩位數(shù)增長，土地出讓金更是大漲40%，成交均價同比上漲16%。其中上海推地377宗、1732萬平方米，成交378宗、1750萬平方米上海收獲土地出讓金2952.4億元，同比增長48%，拔得頭籌。三四線城市成交放緩，與2019年幾乎持平，微升04%。

??從區(qū)域布局來看，長三角依然是最受房企青睞的區(qū)域，大灣區(qū)和中西部其次。

??機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2020年TOP10房企在長三角、珠三角、中西部區(qū)域拿地金額占比分別為30.5%、21.9%、27.9%。其中，長三角、中西部區(qū)域依舊保持著強勁的投資勢頭，長三角區(qū)域中杭州、南京等二線城市和一些熱點三四線城市都備受青睞。

??早在去年3月份貝殼研究院發(fā)布的《房地產(chǎn)市場復(fù)蘇力指數(shù)城市排行榜》中，長三角的城市占據(jù)前十半壁江山，復(fù)蘇力在土拍市場表現(xiàn)最為搶眼。中指院研究指出，1—3月長三角城市群土地市場，TOP10企業(yè)拿地金額共計834億元，位列區(qū)域首位。

??《東地產(chǎn)》統(tǒng)計顯示，2020年最受房企關(guān)注的20個城市中前5大城市中有4個位于長三角區(qū)域，分別為蘇州、南京、杭州、寧波。

??從大環(huán)境來看，房企變招是必然之選。畢竟房住不炒的基調(diào)下，供應(yīng)端、融資端調(diào)控頻出，銷售端依然保持收緊，此時一二線城市和熱點區(qū)域的優(yōu)質(zhì)資源成為抵御風(fēng)險最好的保障。

??展望

??偶然和必然合力的影響還在擴散。

??“三道紅線”對房企資產(chǎn)負(fù)債率、現(xiàn)金短債比、凈資產(chǎn)負(fù)債率等提出了新的要求和考核，這也讓房企在拿地的時候顯得更加謹(jǐn)慎。

??對房企來講，拿地是剛需，拿優(yōu)質(zhì)地塊，更是當(dāng)下和未來的剛需。

??在2020年房企業(yè)績會上，房企高管們在投資拿地方面說過最多的詞就是“分化”，包括城市群分化、能級城市分化、房企投資分化，但不管是哪一種分化，都意味著房企未來投資向一二線城市和熱點區(qū)域聚集。

??22城“兩集中”試點已經(jīng)開始，從首批12城土地集中出讓結(jié)果來看，熱點城市和熱點區(qū)域仍是房企投資首選。

??畢竟高能級城市和熱點區(qū)域所帶來的安全保障，非其他城市可比，更何況推動城市群協(xié)同發(fā)展是國家著力推動的國策。

??政策驅(qū)動加房企求生本能，讓原本就是行業(yè)熱點的一二線城市和長三角等區(qū)域，再次上演群雄逐鹿的大戲。

??而走進(jìn)新紀(jì)元的中國房地產(chǎn)，分化在所難免，格局日漸清晰。