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??“過去六個(gè)月，我們期待的零售商場復(fù)蘇情況理想。雖然未來仍有不少挑戰(zhàn)，但我們依然樂觀。”太古地產(chǎn)有限公司（以下簡稱“太古地產(chǎn)”，1972.HK）主席白德利在8月11日召開的中期業(yè)績會(huì)上說。

??在港股內(nèi)房股2023年中報(bào)按兵不動(dòng)之時(shí)，一些港資房企率先發(fā)布了2023年中期成績單。在恒隆、九龍倉之后，太古地產(chǎn)也披露了其2023年中期業(yè)績。

??財(cái)報(bào)顯示，2023年上半年，太古地產(chǎn)收入72.97億港元，同比增長6%；公司股東應(yīng)占基本溢利39.01億港元，同比下降6%；經(jīng)常性基本溢利38.92億港元，同比增加2.2億港元，主要反映香港及內(nèi)地的零售物業(yè)組合和酒店業(yè)務(wù)快速復(fù)蘇。

??同時(shí)，太古地產(chǎn)上半年債務(wù)凈額約295.14億元，同比增加56%；資本凈負(fù)債比率為10.2%，同比增加3.7個(gè)百分點(diǎn)。

??眾所周知，與內(nèi)地房企高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債沖擊規(guī)模不同，港資房企的標(biāo)簽就是經(jīng)營穩(wěn)健、負(fù)債率低而利潤率高，即使在房地產(chǎn)下行周期，其負(fù)債和盈利狀況有所波動(dòng)，但總體而言可圈可點(diǎn)。

??內(nèi)地市場一直是太古地產(chǎn)的重要布局地，2023年上半年，太古地產(chǎn)在香港和美國的投資物業(yè)分別錄得物業(yè)估值虧損凈額20.28億港元及8100萬港元，而內(nèi)地的投資物業(yè)則實(shí)現(xiàn)正收益，錄得物業(yè)估值收益凈額4.61億港元。

??正因如此，當(dāng)恒隆和九龍倉等港資對(duì)內(nèi)地市場下半年保持謹(jǐn)慎觀望態(tài)度時(shí)，太古地產(chǎn)則要樂觀許多。

??白德利表示，在內(nèi)地將繼續(xù)引領(lǐng)向前，并積極進(jìn)軍其他一線城市和新興一線城市。目前，太古地產(chǎn)在西安及三亞發(fā)展的兩個(gè)大型投資項(xiàng)目正如火如荼進(jìn)行，此外，白德利表示“還在積極拓展大灣區(qū)業(yè)務(wù)”。

??內(nèi)地計(jì)劃投放500億港元

??積極拓展大灣區(qū)業(yè)務(wù)

??2022年3月，太古地產(chǎn)曾宣布了一項(xiàng)1000億港元投資計(jì)劃。按照慣例，在此次業(yè)績會(huì)上，太古地產(chǎn)也向外界宣布了這項(xiàng)投資計(jì)劃的最新進(jìn)展。

??太古地產(chǎn)方面稱，該項(xiàng)計(jì)劃目前進(jìn)展順利，正集中在多個(gè)核心市場，包括香港、內(nèi)地及東南亞發(fā)展新項(xiàng)目，約40%的資金已承諾投放到全新投資項(xiàng)目。

??根據(jù)太古地產(chǎn)的投資計(jì)劃，將投放300億港元至香港物業(yè)組合，持續(xù)投資旗艦項(xiàng)目太古坊及太古廣場。太古地產(chǎn)收購的仁孚工業(yè)大廈和華廈工業(yè)大廈，以及計(jì)劃中的糖廠街一塊用地，未來將會(huì)成為太古坊總體規(guī)劃一部分。同時(shí)，太古廣場六座預(yù)計(jì)于今年底落成，毗鄰的太古廣場五座的提升工程已完成。這兩項(xiàng)物業(yè)將進(jìn)一步提升及豐富“太古廣場”辦公樓品牌，以配合物業(yè)組合向東擴(kuò)展。

??在內(nèi)地業(yè)務(wù)拓展方面，太古地產(chǎn)的計(jì)劃是投放500億港元，目標(biāo)是在2032年前將其在內(nèi)地的投資總樓面面積增加一倍。太古地產(chǎn)披露，目前公司在西安和三亞的策略性投資進(jìn)展順利。其中，西安太古里是一個(gè)以零售為主導(dǎo)的大型項(xiàng)目，選址于古代長安城；海南省三亞市零售項(xiàng)目則是太古地產(chǎn)首個(gè)以零售為主導(dǎo)的度假型商業(yè)項(xiàng)目。今年2月，太古地產(chǎn)購入成都遠(yuǎn)洋太古里余下權(quán)益，項(xiàng)目已由太古地產(chǎn)全資擁有。

??太古地產(chǎn)還在積極拓展大灣區(qū)業(yè)務(wù)，包括正研究在廣州荔灣區(qū)聚龍灣片區(qū)和深圳福田區(qū)投資大型項(xiàng)目，亦考慮繼續(xù)投資上海浦東區(qū)。

