市農業農村委市住房城鄉建設委市市場監管委市發展改革委市文化和旅游局印發天津市

關于加快推進農村閑置宅基地和閑置住宅

盤活利用的指導意見的通知

各涉農區人民政府，市有關單位：

??為深入貫徹落實《中央農村工作領導小組辦公室農業農村部關于進一步加強農村宅基地管理的通知》（中農發〔2019〕11號）和《農業農村部關于積極穩妥開展農村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用工作的通知》（農經發〔2019〕4號）等有關文件精神，加快推進我市農村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用工作，市農業農村委、市住房城鄉建設委、市市場監管委、市發展改革委、市文化和旅游局聯合制定了《天津市關于加快推進農村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用的指導意見》，經市人民政府同意，現印發給你們，請結合實際遵照執行。

市農業農村委市住房城鄉建設委市市場監管委

市發展改革委市文化和旅游局

2022年2月16日

??（此件主動公開）

天津市關于加快推進農村閑置宅基地

和閑置住宅盤活利用的指導意見

??農村宅基地和住宅是農民的基本生活資料和重要財產，也是農村發展的重要資源。近年來隨著城鎮化的快速推進，農業轉移人口數量不斷增加，農村宅基地和住宅閑置浪費問題日益突出。適時引導推動村集體經濟組織及其成員積極盤活利用閑置宅基地和閑置住宅，對于維護村集體和農民權益、增加農民收入、促進城鄉融合發展和推動鄉村振興具有重要意義。為加快推進我市農村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用，根據《中華人民共和國土地管理法》《中央農村工作領導小組辦公室農業農村部關于進一步加強農村宅基地管理的通知》（中農發〔2019〕11號）《農業農村部關于積極穩妥開展農村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用工作的通知》（農經發〔2019〕4號）等有關法律政策規定，結合我市實際，提出如下意見：

??一、總體要求

??（一）指導思想

??以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，全面貫徹黨的十九大和十九屆歷次全會精神，深入貫徹落實中央決策部署和市委、市政府部署要求，圍繞“三美四鄉”建設，以依法維護村集體與農民宅基地合法權益、嚴格規范宅基地管理為前提，以提高農村土地資源利用效率、促進村集體經濟發展、增加農民收入為目標，以天津市農村產權流轉交易市場公開、公平、公正的交易機制為保障，鼓勵村集體經濟組織牽頭采取多種方式對閑置宅基地和閑置住宅進行盤活利用，為激發我市鄉村發展活力、促進鄉村振興提供有力支撐。

??（二）基本原則

??1.堅持農民自愿。盤活利用工作要充分尊重農民意愿，做好對農民的政策宣傳和引導，充分調動農民參與的積極性和主動性。

??2.堅持收益共享。盤活利用工作要兼顧農民和集體的利益，要把增加農民收入和發展壯大集體這兩項工作結合好，既要保證農民有收入，也要保證集體有收益。

??3.堅持依法依規。盤活利用工作要嚴守土地公有制性質不改變、耕地紅線不突破、農民利益不受損的底線，符合國家和我市關于宅基地管理、國土空間規劃、用途管制、產業用地、市場監管和傳統村落保護等法律法規和政策規定，遵守農房結構安全要求和消防規定，符合環保衛生要求，注重綠色發展。

??4.堅持民主決策。盤活利用工作涉及村集體經濟組織發展、資產資源經營管理和成員切身利益，重大事項要嚴格執行“四議兩公開”決策程序，做到“公開透明”。

??5.堅持規劃先行。盤活利用工作要與各級、各類國土空間規劃相銜接，與鄉村產業發展規劃相匹配，與美麗村莊建設相結合，嚴格按照村莊規劃和村莊建筑風貌管控要求進行。

??二、盤活利用的主要路徑和方式

??村集體經濟組織是農村宅基地所有權的主體代表，在農村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用過程中承擔組織和引導作用。由村集體經濟組織牽頭的盤活利用工作主要分為兩個階段。

??（一）集中整合

??結合本村實際，村集體經濟組織可以采取作價回購、統一租賃、農戶委托、農戶入股股份合作等多種方式集中整合本村閑置宅基地和閑置住宅資源，以便于統一盤活利用。

??1.作價回購。擁有閑置住宅的農戶，在有其他合法住所且自愿退出該閑置宅基地情況下，可與村集體經濟組織協商，由村集體經濟組織回購閑置宅基地和閑置住宅歸村集體經濟組織所有，用于統一盤活利用。

