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??市場下行壓力下，大部分房企都在收縮投資戰(zhàn)線。

??機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年前7個(gè)月，TOP100房企銷售總額為2.39萬億元，同比下降40%；拿地總額為4307.1億元，同比下降38%，降幅較前6個(gè)月繼續(xù)擴(kuò)大2.2個(gè)百分點(diǎn)。這還是房地產(chǎn)“5﹒17新政”加持的結(jié)果。

??就連銷售額前三房企也在收縮戰(zhàn)線。前7個(gè)月，保利發(fā)展、中海地產(chǎn)拿地金額分別同比銳減56%、61%，萬科在百強(qiáng)房企拿地排行榜上已“消失不見”。

??但“建發(fā)系”在土地市場仍舊保持了兇猛勢頭。“建發(fā)系”旗下?lián)碛袃杉抑匾禺a(chǎn)平臺，分別是建發(fā)房產(chǎn)以及聯(lián)發(fā)集團(tuán)。前7個(gè)月，建發(fā)房產(chǎn)在拿地榜和新增土地貨值榜上均排在第一位，對土地的渴望及擴(kuò)張野心盡顯。

??“這兩年市場環(huán)境變化很快，各家企業(yè)都面臨不同的壓力，建發(fā)給業(yè)內(nèi)的印象就像個(gè)‘工科生’，從上到下務(wù)實(shí)做事，悶聲發(fā)展。”一位接近建發(fā)房產(chǎn)的人士稱。

??“當(dāng)前部分房企相對積極拿地，主要還是其資金相對充裕。這部分房企拿地多以都市圈核心城市為主，近兩年這些城市出讓地塊相對優(yōu)質(zhì)，未來銷售壓力相對較小，整體而言風(fēng)險(xiǎn)不大。”一位房地產(chǎn)研究人士稱。

??記者就建發(fā)房產(chǎn)拿地及發(fā)展戰(zhàn)略致電公司品牌部相關(guān)人員，其表示公司幾乎不接受采訪，“企業(yè)還是希望能把本身該做好的事做好，把更多精力放在產(chǎn)品、服務(wù)、銷售上”。

??拿地?cái)U(kuò)張“兇猛”

??建發(fā)房產(chǎn)的快速擴(kuò)張，與其廈門國資委背景密不可分。

??建發(fā)房產(chǎn)，全稱建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司，由廈門建發(fā)集團(tuán)（廈門國資委100%控股集團(tuán)）及其旗下核心上市平臺建發(fā)股份共同持股。目前，建發(fā)股份在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域擁有建發(fā)房產(chǎn)和聯(lián)發(fā)集團(tuán)兩大控股子公司。

??根據(jù)官網(wǎng)，建發(fā)房產(chǎn)旗下控股3家上市平臺，分別是建發(fā)國際集團(tuán)、建發(fā)物業(yè)管理集團(tuán)、建發(fā)合誠工程咨詢股份有限公司。

??目前，建發(fā)房產(chǎn)主要業(yè)務(wù)板塊包括房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理、城市更新改造、商業(yè)管理、代建運(yùn)營、工程與設(shè)計(jì)服務(wù)、關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)投資七大業(yè)務(wù)板塊，涉及從一級土地規(guī)劃、征拆、代建到二級房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)、商業(yè)，再到酒店、養(yǎng)老、文化、科技等關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)全覆蓋的房地產(chǎn)全鏈條業(yè)務(wù)體系。

??建發(fā)房產(chǎn)對于土地和規(guī)模的渴求，早在2022年就已顯露。

??2022年全國土地拍賣市場遇冷，但建發(fā)房產(chǎn)仍是全國土地招拍掛市場的常客。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2022年全年，建發(fā)房產(chǎn)權(quán)益拿地金額544億元，居于第4名，僅次于華潤置地、中海地產(chǎn)和保利發(fā)展；新增土地貨值1104億元，位于第7名。

??建發(fā)國際集團(tuán)年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2022年末，公司土地儲備約1620萬平方米，庫存總可售貨值達(dá)2501億元，其中2022年新增土地91%位于一二線城市。

??2023年，建發(fā)對于拿地目標(biāo)有增無減。建發(fā)國際高管層在年初業(yè)績會上表示，公司2023年拿地目標(biāo)肯定要比2022年多，預(yù)期是實(shí)現(xiàn)2000億元左右貨值，銷售要增長10%～20%。“只要符合改善性需求的區(qū)域，都要去努力加強(qiáng)拓展。”

??2023年，建發(fā)房產(chǎn)旗下的建發(fā)國際共獲取項(xiàng)目78個(gè)，新增項(xiàng)目全口徑貨值約2180億元，拿地權(quán)益比例73%，重點(diǎn)分布在上海、廈門、杭州等核心城市。2023年權(quán)益拿地金額排行榜中，建發(fā)房產(chǎn)排名第四，緊緊跟隨在保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、華潤置地之后。

??進(jìn)入2024年，“建發(fā)系”在拿地金額上終于挺進(jìn)行業(yè)第一。據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，建發(fā)房產(chǎn)今年前7個(gè)月權(quán)益拿地金額為279億元、新增土地貨值為621億元、權(quán)益新增貨值為527億元，一舉拿下3個(gè)第一。華潤置地和保利發(fā)展分別以571億元和508億元新增土地貨值，排在第二和第三位。

