各鎮人民政府（街道辦事處），市府直屬各單位：

??《東莞市城市更新市屬企業土地整備開發操作規范（試行）》業經市人民政府同意，現印發給你們，請認真貫徹執行。

東莞市人民政府辦公室

2021年11月12日

東莞市城市更新市屬企業土地整備開發操作規范

（試行）

??為鼓勵市屬企業參與城市更新，重點推進連片“工改工”，明確市屬企業土地整備開發實施路徑和操作細則，根據《廣東省舊城鎮舊廠房舊村莊改造管理辦法（粵府令第279號）》《廣東省人民政府關于深化改革加快推動“三舊”改造促進高質量發展的指導意見（粵府〔2019〕71號）》《東莞市人民政府關于深化改革全力推進城市更新提升城市品質的意見（東府〔2018〕102號）》《關于加快鎮村工業園改造提升的實施意見（東府〔2020〕24號）》及有關法律、法規和政策規定，制定本操作規范。

??第一條 本市城市更新市屬企業土地整備開發的總體要求是緊緊圍繞建設省制造業供給側結構性改革創新實驗區的總體目標，充分發揮市屬企業引領作用，貫徹落實鎮村工業園改造提升的工作部署，大力推進連片“工改工”，為政府統籌掌控一批產業空間資源。

??第二條 本操作規范所稱“市屬企業土地整備開發”是指市屬土地整備開發公司成立項目公司，由項目公司完成土地整備工作后，交由政府掛牌招商或收儲。

??市屬土地整備開發公司是指由市委市政府明確以城市更新開發建設為主業的市屬國有企業。

??東莞市城市更新基金（簡稱更新基金）是指東莞市城市更新發展投資合伙企業（有限合伙）（簡稱母基金）或其投資的子基金。

??第三條 市屬企業土地整備開發須遵循以下基本原則：

??（一）政府主導，產業優先。市屬企業土地整備開發是政府主導實施城市更新的重要模式，服務于市委市政府戰略部署，深度參與城市更新拓展優化城市發展空間，將大力推進連片“工改工”、促進產城融合為主攻方向，助力我市打造產業新動能，推動制造業高質量發展。鼓勵與鎮街、村組集體、更新基金合作，通過“工改居商”項目收益反哺連片“工改工”。

??（二）自主經營，市場運作。市屬土地整備開發公司及項目公司享有自主經營權，依據公司章程開展經營活動。實行市場化運作，參考市場化補償標準確定拆遷補償方案，鼓勵引入新型金融工具，吸納社會資金，實施股權混改，形成市屬國有資本控股、多元股權混合的土地整備開發格局，實現多方共贏。

??（三）權責清晰，規范合理。明確界定市屬企業土地整備開發過程中各方職責分工，各司其職，建立高效的市鎮聯動機制，強化正確引導，抓好統籌協調、規范項目實施、從嚴落實監管。結合法律法規和市場實際，形成科學、嚴謹的項目實施流程和工作要求，保障項目有序推進，做到規范合理。

??第四條 以下涉及不同權益整合的連片改造項目可采用市屬企業土地整備開發進行更新改造：

??（一）更新單元需引入改造主體實施連片“工改工”、產城融合改造、舊村改造項目；

??（二）因反哺連片“工改工”而實施的“工改居商”項目；

??（三）經市政府批準同意的項目。

??第五條 市屬企業土地整備開發的基本流程如下：

??（一）項目投資立項和確立合作關系；

??（二）開展土地整備工作；

??（三）掛牌招商確定成交方；

??（四）總體實施方案報批和土地供應（入庫）；

??（五）項目開發建設。

??第六條 市國資委負責會同市相關職能部門指導開展市屬企業土地整備開發相關工作，協調解決市屬企業土地整備開發有關問題，按照相關政策法規對市屬企業土地整備開發項目投資立項、設立項目公司進行審批或備案，對市屬土地整備開發公司、項目公司進行監督管理。

??市自然資源局負責會同市相關職能部門審查更新單元劃定方案、掛牌招商方案和“1+N”總體實施方案，辦理土地供應和入庫手續等。

??市財政局負責城市更新項目的土地出讓收入分配，并依程序撥付款項。

??市農業農村局負責監督和指導市屬企業土地整備開發涉及的農村集體資產管理事項。

??市發展改革局、市科技局、市工業和信息化局、市投資促進局負責指導市屬企業土地整備開發涉及的產業規劃與定位、產業導入、招商引資事項。

??鎮人民政府（街道辦事處）負責統籌和指導轄區內市屬企業土地整備開發項目，審議涉及鎮街、村組集體參股的改造協議、項目公司章程，指導、協助和監督項目公司開展拆遷補償、組織編報更新單元劃定方案、掛牌招商方案和“1+N”總體實施方案，負責項目開發建設的監督管理，接收和管理配建的公共設施。具體工作可由鎮街城市更新管理機構或指定機構承擔。

??第七條 市屬土地整備開發公司對項目充分調研分析，形成投資立項文件，并按規定申請項目投資立項。

??項目投資立項后，市屬土地整備開發公司與屬地鎮街、村組集體、土地權益人等相關權益主體就改造范圍、改造方向、實施主體、初步補償條件等內容充分協商，擬訂改造協議，并按以下規定進行決策后，共同或分別簽訂改造協議、確立合作關系。改造協議由市屬土地整備開發公司按照公司章程、內部管理規定進行決策；改造協議涉及鎮街權益的，應同時提交鎮街黨政班子聯席會議審議；改造協議涉及村組集體權益的，應由農村集體經濟組織按規定通過民主決策程序進行集體決議。