??2.統一租賃。農戶可以將閑置宅基地和閑置住宅租賃給村集體經濟組織，按合同收取租金，租賃期限不得超過二十年。

??3.農戶委托。農戶可簽訂委托協議將閑置宅基地和閑置住宅授權委托給村集體經濟組織統一管理經營、出租、入股、招商合作，村集體經濟組織可以收取一定的管理費用。

??4.農戶入股股份合作。農戶可以將閑置宅基地和閑置住宅作價，以契約方式入股村集體經濟組織的運營項目，協商確定分紅比例。

??（二）盤活利用

??村集體經濟組織要統籌考慮區位條件、資源稟賦、環境容量、產業基礎和歷史文化傳承，選擇適合本村實際的閑置宅基地和閑置住宅盤活利用方式。

??1.原地原房直接利用

??鼓勵村集體經濟組織利用從農戶集中整合的閑置宅基地和閑置住宅，通過自營、出租、入股、合作等多種方式發展鄉村旅游、文化體驗、電子商務等鄉村新產業新業態。

??（1）自營。有條件的村集體經濟組織可以選擇適合本村特點的產業，利用集中整合的閑置宅基地和閑置住宅自主開發。

??（2）出租。村集體經濟組織可以將集中整合的閑置宅基地和閑置住宅統一對外出租，按合同收取租金，租賃期限不得超過二十年。

??（3）入股。村集體經濟組織可以將集中整合的閑置宅基地和閑置住宅作價入股相關經營主體，獲取穩定收益和分紅。

??（4）合作。村集體經濟組織可以將集中整合的閑置宅基地和閑置住宅與投資者合作開發，本著合作共贏的原則協商確定收入分配比例。

??2.拆舊整治統籌利用

??在充分尊重農民意愿前提下，依據村莊規劃支持采用拆舊整理、復墾、復綠等方式，開展農村閑置宅基地整治。整治出的土地和建設用地指標通過就地再利用、調整再利用、節余指標掛鉤、農村集體經營性建設用地入市、村集體經營企業等方式統籌利用，優先用于滿足農民新增宅基地需求、村莊建設和產業發展。

??就地再利用。村集體經濟組織把相對集中連片的退出宅基地，復墾、復綠后作為補充耕地、林地就地使用，或者對人均土地少、不能保障“一戶一宅”的地區，可以繼續以宅基地用途就地使用，用于建設農民住宅小區，保障農民“戶有所居”。

??（2）調整再利用。村集體經濟組織對通過利用退出宅基地拆舊復墾、復綠產生的集體建設用地指標，進行集中調控（規劃調整和農用地轉用）后另址使用。

??（3）節余指標掛鉤。村集體經濟組織將退出宅基地產生的建設用地指標在優先滿足農民新增宅基地需求、村莊建設和產業發展后形成的節余指標，用于城鄉建設用地增減掛鉤，落實占補平衡，實現建設用地總量不增加、耕地面積不減少、質量不降低、城鄉用地布局更合理的目標。

??（4）農村集體經營性建設用地入市。村集體經濟組織將退出宅基地通過整理或調整再利用產生的集體建設用地根據國土空間規劃確定為工業、商業等經營性用途并經依法登記后，以出讓、出租等方式交由單位或者個人使用。

??（5）村集體經營企業。村集體經濟組織利用退出宅基地整理或調整再利用產生的集體建設用地，通過興辦企業或者與其他單位、個人以土地使用權入股、聯營等形式共同舉辦企業發展農村產業。

??三、支持政策

??（一）強化市場服務功能。充分發揮天津市農村產權流轉交易市場服務功能，搭建閑置宅基地和閑置住宅流轉交易平臺，為農民和村集體經濟組織提供免費服務。村集體經濟組織流轉閑置宅基地和閑置住宅應在天津市農村產權流轉交易市場公開進行。市農業農村委牽頭制定閑置宅基地和閑置住宅流轉有關合同示范文本，提高流轉交易規范化水平。

??（二）發揮村集體主導作用。盤活利用工作原則上要由村集體經濟組織牽頭統一進行，防止一家一戶未經本集體經濟組織同意擅自與社會資本開展合作經營產生各類矛盾。有條件的涉農區可以對工作較好的村集體經濟組織給予一定補貼。村集體經濟組織可以通過統一組織經營管理、提供公共設施和服務等，獲取經營收益和管理費用，并嚴格納入集體資產進行管理、分配和使用。村集體經濟組織要正確處理好農戶、集體和合作單位之間的利益關系，確保各方合法權益，做好利益分配，做到互利共贏。村集體收益要優先用于解決本村集體經濟組織成員合理住宅需求，保障“戶有所居”。

??（三）創新金融支持機制。支持金融機構依法穩慎開展農村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用過程中的金融產品和服務創新，簡化中間環節，提供有力金融支持。充分發揮農業擔保政策性作用，對盤活利用經營主體從事農業生產及與農業生產直接相關的產業融合項目提供信貸擔保。支持農村宅基地制度改革試點區在改革試點框架下探索賦予農民住房財產權（含宅基地使用權）抵押融資功能。

??（四）鼓勵指標掛鉤利用。鼓勵將退出閑置宅基地整治后形成的建設用地指標用于城鄉建設用地增減掛鉤，實現建設用地的空間平移、聚焦和布局優化，用于解決農民住宅小區建設、城市近郊區發展和村莊產業發展用地空間不足的問題。

??（五）加大招商引資力度。結合農民豐收節、鄉村旅游大會、農業嘉年華、農博會等活動，向社會推介我市農村閑置宅基地和閑置住宅資源。重點推介閑置住宅資源相對集中、盤活意愿較強、村集體經濟組織健全、農村宅基地管理規范、有鄉村產業發展基礎、農民群眾積極性高的村莊。積極引導有實力、有意愿、有責任的企業有序參與盤活利用工作。支持返鄉人員依托自有和閑置住宅發展適合的鄉村產業項目。