??不過，同比來看，今年前7個(gè)月建發(fā)房產(chǎn)的拿地支出亦有所收縮，其中權(quán)益拿地金額同比縮減25%，新增土地貨值同比縮減37.6%。

??建發(fā)房產(chǎn)在地產(chǎn)行業(yè)中的銷售排名，亦快速上升。

??2022年，建發(fā)房產(chǎn)躋身銷售榜前十；2023年，建發(fā)房產(chǎn)以1890億元銷售額，居行業(yè)第8名。今年前7個(gè)月，建發(fā)房產(chǎn)銷售額729.7億元，居行業(yè)第7名；其兄弟公司聯(lián)發(fā)集團(tuán)銷售額為193.2億元，兩者業(yè)績相加，建發(fā)系銷售總金額達(dá)到922.9億元；與排在第6名的招商蛇口，仍有著245億元的差距。

??“我們對2024年的銷售目標(biāo)相當(dāng)難確定。”建發(fā)國際執(zhí)行董事兼行政總裁林偉國在業(yè)績會上表示，建發(fā)目前采取的是逐季逐月去考慮和盤點(diǎn)的策略，以一個(gè)最佳的銷售目標(biāo)去推動(dòng)向前，但沒辦法定全年目標(biāo)。

??按照林偉國的說法，2024年，建發(fā)雖未定像2023年那樣的增長目標(biāo)、拿地貨值等，但也不愿意放棄好不容易得來的行業(yè)地位，就算不進(jìn)，但也絕不能退后。

??野心與壓力

??建發(fā)要考慮能夠穩(wěn)住市場占有率，穩(wěn)定集團(tuán)在行業(yè)中的排名，“大概往這方向去努力。”林偉國說。

??除大舉拿地，收并購亦是企業(yè)高速擴(kuò)張時(shí)期的一大法寶。就在2023年6月，建發(fā)股份 以62.86億元現(xiàn)金買下紅星美凱龍家居集團(tuán)29.95%股份，成為其控股大股東。建發(fā)股份為何出手接盤紅星美凱龍？有分析稱，一個(gè)重要原因是看中了紅星美凱龍所擁有的投資性房地產(chǎn)。

??截至2022年上半年，美凱龍經(jīng)營了94家自營商場、280家委管商場、10家戰(zhàn)略合作商場、59個(gè)特許經(jīng)營家居建材項(xiàng)目，共包括475家家居建材店/產(chǎn)業(yè)街，覆蓋全國30個(gè)省、自治區(qū)、直轄市的224個(gè)城市，商場總經(jīng)營面積為2227萬平方米。

??但受行業(yè)不景氣影響，這些資產(chǎn)價(jià)值也出現(xiàn)縮水。財(cái)報(bào)披露，截至2023年末，美凱龍投資性房地產(chǎn)賬面金額為924.63億元，公允價(jià)值變動(dòng)損益為-8.42億元。

??美凱龍的業(yè)績惡化亦值得關(guān)注。財(cái)報(bào)顯示，2023年9～12月，美凱龍為建發(fā)股份貢獻(xiàn)的“歸屬母公司凈利潤”為-5.63億元，原因是，雖然2023年度，美凱龍商場租賃及運(yùn)營業(yè)務(wù)的營業(yè)利潤超14億元；但美凱龍根據(jù)謹(jǐn)慎性原則計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備和信用減值準(zhǔn)備、下調(diào)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值、停止部分回報(bào)率不及預(yù)期的項(xiàng)目產(chǎn)生營業(yè)外支出，共計(jì)金額為31.61億元，兩者相抵后“歸屬母公司凈利潤”為-22.16億元。

??此外，如何處理美凱龍超過760億元的債務(wù)可能帶來的高杠桿問題，也成為擺在建發(fā)面前的一道難題。

??而建發(fā)系引以為傲的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，并不賺錢。建發(fā)股份2023年財(cái)報(bào)顯示，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)分部實(shí)現(xiàn)的歸屬母公司凈利潤僅1.9億元，同比減少20.75億元。

??其中：子公司建發(fā)房產(chǎn)根據(jù)謹(jǐn)慎性原則計(jì)提14.51億元存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，實(shí)現(xiàn)“歸屬母公司凈利潤”44.68億元，為公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)分部貢獻(xiàn)“歸屬母公司凈利潤”20.5億元，同比減少0.25億元；子公司聯(lián)發(fā)集團(tuán)根據(jù)謹(jǐn)慎性原則計(jì)提14.8億元存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)“歸屬母公司凈利潤”為-17.81億元，為公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)分部貢獻(xiàn)的“歸屬母公司凈利潤”為-18.58億元，同比減少20.5億元。

??建發(fā)系近幾年大舉擴(kuò)張，也引發(fā)外界對其資金的擔(dān)憂。或許是意識到了這一點(diǎn)，建發(fā)房產(chǎn)的激進(jìn)策略正在發(fā)生變化：穩(wěn)健經(jīng)營更重要，希望能把產(chǎn)品、服務(wù)這些基本功夯實(shí)得更牢固。