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??2024年已過半，與地產行業唇齒相依的物業服務行業正從增量向存量轉變，行業進入回歸服務本源的新周期中。

??5月以來一系列針對房地產行業的利好政策相繼出臺，在穩定房地產市場的同時，物管行業信心也逐漸恢復，最直接的體現是上市物企股價出現了一波反彈行情，不過漲勢未能持續。

??上半年，資本市場整體疲軟的大環境下，不少物企通過大股東增持、股票回購、提高現金分紅等手段進行市值管理，超4成上市物企市值出現了不同程度的上漲。

??當前物業服務企業估值正逐步重回現金流邏輯，未來物企“市值保衛戰”還將持續。

??上市物企股價仍處于低位盤整期，2024年上半年物業股股價仍在持續下滑。

??截至6月30日，共36家企業股價較年初/上市首日出現下滑，上市物企股價均值下降至4.0港元，較年初下滑13.1%，其中鑫苑服務、中駿商管、和泓服務3家降幅最高，降幅均超過40%。

??從月度變化來看，5月17日，住建部等四部委聯合出臺一系列重大政策，包括降首付比例、取消貸款利率下限、降低公積金貸款利率等，旨在推動房地產市場健康有序發展。在此政策助推下，物業股股價一度上漲至5.0港元，較年初增幅達21.0%。不過，物業股漲勢未能持續。

??從不同類型企業收盤價漲跌幅來看，民營物企降幅較大，整體較年初下跌10.9%，國資物企較年初微漲0.3%。

??相比之下，國資物業企業具有較強的資金實力和資源優勢，在面對市場波動時更具抗壓能力，上半年股價表現國央企仍優于民企。

??不過，房地產行業政策利好出臺，物業股也迎來估值的積極修復。

??2024年上半年市盈率均值約為11.9倍，較2023年全年的11.3倍市盈率有所修復。

??過去的2022年，物業股市盈率經歷了顯著的下滑，觸及了歷史低位8.4倍，標志著行業進入了深度調整階段。進入2023年，上市物企繼續面臨市場挑戰，全年平均市盈率為11.3倍，行業的整體依然面臨著估值壓力。至2024年市場信心逐漸恢復，上半年數據顯示，物業股市盈率均值已微升至11.9倍。

??資本市場整體寒意還未完全驅散，股價有所回升但仍處于低位，企業市盈率依然較低，物企紛紛蟄伏謀求發展，遞表企業數量維持低位。

??公開資料顯示，2023年遞表企業4家，且其中三家為國資背景，唯一一家民企明喆集團于2023年12月12日撤回了發行上市申請文件，2024年以來尚無遞表企業。

??已成功上市的物企上市周期大大縮短。2024年成功上市的2家物企平均上市周期為307天，而2023年上市周期達到661天。

??盡管2024年上半年上市物企出現一波反彈行情，但由于業績增速持續放緩、部分物企大額計提減值等多方面因素，上市物企總市值依舊縮水。

??截至2024年6月底，65家上市物企總市值2206億元，較2023年12月底總市值2383億元下跌7%

??超4成上市物企市值上漲。其中，融信服務、華發物業和第一服務等5家物企市值漲幅達到80%以上，領悅服務集團、佳兆業美好更是翻倍增長。這些上市物企市值上漲，大多源于經營業績好轉，典型如領悅服務集團，2023年實現凈利潤1億元，同比增長30%。

??截至6月底，上半年只有6家上市物企市值超百億，數量與2023年持平，這6家市值超百億的物企除了保利物業市值較年初持平以外，其余5家市值均有不同程度下跌。

??上半年，上市物企紛紛通過回購股票、提高現金分紅等方式進行“市值保衛戰”。

??回購股票方面，上半年永升服務累計回購51次，萬物云共計回購31次，累計回購金額高達1.01億元，金科服務回購次數也達到了47次。

??通過回購股票越秀服務、綠城服務和永升服務市值均有所提升。典型如越秀服務，公告稱擬回購3044萬股，上半年累計回購117萬股，預示著未來回購力度或將進一步加大。截至2024年6月底，越秀服務市值升至43億元，較2023年12月底上漲21%。

??另外，高股息率成為市值上漲的重要因素，上市物企加大分紅力度，2023年平均股息率多達6.7%。典型如第一服務，2023年股息率多達19.2%，長期投資價值凸顯，很大程度上拉動市值大幅上漲。截至2024年6月底，第一服務市值升至3.6億元，較2023年12月底增長80%。

??受房地產行業政策利好提振，物管行業市場信心逐漸修復，當前物業股市盈率依然保持在相對較低的水平，也意味著行業仍處于價值重估階段。

??面對資本市場降溫的現實情況，物企并未“躺平”，上半年多家物企進行市值管理，并顯現出一定成效。盡管行業仍面臨諸多挑戰，物企正逐步走出行業低谷，行業風險逐步出清，企業呈現出穩健而高質的發展態勢。