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??“現(xiàn)在購房款無處追討，房子也不屬于我，誰能給我一個說法？”哈爾濱人李晶近日向中國房地產(chǎn)報記者講述了她的離奇遭遇。

??2010年，李晶斥資5050萬元買了一處法院查封的房產(chǎn)，該房產(chǎn)位于哈爾濱市南崗區(qū)西大直街416號的5層商業(yè)綜合體內，分別是一層（2298平方米）和負一層（12523平方米），由黑龍江省宇同房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“宇同地產(chǎn)”）開發(fā)。

??早在2003年，宇同地產(chǎn)的負責人趙偉濱便以按揭貸款的方式購得該房產(chǎn)，但后因資金問題未能如期還款，于2007年被中國銀行黑龍江省分行起訴至黑龍江省高級人民法院，房產(chǎn)被首次查封，經(jīng)過法律程序，黑龍江省高級人民法院判決該房產(chǎn)用于償還趙偉濱未能清償?shù)膫鶆铡：蠼?jīng)黑龍江省高級人民法院同意，趙偉濱和宇同地產(chǎn)將該房產(chǎn)賣給了李晶，在按要求將購房款存到共管賬戶后代付中國銀行，該房產(chǎn)解封、解押，法院結案。

??然而，事情遠沒有如此簡單。

??由于長時間的法律糾紛和執(zhí)行程序的延誤，不僅更名手續(xù)遲遲未能辦理，部分房產(chǎn)還被法院低價拍賣，而李晶所支付的巨額購房款卻無處追討。

??“夭折”的房產(chǎn)更名

??這一切源于李晶所購買的房產(chǎn)還牽扯到了另一起官司。

??時間回到2008年6月，因涉與哈爾濱市長城建筑集團股份有限公司（以下簡稱“長城建筑”）2137萬元建設工程施工合同糾紛，宇同地產(chǎn)被黑龍江省高級人民法院判決敗訴，該房產(chǎn)于2009年2月12日被黑龍江省高級人民法院輪候查封。

??“按照法律規(guī)定，人民法院對已查封、扣押、凍結的財產(chǎn)進行拍賣、變賣或抵債的，原查封、扣押、凍結的效力消滅，人民法院無需先行解除該財產(chǎn)上的查封、扣押、凍結，可直接進行處分，有關單位應當協(xié)助辦理有關財產(chǎn)權證照轉移手續(xù)。黑龍江省高院同意被執(zhí)行人依據(jù)判決將查封的房產(chǎn)變賣給李晶后法院結案，其他案件的輪候查封自始未產(chǎn)生效力。”李晶的代理律師告訴記者。

??“房產(chǎn)解押后，黑龍江省高級人民法院本應該及時下發(fā)案涉房產(chǎn)更名裁定，將產(chǎn)權人宇同公司變更為我的名字。”李晶告訴記者，但因為當時的執(zhí)行法官遲遲不予下發(fā)更名裁定，2年后執(zhí)行法官退休后，房產(chǎn)更名就此“夭折”，更是帶出了后期一連串的糾紛。

??當時案涉房產(chǎn)處于出租狀態(tài)，承租方分別為哈爾濱名島餐飲和世紀聯(lián)華超市，2009年5月25日，黑龍江省高級人民法院依長城建筑申請，裁定扣留名島餐飲6月份以后的房租2880萬元，5月27日又裁定扣留世紀聯(lián)華超市全部房租。

??2010年8月30日，該案由哈爾濱市南崗區(qū)人民法院接手執(zhí)行，分別于2011年1月4日和1月10日作出了與黑龍江省高級人民法院同樣的裁定，并將世紀聯(lián)華超市2011年至2015年的房租執(zhí)行到位并返給長城建筑。

??對此，2011年5月，趙偉濱作為案外人，曾對案涉房產(chǎn)權屬向南崗區(qū)人民法院提出執(zhí)行異議。他認為，自己已經(jīng)交付了全部購房款并實際取得房產(chǎn)，但因宇同公司有部分土地出讓金未交付，故未辦理產(chǎn)權過戶登記，也只能以宇同公司名義與名島餐飲和世紀聯(lián)華超市簽訂房屋出租合同，所以請求法院停止執(zhí)行，解除對案涉房屋的查封。

??南崗區(qū)人民法院對此召開了聽證會，但當時卻沒下裁定。

??部分涉案房產(chǎn)被低價拍賣

??在此種情況下，南崗區(qū)法院卻裁定評估拍賣案涉房產(chǎn)。2021年2月28日，案涉一層房產(chǎn)以1468.15萬元的價格拍出，并于當年3月辦理了房屋產(chǎn)權登記，負一層流拍。

??“法律規(guī)定，實施網(wǎng)絡司法拍賣的，人民法院應當通知當事人和優(yōu)先購買權人，但這件事南崗區(qū)人民法院并未通知我及其他權利人或利害關系人。”李晶無奈地表示，從拍賣價格來看，位于繁華商圈的商業(yè)地產(chǎn)，趙偉濱買時5950萬元，她買時5050萬元，而本次拍賣至關重要的一層，每平方米僅6000多元，“價格低的實在難以想象”。

