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??9月15日，惠譽發(fā)布對龍湖集團的最新評級報告，確認龍湖的投資級評級。惠譽認為，龍湖的短期再融資需求可控、未抵押的投資性物業(yè)（IP）所支持的強大銀行融資渠道、投資性物業(yè)和物業(yè)管理業(yè)務不斷增長的經(jīng)營性收入，以及充足的土地儲備，使得公司能夠在短期內靈活地調整其土地投資支出。

??據(jù)惠譽預計，龍湖的經(jīng)營性業(yè)務EBITDA(包括租金和物業(yè)管理收入)在2023-2024年將以10%-15%的復合年增長率增長至120 - 140億元，并產生50-70億元左右的自由現(xiàn)金流。截至年中，龍湖持有141家商場，其中81家已開業(yè)運營，2023年上半年平均出租率為95%，營業(yè)額同店增長超過20%。惠譽預計，龍湖在運營商場和新開業(yè)商場的持續(xù)穩(wěn)定表現(xiàn)將推動公司的租金收入增長。

??基于龍湖在手未抵押的已開業(yè)和在建的投資性物業(yè)，惠譽預計龍湖將在2023年獲得超200億元的經(jīng)營性物業(yè)貸融資，并可在2024年再融資100億元。報告指出，通過管理投資和營運資金流出，龍湖還可以在2024年產生50億元至100億元的正現(xiàn)金流，以滿足公司的償債需求，包括償還2025年1月到期的94.5億港元銀團貸款。因此，惠譽認為龍湖的再融資壓力是可控的。

??此外，龍湖2023年中期業(yè)績報告顯示，公司經(jīng)營穩(wěn)健，財務安全度高。經(jīng)營方面，龍湖地產開發(fā)合同銷售額為985.2億元，同比增長約15%；運營及服務業(yè)務組成的經(jīng)營性收入實現(xiàn)122億元，同比增長10.4%，經(jīng)營性業(yè)務利潤貢獻超過50%。財務方面，龍湖剔除預收款后的資產負債率為61.9%，同比下降6個百分點；公司整體借貸成本保持在4.26%的低位，平均賬期拉長至7.19年；截至2026年底，龍湖亦無境外到期債券。

??憑借穩(wěn)健的經(jīng)營與財務自律，龍湖受到國際評級機構的一致認可。惠譽之外，日前穆迪、標普都維持對龍湖的投資級評級。在穆迪看來，龍湖謹慎的流動性管理，以及通過再融資或提前償還到期債務，維持較低的短期再融資需求，能夠緩解其再融資壓力。標普則認為，龍湖的投資性物業(yè)組合可以為公司提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流，此外龍湖優(yōu)質的資本結構、充足的流動性以及堅定的執(zhí)行力，能夠為公司的高質量發(fā)展提供有力支撐。

??與此同時，房地產市場環(huán)境亦迎來重大好轉，自中央定調“我國房地產市場供求關系發(fā)生重大變化，適時調整優(yōu)化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展”之后，北上廣深相繼宣布執(zhí)行“認房不認貸”政策。同期，央行、金融監(jiān)管總局發(fā)布通知，降低存量首套房貸利率，首套和二套最低首付比政策下限統(tǒng)一為不低于20%和30%。多家銀行立即響應，發(fā)布調整存量房貸細則，自9月25日起，部分購房者存量房貸利率有望下調。

??多重政策作用下，購房者信心被極大地提振，一、二線城市房地產交易量穩(wěn)步回升。龍湖集團1-8月累計合同銷售額達到1231.2億元，8月單月合同銷售額環(huán)比增長12.1%。據(jù)克而瑞發(fā)布的中國房地產企業(yè)銷售TOP100排行榜，龍湖排名行業(yè)第七。