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??剛進(jìn)入6月，四大央企之一的招商蛇口率先進(jìn)行新一輪組織變革。

??6月4日，有消息稱，招商蛇口啟動(dòng)調(diào)整組織架構(gòu)，取消所有區(qū)域?qū)蛹?jí)。具體來看，招商蛇口裁撤原有的華東、華南、華北、華西、江南五大區(qū)域公司，轉(zhuǎn)為總部直接管理城市公司，形成“集團(tuán)-城市”二級(jí)管控體系。調(diào)整后，招商蛇口全國50多個(gè)城市公司將由總部直接統(tǒng)籌，減少中間管理層級(jí)，提升決策效率。

??對(duì)此，中國房地產(chǎn)報(bào)記者聯(lián)系招商蛇口相關(guān)人士進(jìn)行采訪，但截至發(fā)稿，對(duì)方并未回復(fù)。

??此次調(diào)整可以說是招商蛇口自2024年以來進(jìn)行的一系列組織變革的延續(xù)和升級(jí)。

??2024年初，招商蛇口將原有的7大區(qū)域合并整合，最終留下了華東、華南、華北、華西和江南5大區(qū)域；2025年初，招商蛇口又在華東區(qū)域和江南區(qū)域內(nèi)部進(jìn)行整合，比如將杭州公司更名為浙江公司，寧波公司調(diào)整為事業(yè)部并入浙江公司，等等；直至此次徹底取消區(qū)域?qū)蛹?jí)架構(gòu)，完成了從三級(jí)管控到二級(jí)架構(gòu)的扁平化管理轉(zhuǎn)變。

??一位TOP30房企華東區(qū)域負(fù)責(zé)人認(rèn)為，這種變化背后的直接驅(qū)動(dòng)因素其實(shí)是行業(yè)環(huán)境變了。

??“以前房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展期，企業(yè)項(xiàng)目多，區(qū)域分散，采用三級(jí)架構(gòu)能更好管理各地項(xiàng)目，但現(xiàn)在市場(chǎng)下行，利潤變薄，企業(yè)管理效率就變得更加重要。在這種背景下三級(jí)架構(gòu)就顯得層級(jí)多、決策慢，而且區(qū)域公司和城市公司一些職能和部門人員重復(fù)設(shè)置，企業(yè)成本高居不下，就不能適應(yīng)當(dāng)下的發(fā)展需求。”該人士表示。

??具體到招商蛇口業(yè)務(wù)發(fā)展層面，銷售和利潤壓力、投資聚焦都成為此次組織變革的深層動(dòng)因。

??2024年，招商蛇口整體業(yè)績(jī)表現(xiàn)并不差，以全口徑2193億元銷售金額位居行業(yè)第5名，但這個(gè)規(guī)模與排名第1名的保利發(fā)展以及第2名的中海地產(chǎn)都還有千億元的差距。而在招商蛇口之后，綠城中國、建發(fā)房產(chǎn)和越秀地產(chǎn)的發(fā)展勢(shì)頭都不容小覷，不盡快破局，其行業(yè)地位岌岌可危。

??相比規(guī)模，招商蛇口面臨的利潤壓力更甚。在招商蛇口的業(yè)務(wù)構(gòu)成中， 86%的營業(yè)收入都來自開發(fā)業(yè)務(wù)，而其2024年22個(gè)重點(diǎn)城市住宅毛利率只有14%，這導(dǎo)致2024年招商蛇口凈利潤同比下降36%。這也意味著，招商蛇口急需通過精簡(jiǎn)架構(gòu)來壓縮管理成本，從而釋放一部分利潤。

??從2022年起，不少房企投資策略變?yōu)榫劢购诵某鞘校猩躺呖谝踩绱耍?024年有90%的投資集中于上海、深圳等城市，投資越來越集中，這就需要總部直接把控資源，優(yōu)化資源配置，有利于將有限的資源集中到核心城市、核心區(qū)域的核心項(xiàng)目上去，以此提升單個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)營質(zhì)量。

??其實(shí)除了招商蛇口，此前，中國金茂也將“總部-區(qū)域-城市”三級(jí)管控架構(gòu)調(diào)整為“總部-地區(qū)”二級(jí)管控架構(gòu)，取消華北、華東、華南、華中、西南五個(gè)區(qū)域公司，并對(duì)現(xiàn)有城市公司進(jìn)行裁撤重組。

??可見，集團(tuán)直接對(duì)城市公司負(fù)責(zé)、向一線項(xiàng)目要業(yè)績(jī)已經(jīng)成為當(dāng)下各大房企組織架構(gòu)調(diào)整的重要方向。

??不過這種集團(tuán)直管的模式也對(duì)企業(yè)總部管理能力提出了更高要求。“總部需要具備強(qiáng)大的戰(zhàn)略規(guī)劃、專業(yè)支持、資源配置和風(fēng)險(xiǎn)管控能力，而且還要能夠協(xié)調(diào)不同區(qū)域不同項(xiàng)目的需求，這對(duì)總部人員的素質(zhì)、專業(yè)性提出了新的要求。”上述區(qū)域負(fù)責(zé)人直言，二級(jí)管控比較難把握的就是度的問題，如何確保集團(tuán)總部能及時(shí)、有效響應(yīng)項(xiàng)目一線的需求和問題，“管得太死”不行，“支持不到位”也不行。

??此外，組織架構(gòu)調(diào)整往往伴隨的是人員調(diào)整，尤其是像此次招商蛇口這樣全面取消區(qū)域?qū)蛹?jí)，那么這些區(qū)域公司的人員如何安置也是其需要解決的問題。

??2024年，招商蛇口員工人數(shù)從5.25萬人降至4.95萬人，減少了近3000人。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，此次撤銷區(qū)域架構(gòu)后，招商蛇口很可能會(huì)再次出現(xiàn)大范圍人員變動(dòng)，但無論是協(xié)調(diào)轉(zhuǎn)崗還是裁員，對(duì)招商蛇口而言，都需要妥善處置。