??第八條 市屬土地整備開發公司選擇以下其中一種方式設立項目公司，負責開展土地整備工作：

??（一）市屬土地整備開發公司成立全資項目公司；

??（二）市屬土地整備開發公司與更新基金、鎮街、村組集體、土地權益人、其他市屬企業中一方或多方共同成立市屬國有資本控股的項目公司。

??市屬國有資本控股的項目公司應同時滿足以下條件：一是市屬土地整備開發公司的股權比例不低于34%；二是市屬土地整備開發公司為第一大股東且通過股東協議、公司章程、董事會決議或者其他協議安排對項目公司形成實際支配。土地權益人參股項目公司的，在同時滿足上述兩個條件的基礎上，按其權益地塊中的拆除重建面積占更新單元總拆除重建面積之比核定參股比例，并按照公司章程參與相關開發工作。

??第九條 鎮人民政府（街道辦事處）組織和指導項目公司開展土地整備工作，包括：

??（一）編報更新單元劃定方案；

??（二）核查和確認不動產權益；

??（三）征詢不動產權益人意愿；

??（四）擬定拆遷補償方案；

??（五）實施拆遷補償；

??（六）確定政府（集體）綜合收益；

??（七）編報掛牌招商方案。

??不動產權益人的核查確認參照《東莞市城市更新單一主體掛牌招商操作規范（試行）》（東府辦〔2019〕29號）第二章第九條執行。

??項目公司參考市場化拆遷補償標準制定拆遷補償方案，并根據經批準的拆遷補償方案對更新單元內的不動產權益人予以補償。

??在同一個更新范圍內，對于個人或社會單位的拆遷補償標準原則上不超過對集體經濟組織的拆遷補償標準；對于交由政府收儲的，補償標準應符合我市現行的土地收儲補償相關規定。拆遷補償方案涉及村組集體權益的，應由相關農村集體經濟組織按規定通過民主決策程序進行集體決議，并按規定報鎮人民政府（街道辦事處）黨政班子聯席會議審議。

??第十條 項目公司完成土地整備工作后交由政府掛牌招商的，按有關規定完成線上競價并確定不動產權益要約收購主體，收購主體須在限期內與土地整備項目公司就前期土地整備權益轉讓事宜協商達成一致，簽訂權益轉移協議，按規定確認為掛牌成交方。

??收購主體未能在限期內與土地整備項目公司簽訂權益轉讓協議的，市公共資源交易中心終止掛牌，并扣除不高于保證金的10%用于支付前期工作費用。

??第十一條 項目公司完成土地整備工作后交由政府收儲的，由市土地儲備機構直接辦理收儲入庫手續，具體按《東莞市人民政府辦公室關于進一步完善土地收儲整備補償和利益共享機制的意見》（東府辦〔2020〕17號）有關規定執行。

??第十二條 鎮人民政府（街道辦事處）編報“1+N”總體實施方案，按程序報批。改造地塊交由掛牌成交方開發建設的，按以下規定辦理供地手續：

??（一）符合《行政劃撥目錄》的國有用地，以行政劃撥方式供地；

??（二）批準出讓的國有建設用地，以協議出讓方式供地；

??（三）集體建設用地經村組集體表決同意后，以流轉出讓方式供地。

??改造地塊保留集體自用的，由村組集體按有關規定辦理相關手續。

??第十三條 地價款參照《東莞市城市更新單一主體掛牌招商操作規范（試行）》（東府辦〔2019〕29號）第六章的有關規定計收和分配。

??第十四條 市屬企業土地整備開發項目的設計施工應符合國家、省、市關于綠色建筑、裝配式建筑等相關技術標準。

??市屬企業土地整備開發項目無須配建安居房；須按有關規定簽訂實施監管協議，落實回遷安置、公建配套建設等責任。

??第十五條 掛牌成交方須按規定向市人民政府及相關部門通報產業用房建設和儲備情況，加強與重大產業項目、倍增計劃企業、戰略性新興產業基地、市鎮聯合招商基地的對接，優先支持產業集群建設、產業鏈現代化、產業基礎高級化，為制造業高質量發展提供產業空間保障。因地制宜探索可行的產業生態模式、產業孵化模式和產業集聚模式，構建產業綜合服務配套體系，打造產業新動能。

??第十六條 更新基金可通過以下方式投資土地整備開發項目：

??（一）參股項目公司，具體股權比例在項目公司章程中約定；

??（二）向項目公司提供市場化融資。

??母基金通過子基金進行投資的，其持有子基金的份額不低于10%。

??第十七條 更新基金可通過轉讓或清算等方式實現退出，具體以合伙協議或公司章程為準。

??項目公司完成土地整備工作后交由政府掛牌招商的，在確認掛牌成交方前，更新基金不得轉讓其持有的項目公司股權，母基金不得轉讓其持有的子基金份額，在確認掛牌成交方后均可轉讓。

??項目公司完成土地整備工作后交由政府收儲的，在完成土地收儲手續前，更新基金不得轉讓其持有的項目公司股權，母基金不得轉讓其持有的子基金份額，在完成土地收儲手續后均可轉讓。

??第十八條 堅持解放思想、實事求是，按照“三個區分開來”的原則，對在推進城市更新中因缺乏經驗、先行先試出現的失誤和錯誤，同明知故犯的違紀違法行為區分開來；把上級尚無明確限制的探索性試驗中的失誤和錯誤，同上級明令禁止依然我行我素的違紀違法行為區分開來；把為推動城市更新工作的無意過失，同牟取私利的違紀違法行為區分開來。進一步探索在城市更新中建立容錯糾錯機制，旗幟鮮明地支持、保護、鼓勵市屬企業勇于創新，深度參與我市城市更新工作，為各級干部凝心聚力破解發展難題，營造寬松、寬容、和諧的干事創業環境。

??第十九條 本操作規范由市國資委會同市自然資源局等相關部門解釋，自印發之日起實施，試行3年。