四、創新公共租賃住房融資機制

保障性住房建設，離不開資金。其中，共有產權保障房建設，政府采取讓渡部分土地收益，并給予稅收、信貸優惠的方式，引導企業投資建設(也可由政府組織建設)，財政可以不直接出資，項目可以通過銷售還本付息，能夠做到資金平衡。公共租賃住房建設，投資量大，回收期長，回報率低。鑒于當前部分城市住房租售比價嚴重倒掛，如果融資比例過大，就可能形成租金不足以償還利息，公共租賃住房投資無法收回的局面。在這種情況下，單純依靠政府投入無法完全解決資金問題，必須創新機制，發揮公共財政資金的撬動作用，動員社會資金(包括民間資本)參與保障性住房建設和運營。

(一)建立貸款貼息制度，擴大公共租賃住房貸款規模

目前，各大商業銀行已改制為上市公司，單純依靠商業銀行提供低息貸款是不可行的。可以考慮，對現有的公共租賃住房貸款規則加以改進，以財政貼息為支撐，建立公共租賃住房建設和經營的低息貸款制度。公共租賃住房貸款利率，以基準利率為基礎，將部分中央財政安排的保障房建設資金，調整為公共租賃住房貸款的貼息資金。這樣，既能充分發揮財政資金杠桿作用，提高財政資金使用效率，又能調動商業銀行的積極性，擴大公共租賃住房貸款規模。貸款期限原則上不超過15年，允許展期。同時明確：1.如果公共租賃住房項目采用公司化運營，并符合貸款的條件，商業銀行可以直接發放貸款。2.對于不符合放貸條件的項目，如果是政府投資的，可以向直轄市、計劃單位市、省會城市的政府融資平臺貸款，也可以向經總行認可的其它地級城市融資平臺貸款。3.對其他市、縣，在省級政府對還款來源做了統籌安排的條件下，可以發放貸款。

另外，鼓勵企業發行企業債。目前已規定，符合規定的地方政府融資平臺公司可發行企業債券或中期票據，專項用于公共租賃住房等保障性安居工程建設。承擔保障性安居工程建設項目的其他企業，也可以在政府核定的投資額度內，發行企業債券進行項目融資。

(二)建立吸引股權式投資的機制

社會資金投入公共租賃住房，主要有兩種形式：債權式投資和股權式投資。對項目投資主體而言，債權式投資僅僅提供了短期的融資手段，它仍然是一種負債。與銀行貸款一樣，公共租賃住房項目如果吸收較多的債權式投資，也可能出現租金收益抵不了利息的情況。因此，要積極吸引股權式投資。

吸引股權式投資，不僅是出于解決眼前的資金短缺問題和減輕財政負擔的考慮，更是著眼于提高建設和運營效率，促進公共租賃住房持續運營的長遠考慮。社會資金以持有股權的方式，投資建設公共租賃住房，當項目有了現金流的時候，可以參與資產證券化試點，籌集更多的資金用于其它項目建設，真正形成良性循環的機制。住房公積金、社?；?、保險資金、企業年金等資金，目前的投資收益率較低，在適當的政策下，可以成為公共租賃住房股權式投資的資金來源。還要爭取信托資金、房地產信托投資基金等資金以股權式投資的形式，參與公共租賃住房建設。

近年來，北京、上海等地試點利用集體建設用地建設公共租賃住房，這既適應原有鄉鎮企業產業升級換代，也為當地農村經濟發展和農民長遠生計找到了新的出路。這樣做，不但能解決公共租賃住房建設用地緊張問題，也吸引了農村集體經濟組織的資金以股權方式投資建設公共租賃住房。當然，要規范發展，保護好耕地，符合城鄉規劃和土地利用規劃，符合農民意愿，維護農民利益。建議盡快擴大試點范圍。

(三)關于住房公積金投資建設公共租賃住房的政策設計

1991年，上海市借鑒新加坡的經驗，在我國率先建立住房公積金制度。1994年，國務院要求全面建立住房公積金制度。1999年，頒布了《住房公積金管理條例》。住房公積金制度的建立，推進了住房分配貨幣化進程，提高了職工住房的支付能力，調動了職工個人解決住房問題的積極性。在多年的發展中，住房公積金制度對解決城鎮住房問題發揮了重要作用，已經成為住房分配貨幣化的主要形式，成為政策性個人住房貸款的唯一渠道。近年來，住房公積金制度面臨的社會環境發生了較大變化，住房公積金住房保障功能有所弱化，主要表現在：使用住房公積金貸款的群體主要集中在中高收入繳存職工。中低收入繳存職工由于缺乏購房能力，無法使用住房公積金貸款。住房公積金的統籌、互助、保障功能沒有充分發揮，部分結余資金處于閑置狀態。與此同時，公共租賃住房建設資金短缺問題突出。

目前，住房公積金支持保障性住房建設主要有兩個渠道。一是住房公積金增值收益在提取貸款風險準備金和管理費用之后全部用于廉租住房建設。二是住房公積金貸款支持公共租賃住房等保障性住房建設。今后，應采取更加安全、有效、公平的措施，加大住房公積金對公共租賃住房的支持力度?？梢钥紤]，在滿足繳存職工提取和個人住房貸款前提下，利用住房公積金部分結余資金或增值凈收益，在土地供應、財政補助、稅費減免等政策支持下，投資收購或建設公共租賃住房，定向供應給符合條件的住房公積金繳存職工。這樣做的好處：一是，在不增加地方政府負債的前提下，有效解決公共租賃住房建設項目資本金不足的問題，吸引銀行貸款投入，形成可持續的公共租賃住房資金來源。二是，所建公共租賃住房定向供應給沒有能力購買商品住房的中低收入職工，擴大住房公積金制度受益面，更好地體現住房公積金的互助功能，增強住房公積金制度的公平性。三是，將部分住房公積金轉化為實物形態，有利于優化住房公積金資產結構，促進住房公積金保值增值，提高風險防范能力。四是，拓展住房公積金制度功能，使住房公積金從支持購買住房，轉為支持購買住房與公共租賃住房建設并重，更好地發揮住房公積金的住房保障作用。

當然，住房公積金投資公共租賃住房，也面臨著一定的風險。必須做好政策設計，控制可能出現的投資風險、流動性風險和管理風險等。這樣做，突破了現行《住房公積金管理條例》。建議有關部門盡早在有條件的地區開展試點，并啟動《條例》的修訂工作。

(四)在商品房中配建一定比例保障性住房

我認為，除上述方式外，可以考慮借鑒馬來西亞的做法。馬來西亞政府規定，所有開發企業在商品房開發中必須配建20%的公共住房交給政府。因此，可以把配建一定比例的公共租賃住房和共有產權房作為土地招拍掛的前置條件，具體配建比例由地方政府根據實際確定。這樣做可以有效緩解政府保障性住房資金不足的矛盾，也是融資的一種方式。

各位來賓，朋友們，同志們，完善住房保障政策，既需要各地的實踐創新，也需要各界的理論研究。這次論壇，各地住房保障部門和多家企業及個人提交了80多篇經驗材料和論文，反映了我國住房保障理論研究和實踐的最新成果。希望通過這個論壇，大家群策群力，為完善中國特色住房保障制度貢獻力量。

不當之處，請大家批評指正。