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??“當前市場形勢已出現積極變化，2025年市場情況大概率不會比2024年更差，不過具體發展態勢，還需重點關注前3至4個月的市場表現。”恒隆地產高管在2024年度業績發布會上表示。

??1月25日，作為高端商場運營商的恒隆地產（0101.HK，簡稱“恒隆”）公布了2024年度經營業績。在失業率上升、消費能力有所下滑的大環境下，恒隆第四代掌門陳文博交出的這份成績單，表現較為平淡。

??數據顯示，2024年恒隆地產總收入達到112.42億港元，相較去年增長9%。但深入分析會發現，這一增長主要源于物業銷售收入15.38億港元（2023年無物業銷售收入）。在核心業務——物業租賃業務板塊，受內地及香港零售和辦公樓市行情低迷的影響，2024年收入下降6%，降至95.15億港元。從整體營業溢利來看，2024年恒隆整體營業溢利下跌13%，為64.55億港元，其中物業租賃業務的營業溢利下降9%，為67.63億港元。

??恒隆地產董事長陳文博表示，期望公司在2025年業績能夠實現微幅增長。

??回顧2024年，無疑是充滿挑戰的一年。這一年是陳文博執掌恒隆的第一年，不管是對陳文博個人，還是恒隆這家企業而言，都遭遇了諸多不小的挑戰。

??財務表現平平

??根據財報數據，2024 年報告期內，恒隆集團總收入約達 117.6 億港元，同比實現 8% 的增長幅度。然而，股東應占凈利潤卻出現下滑，約為 23.27 億港元，同比減少 21%。恒隆地產的情況與之類似，總收入約 112.42 億港元，同比增長 9%，但股東應占凈利潤約為 30.95 億港元，同比下降 25%。從整體營業溢利來看，恒隆地產在 2024 年為 64.55 億港元，與上一年度相比，下跌幅度達到 13%。

??恒隆方面表示，2024 年受內地及香港市場環境的雙重影響，恒隆集團及恒隆地產的股東應占基本租賃純利分別為 25.31 億港元及 34.22 億港元，同比下降 14% 及 18%。在物業租賃這一重要業務板塊，恒隆集團物業租賃總收入約 100.33 億港元，同比減少 6%。其中，內地物業租賃收入約 68.51 億港元，同比減少 5%；香港物業租賃收入約 31.82 億港元，同比減少 9%。

??內地物業整體租賃收入在 2024 年為 64.66 億港元，同比下跌 5%。在商場領域，受奢侈品市場消費者信心減弱以及部分城市競爭對手激烈價格促銷等因素的影響，高端商場租戶銷售額出現明顯下降。整體租賃收入按人民幣計值下跌 3% 至 48.05 億元，租戶銷售額更是大幅下跌 14%。其中，高端商場組合收入下跌 4% ，上海恒隆廣場收入同比下跌 6%，租戶銷售額跌幅高達 22%；上海港匯恒隆廣場租金收入和租戶銷售額降幅分別為 3% 和 12%。

??租賃收入減少無疑是基本純利下降的主要原因，但利息支出的增加也對基本純利產生了重大影響。2024 財年報告期內，恒隆地產的財務成本進一步攀升，利息支出凈額達到歷史性的高位，高達 8.84 億港元（2023 年同期為 6.21 億港元）。財務費用的提升主要源于兩個方面：一是貸款總額的顯著提升，截至 2024 年 12 月 31 日，恒隆地產的借貸總額為 573.76 億港元，而 2023 年同期僅為 507.04 億港元；二是利率的上升，盡管平均借貸利率維持在 4.3%，與 2023 年同期持平，但整體債務規模的擴大使得利息支出大幅增加。

??為緩解利息支出不斷增加帶來的財務成本壓力，恒隆正式公布了 “重整策略”，主要包括擴大港幣及人民幣融資、采取以股代息安排以及重整派息以保留現金。2025 年 1 月 21 日，恒隆地產宣布與逾 10 家國際、中資及本地銀行簽訂 100 億港元五年期銀團貸款協議。該筆銀團貸款的所得款項將用于為公司的部分債務再融資計劃，并提供額外營運資金，以支持公司業務的持續發展。

??租賃收入下滑

??報告期內，恒隆內地組合的租賃收入與營業利潤均出現了不同程度的下滑，跌幅分別為 4% 和 6%。恒隆管理層給出的原因是，內地消費市場的低迷不振以及境外旅游熱潮的興起，對商場收入形成了明顯的沖擊。

??財報數據顯示，內地高端商場中，僅無錫恒隆廣場和大連恒隆廣場的收入同比增長2%和8%。上海恒隆廣場和上海港匯恒隆廣場的收入分別同比減少6%和3%；租戶銷售額分別下跌22%和12%。沈陽市府恒隆廣場和武漢恒隆廣場的收入和租戶銷售額均錄得同比兩位數減少。

??對于上海恒隆廣場業績下滑情況，集團行政總裁盧韋柏在業績會上表示，客人到店消費的次數無減小，甚至有增多，但每一次購買的金額下跌了15%-16%。顯然由于消費力稍遜的顧客對高端消費更為謹慎，并在海外尋找更為優惠的商品。

??2024 年，恒隆內地商場租合收入呈現下行趨勢，其中高端商場租合收入下滑 4%。從區域表現來看，內地高端商場呈現出明顯的分化態勢。無錫恒隆廣場和大連恒隆廣場分別實現了 2% 和 8% 的收入同比增長。而上海恒隆廣場和上海港匯恒隆廣場的收入分別同比減少 6% 和 3%，租戶銷售額更是大幅下跌 22% 和 12%。沈陽市府恒隆廣場和武漢恒隆廣場的收入及租戶銷售額，均出現了同比兩位數的下滑。

??針對上海恒隆廣場業績下滑的情況，集團行政總裁盧韋柏在業績會上表示，盡管消費者到店頻次有所增加，但平均客單價卻下降了 15%~16%。這一現象背后，反映出消費力相對較弱的群體在高端消費面前愈發謹慎，同時海外市場的價格優勢吸引了部分消費者的目光。

??談及辦公樓業務，陳文博認為，上海辦公樓的市場競爭力與二線城市相比存在差距。在二線城市，甲級寫字樓資源相對稀缺，使得恒隆在這些地區的辦公樓業務更為穩定，競爭對手相對較少，這成為了恒隆在二線城市辦公樓市場的競爭優勢。

??“我們期望公司在2025年能夠實現微增長，但這個目標的實現確實取決于市場狀況。住宅銷售情況因城市而異。預計今年下半年我們將開始銷售無錫的項目，無錫市場相對穩定。”陳文博在業績發布會上表示，“展望2025年，市場普遍持一定的保守態度，需謹慎行事。若遇到極佳的投資機會，我們會留意。至于是否落實進行投資，則需仔細考慮每個項目的回報情況，并結合自身的規劃回報率進行綜合判斷。我們將持續觀察市場動態、繼續投資。”

??此外，陳文博強調，公司當前的財務狀況非常穩固。“在過去的一年里，我們按計劃進行了整固，包括以股代息、調節股息和為賣樓作撥備，并簽訂銀團貸款，足證銀行界對我們有信心，支持力度非常大，這些都使公司得以保持較為充裕的現金儲備。正是因為進行了這樣的調整，我們對公司的財務狀況有信心。”陳文博說。