??另外，在太古地產(chǎn)的千億港元投資計(jì)劃中，有200億港元用于物業(yè)組合的買賣，包括在東南亞的物業(yè)買賣。目前，太古地產(chǎn)在香港和東南亞共有6個(gè)項(xiàng)目正在發(fā)展中。

??寫字樓業(yè)務(wù)差強(qiáng)人意

??尋找機(jī)會(huì)處置非核心資產(chǎn)

??今年上半年，太古地產(chǎn)的香港及內(nèi)地零售業(yè)務(wù)顯著反彈。

??其中，太古地產(chǎn)香港零售物業(yè)組合的租金收入總額為12.3億港元，較2022年同期上升17%；內(nèi)地商場零售銷售亦有增長，同比升14%。白德利表示，這主要是由于政府取消所有旅游及防疫限制措施，令消費(fèi)信心回升，部分商場的零售銷售額重回疫前水平。

??盡管經(jīng)濟(jì)環(huán)境不明朗及股市波動(dòng)，太古地產(chǎn)預(yù)計(jì)，香港的人流和租戶銷售額將會(huì)持續(xù)改善。透過集團(tuán)強(qiáng)大的營銷活動(dòng)和會(huì)員獎(jiǎng)賞計(jì)劃，銷售動(dòng)力將能維持。

??在內(nèi)地，太古地產(chǎn)上半年零售物業(yè)租金收入總額上升30%至20.42億港元；撇除租金支援和人民幣幣值變動(dòng)，租金收入總額上升37%。太古地產(chǎn)預(yù)計(jì)，市場對(duì)零售樓面的整體需求穩(wěn)定，并在2023年下半年穩(wěn)步復(fù)蘇。預(yù)計(jì)廣州和成都奢侈品牌零售商對(duì)零售樓面的需求殷切，上海的奢侈時(shí)裝、化妝品和時(shí)尚生活品牌零售商及餐飲行業(yè)商戶對(duì)零售樓面的需求將會(huì)穩(wěn)定，而北京的零售銷售及市場對(duì)零售樓面的需求將會(huì)穩(wěn)步恢復(fù)。

??相比零售市場的明顯反彈，太古地產(chǎn)旗下的寫字樓業(yè)務(wù)表現(xiàn)差強(qiáng)人意。

??“受供應(yīng)增加影響，加上經(jīng)濟(jì)前景持續(xù)不明朗，香港辦公樓需求偏低，市道疲弱。”太古地產(chǎn)行政總裁彭國邦表示，香港辦公樓未見有新的需求出現(xiàn)，盡管市場環(huán)境充滿挑戰(zhàn)，太古地產(chǎn)旗下辦公樓物業(yè)組合仍表現(xiàn)堅(jiān)穩(wěn)，香港辦公樓整體租用率達(dá)到94%的高位水平，但續(xù)租租金出現(xiàn)不同程度的負(fù)增長，幅度為-13%～-3%。太古坊重建計(jì)劃進(jìn)展良好，工程現(xiàn)已進(jìn)入最后階段。太古坊二座共56%的樓面獲承租，已交付17個(gè)樓層予承租租戶。

??內(nèi)地辦公樓方面，彭國邦表示，旗下組合表現(xiàn)良好，廣州太古匯辦公樓及北京頤堤港一座的出租率維持于92%的高水平，上海香港興業(yè)中心一座及二座出租率為98%。

??太古地產(chǎn)預(yù)計(jì)，北京、上海和廣州的辦公樓需求及市場氣氛可于2023年下半年恢復(fù)，然而，經(jīng)濟(jì)前景仍不明朗。上海及廣州的辦公樓樓面供應(yīng)持續(xù)增加，特別在新興非核心地段的部分區(qū)域?qū)?huì)對(duì)租金構(gòu)成下行壓力。

??彭國邦表示，過去幾年，太古地產(chǎn)都有出售非核心物業(yè)，集團(tuán)也會(huì)持續(xù)檢討旗下財(cái)產(chǎn)，尋找機(jī)會(huì)處置非核心資產(chǎn)。

??對(duì)于后市展望，太古地產(chǎn)管理層表示，內(nèi)地仍是未來發(fā)展的核心市場，并看好其發(fā)展前景，尤其是許多國際品牌有意在區(qū)內(nèi)擴(kuò)展業(yè)務(wù)，商場樓面的需求殷切。太古地產(chǎn)將與伙伴通力合作，在旗下商場共同設(shè)計(jì)創(chuàng)新的購物體驗(yàn)。

??白德利稱：“展望未來六個(gè)月，我們預(yù)期市場趨向持續(xù)復(fù)蘇。香港與內(nèi)地恢復(fù)通關(guān)是疫后復(fù)蘇的重大轉(zhuǎn)折點(diǎn)，我們將積極參與其中。”