??（六）加強財政資金支持。支持各涉農區統籌安排相關涉農資金，對農村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用工作進行獎勵、補助。有條件的涉農區可發行地方政府專項債券，支持本區符合專項債券發行條件的農村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用項目。

??（七）鼓勵支持探索創新。探索引導返鄉下鄉創業人員與農民以簽訂租賃合同形式開展訂單式建房，按照經營需要新建或翻建住宅，合作打造民宿、康養和經營場所等。引導閑置宅基地和閑置住宅退出，對進城落戶的農村村民和通過繼承獲得住宅房屋所有權的非集體經濟組織成員，可探索通過多種方式鼓勵其自愿有償退出宅基地。鼓勵村集體經濟組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅，依法依規發展符合鄉村特點的休閑農業、鄉村旅游、餐飲民宿、文化體驗、創意辦公、電子商務等新產業新業態，以及農產品冷鏈、初加工、倉儲等一二三產業融合發展項目。

??四、有關要求

??（一）要切實推動村集體承擔起主體責任。農村宅基地屬于集體經濟組織成員集體所有，村集體經濟組織作為農村宅基地所有權主體代表，必須發揮引領、組織、統籌和管理作用，切實保護好村集體和廣大農戶的切身利益。鼓勵把適宜條件的閑置宅基地和閑置住宅盤活為村莊公共活動空間。騰退的閑置住宅由村集體承擔農房安全責任。騰退的閑置宅基地應優先用于保障村民合理的住宅需求。

??（二）要合理確定盤活利用對象。盤活利用閑置宅基地和閑置住宅應在農民合法宅基地和地上的房屋進行，原則上應為已辦理宅基地使用權及房屋所有權登記的。擬盤活利用的閑置宅基地和閑置住宅要符合在規劃保留村莊內、符合我市國土空間規劃、產權歸屬清晰、使用權未抵押、現狀經村集體經濟組織認可等條件。閑置住宅不包括設施農業項目配套用房、違法占地建房以及農民建設的用于倉儲的非居住用途的房屋等。

??（三）要依法規范盤活利用行為。各涉農區要進一步加強宅基地管理和農房安全管理，防止侵占耕地、大拆大建、違規開發，堅決遏制耕地“非農化”行為，防止耕地“非糧化”。要堅決守住法律和政策底線，不得違法違規買賣或變相買賣宅基地，嚴格禁止下鄉利用農村宅基地建設別墅大院和私人會館。要切實維護農民權益，不得以各種名義違背農民意愿強制流轉宅基地和強迫農民“上樓”，不得違法收回農戶合法取得的宅基地，不得以退出宅基地作為農民進城落戶的條件。村委會和村集體經濟組織要加強安全監管，杜絕治安、消防、衛生等安全隱患。出租用于居住或開展經營的，要嚴格遵守國家和我市的有關規定，履行出租登記手續，租賃合同期限不得超過二十年，嚴禁出租不符合條件的房屋，嚴禁違法群租。

??（四）要強化各部門政策銜接。各涉農區要認真落實黨中央、國務院和市委、市政府關于鄉村振興、城鄉融合發展、返鄉下鄉人員創業創新等方面的文件要求，完善適合本區實際的農村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用政策，出臺扶持措施，簡化市場準入，優化登記、備案等手續。對利用閑置宅基地和閑置住宅發展民宿等項目，要盡快研究和推動出臺特種行業經營等領域便利市場準入、加強事中事后監管的措施。盤活利用過程中出現交易糾紛，要及時引導當事人采取協商解決、向鄉鎮人民政府申請調解、依據合同約定申請仲裁或依法向人民法院提起訴訟等方式妥善解決。天津市農村產權流轉交易市場要制定相關產品流轉交易制度。

??五、加強組織領導

??（一）要高度重視。各涉農區要高度重視農村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用工作，加強統籌領導。區農業農村部門要加強指導，強化與相關部門的協調，其他相關部門要各負其責，形成工作合力。各涉農區可根據本區實際，制定具體實施方案、操作細則和配套政策，進一步明確目標任務、工作路徑和重點措施，確保盤活利用工作取得實效。

??（二）要夯實基礎。各涉農區要推動做好村莊規劃編制、房地一體的宅基地使用權確權登記頒證、農村宅基地和農房調查、農村人居環境整治等基礎工作。要結合農村宅基地制度改革試點，探索宅基地退出等機制，為盤活利用工作創造有利條件。

??（三）要強化宣傳。各涉農區要積極宣傳和解讀農村閑置宅基地和閑置住宅利用法律法規和相關政策措施，以及盤活利用典型案例，營造良好的社會輿論氛圍。

??（四）要加強引導。除村集體經濟組織牽頭外，農民也可依法與城鎮居民、工商資本等主體，通過自主經營、合作經營、委托經營等方式直接進行閑置宅基地和閑置住宅盤活利用。各涉農區要對農民自行開展的盤活利用行為加強引導，有效防止產生各類矛盾糾紛。