??李晶的代理律師告訴記者，按法律規(guī)定，“案外人對執(zhí)行標的提出確有理由的異議的應中止執(zhí)行”。她們曾于2023年向黑龍江省高級人民檢察院提起檢查監(jiān)督，認為南崗區(qū)人民法院在執(zhí)行過程中存在違法違規(guī)問題，黑龍江省高級人民檢察院指示哈爾濱市中級人民法院進行評查，在評查中發(fā)現(xiàn)，南崗區(qū)人民法院對趙偉濱2011年對案涉房產(chǎn)提出的執(zhí)行異議沒有審理結果，進而對案涉房產(chǎn)進行了拍賣，“這種顯然是程序違法了。”代理律師表示。

??就在2024年5月16日，南崗區(qū)人民法院對趙偉濱提出的執(zhí)行異議下發(fā)了執(zhí)行裁定書。

??南崗區(qū)人民法院認為，趙偉濱與宇同公司簽訂案涉房產(chǎn)買賣合同時，為宇同公司法定代表人兼董事長，該行為未經(jīng)股東會同意，雖有購房款收據(jù)，但不能證明支付完畢。宇同公司代收的房租也無法證明交付趙偉濱，無法證明其對案涉房產(chǎn)占有使用。總之，現(xiàn)有證據(jù)不足以證明其對案涉房產(chǎn)享有能夠排除執(zhí)行的權利。最終駁回了趙偉濱的異議請求。

??“這是一份整整遲到13年的裁定，也是本案中最核心的程序違法問題。”律師認為，南崗區(qū)人民法院不審查執(zhí)行異議繼續(xù)強制執(zhí)行屬于嚴重程序違法，即使當時裁定駁回請求，趙偉濱也有機會繼續(xù)上訴或參加競拍，但拖了這么多年才下判決，部分涉案房產(chǎn)已被拍賣，給李晶帶來了巨大的經(jīng)濟損失。

??李晶表示，她曾于2016年1月22日向南崗區(qū)人民法院也提出過執(zhí)行異議，但因為請求不符合相關規(guī)定，并未得到支持。

??法院回應

??“黑龍江省高級人民法院同意依據(jù)判決對案涉房產(chǎn)變賣給我后，其他案件的輪候查封自始未產(chǎn)生效力。南崗區(qū)人民法院在立案執(zhí)行時，對此前黑龍江省高級人民法院判決解封房產(chǎn)，我購買了案涉房產(chǎn)的情況是否掌握？”李晶提出了疑問。

??此外，李晶和其代理律師認為，南崗區(qū)人民法院此后對商戶租金的執(zhí)行和拍賣違反了相關法律規(guī)定。同時提出，南崗區(qū)人民法院多次對該商業(yè)綜合體案涉房產(chǎn)進行了查封，并執(zhí)行商業(yè)綜合體內各商戶的租金，多年間總共執(zhí)行到位多少款項無從了解。她們結合各商房的租金以及房屋維修費用等計算后認為，早就超過了執(zhí)行標的，不需要后期再對房產(chǎn)進行拍賣。

??對于這些問題，7月5日，南崗區(qū)人民法院作出了書面回復。

??南崗區(qū)人民法院受上級指令于2010年9月14日對該案立案執(zhí)行，在執(zhí)行過程中于2011年2月10日對案涉房產(chǎn)續(xù)行查封。上級法院在另案辦理過程中，因當事人達成和解，于2010年12月22日裁定解除對房產(chǎn)的查封，因查封不是通過系統(tǒng)完成，是通過紙質協(xié)執(zhí)發(fā)往協(xié)助單位，故標的物在另案的查封、解封情況，執(zhí)行法院并不掌握。

??黑龍江省高級人民法院并未對案涉房產(chǎn)進行處分，亦無生效法律文書對“房產(chǎn)變賣給李晶”的情況進行認定。根據(jù)《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產(chǎn)的規(guī)定》第二十六條規(guī)定：“對已被人民法院查封、扣押、凍結的財產(chǎn)，其他人民法院可以進行輪候查封、扣押凍結。查封、扣押、凍結解除的，登記在先的輪候查封、扣押、凍結即自動生效。”因此，自案涉房產(chǎn)首輪查封解除后，南崗區(qū)人民法院輪候查封自動生效。

??目前執(zhí)行到位金額仍不足以覆蓋申請執(zhí)行人依據(jù)案生效判決所申請執(zhí)行的數(shù)額，執(zhí)行標的包括本金、利息遲延履行金等費用，法院是嚴格按照最高院相關司法解釋進行計算的，如當事人存在異議，可以通過提出執(zhí)行異議的途徑進行救濟。

??記者了解到，目前趙偉濱已委托律師提起了執(zhí)行異議之訴。南崗區(qū)人民法院回復稱，趙偉濱案外人執(zhí)行異議之訴案件正在審理程序中，根據(jù)《最高人民法院關于人民法院接受新聞媒體輿論監(jiān)督的若干問題規(guī)定》第四條規(guī)定，在案件未作出生效裁判前，不宜答復。